宅基地不再审批农民如何建房（以下4种农村占地建房行为将被严查）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

随着农村宅基地制度改革的深入和《土地管理法》的全面修订完成，拥有一块百余平米面积的宅基地的确是人生的一大幸事。

自住可以盖3层以内的小“别墅”，居住体验远胜于大城市拥挤逼仄的老旧楼房。加入改革试点队伍则可以出租给投资者从事民宿、文创产业建设，靠房就可以收租金赚钱，年底还能获得一笔可观的分红。不过，在农村占地建房一定要合法，否则麻烦也会接踵而至。

本文，在明律师就为大家梳理几种会给自己惹来麻烦的违法占地建房行为，你可一定不要以身试法、触碰红线。

首先声明一点，如果你的占地建房行为发生在1987年《土地管理法》施行前，尤其是早于1982年《村镇建房用地管理条例》施行这道“线”，那么恭喜你，基本上你怎么建的都不能算是违建，拆你那是必须给补偿安置的，你可以换个地方再盖。

近期坊间一直在议论的“违法占地建房倒追35年”会不会成真，我们不做过于绝对的判断。但总的道理是，你的建设行为越早，被判定为“历史遗留原因形成的无证房屋”的可能就越大。一旦遇到违建查处或者征收拆迁，农民要及时咨询专业律师进行应对，不可盲目认为自己的房屋建了几十年了，就不是违建。

《土地管理法》第78条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

我们可以看到，这是一种违法情节较为严重的违法占地建房情形，“罚则”部分没有可供商量的余地，只有“退还土地，拆除房屋”这一个选项。

值得大家注意的是，这种情形的查处主体不是自然资源和规划主管部门，而是农业农村主管部门。所谓的“非法占用土地”，应做宽泛的理解，既包括非法占用集体建设用地，也包括违法占用农用地。

以往很多农民朋友对这个证存在误解，认为自己从来没见过这个证，《城乡规划法》又是主要管城市的法律，管不到自己建房头上来。

而事实上，自2020年《土地管理法》修订以来，各省几乎都出台了自己的“农村村民住宅建设管理办法”一类的规范性文件，这类文件中均明确要求村民建房要首先办理乡村建设规划许可证。

而根据《城乡规划法》第65条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

可见，没有办规划许可的结果就是改正或者拆除。盖错了房子，改正那也是“拆改”，不可能不拆就能改对了。

历史遗留的无证房屋，可以尽力去和有关部门“掰扯”；新增的无证房屋，那就很难救回来了。

有的朋友可能会说了，我已经办下了集体土地建设用地使用证，有“地证”的情况下建起来的房屋，总不该也按违建查处或者不予补偿了吧？这样想无疑是要面对法律风险的。

最高人民法院在（2017）最高法行申6326号《行政裁定书》中指出，xxx于2013年4月未取得建设工程规划许可即实施建设行为，即便享有合法的宅基地使用权，亦不属于历史原因造成手续不全可以补办手续的情形，涉案限期拆除决定认定其建设房屋属于违法建筑并无重大明显违法，可以作为强制拆除的根据……

据此可知，有宅基地使用权证村民也不可想怎么建就怎么建，乡村规划许可仍是有必要取得的。

有的朋友说了，我可不是在新批的宅基地上从头开始建房。房子本来就有，证件也都齐全，我只是想翻建、改建、扩建上一番，都在自己家院子里，这该没人管了吧？

要搁十年前，这类行为没准真没人管，农民建了也就建了。但在今天，对不起，翻建、改建、扩建和新建一样，都需要办理规划许可手续。没手续就施工，铁定违法。

实践中很多人喜欢加盖个阳光房、玻璃房，把房子搞出一些现代气息，建可以，但必须报批，否则这类建筑十之八九会被判定为违建，接下来就是拆除。

江苏省《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》中指出，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

然而日前自然资源部通报的福建霞浦小皓村“新农村建设”违规占地建房一案中，就出现了32户公职人员或其家属购买所谓“康养项目”房屋的严重违法情形。

众所周知，农村宅基地是村集体无偿分配给本集体经济组织成员，用于保障其居住用房的集体建设用地。凡城镇户籍居民皆无权通过流转取得农村宅基地及其上房屋。宅基地制度改革目前也仅鼓励面向城镇投资者出租房屋，最长不得超过20年。

《土地管理法》第66条规定，不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。

在前述通报案例中，涉案地块最终被当地政府强制收回，房屋被拆除后恢复了土地原状。显然，外村人尤其是城镇户籍居民想要在农村“破土动工”，是极易构成违法建设行为的。

在明律师最后要提示大家的是，大家切不可过分迷信“历史违建”的认定一说而无视已有的法律法规。至少从此刻开始，你的新建行为肯定构不成“历史违建”，只能叫做新增违建。而对于新增违建，从中央到地方都持零容忍的高压打击态势。一旦你无法证明自己房屋的合法性，在征收拆迁、腾退改造、宅基地制度改革中就一定会吃亏，严重的更会面临宅基地被收回、房屋被强制拆除等严厉的惩处。

当然，当大家遇到违建查处而自认为委屈时，及时咨询专业律师是必要的，至少律师可以告诉你有救还是没救，以及能救到何种程度。

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