民法典关于物业收益的条文（物业应该返还给业主）

这是一起较为复杂的物业纠纷案例，我来为大家科普一下关于民法典关于物业收益的条文?以下内容希望对你有帮助!

民法典关于物业收益的条文

这是一起较为复杂的物业纠纷案例。

（案例较长，可能需要阅读十五分钟，但对于业主准备起诉物业公司的，这个案例非常值得参考，证据非常翔实）

大运村的业主，等物业公司前脚走，后脚就去法院起诉了，要求返还小区的公益收费共100多万，经过一审二审判决，法院支持了50多万，其他的50多万没有支持，因为扣除了一些维护费用，还有一些费用是没有证据的。

从这个案例可以看出，物业公司，特别是一些大型社区的物业公司，利润还是相当丰厚的，由于小区自身人气资源产生的一些收益，没有返还给小区业主，其实是侵害了业主的合法权益，使物业公司得到了超额的利润。

从这个案例学习到：

一是，对业主来说，要敢于维权。结合本案，因业主精通法律，比如对股东的连带责任，这些较为专业的法律都知道得这么清楚，还收集了相当详细的证据，确属不易。

二是，约定由于法定。对物业公司来说，在物业合同里面，最好约定清楚哪些收益归属物业公司，哪些收入是业主共有的，即使占了业主一些便宜，有合同约定，可能还是约定优先。

附：广州市花都区花城街大运家园业主委员会、广州大运物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终11120号

上诉人（原审原告）：广州市花都区花城街大运家园业主委员会，住所地广州市花都区迎宾大道105号。

负责人：王煜宇，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋。

法定代表人：李战锁。

委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴梦凯，广东合拓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州大运实业有限公司，住所地广州市花都区永发大道12号。

法定代表人：远勤山，该公司董事长。

上诉人广州市花都区花城街大运家园业主委员会（以下简称大运业委会）、广州大运物业管理有限公司（以下简称大运物业公司）因与被上诉人广州大运实业有限公司（以下简称大运实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

大运业委会上诉请求：

撤销一审判决第一项、第二项和第四项，改判大运物业公司向大运业委会返还2014年3月至2020年6月期间的公共收益1098505.14元，并支付非法占用公共收益期间的利息损失（利息损失自资金占用日起至2019年8月16日按中国人民银行同期商业贷款利率计算，2019年8月17日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

改判大运实业公司对第1项上诉请求承担连带清偿责任；

本案一、二审诉讼费用由大运物业公司、大运实业公司承担。

事实和理由：

一审判决认定大运物业公司未向大运业委会返还全部公共收益的事实正确，但对大运物业公司侵占的公共收益总额计算有误，未将其侵占的全部收益款项计入赔偿数额。

其一，在大运物业公司管理小区期间，其掌握全部公共收益的管理和财务资料，从未披露、移交给大运业委会，其应就此承担更多的举证责任。

其二，从一审调查取证的银行流水可见，2019年11月12日至2020年7月13日仅8个月的停车费总额已达51553.97元，其中2020年1月2日至6月29日的停车费为48050.43元，这与大运物业公司在一审提交的《公共收入明细》所列“2020年1-6月临停费25450元”相差两倍。

可见，《公共收入明细》的数据明显是虚假的，大运物业公司故意报低停车费收入，一审判决以虚假的《公共收入明细》作为认定停车费数额的依据有误，相当于少算了大运物业公司实际侵占的停车费款项。

其三，大运业委会在一审中提交的《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》是大运物业公司向广州市花都区住房和建设局提交的文件，由大运家园小区业主通过信访渠道取得。

该报告载明，大运物业公司在2014年至2017年期间的公共收益收入共计877601.53元，其中，“临停车收入”部分共计232729.89元。

该报告载明的公共收益收入具体数额是大运物业公司向政府部门自认的事实，应当以其自认的最高额数据计算公共收益收入。

一审判决按公共收益30%的比例酌定扣除226303.03元作为公共收益管理费用缺乏事实依据。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即使大运物业公司主张在其侵占的公共收益中扣除相应的经营成本，也应就成本的支出及合理性承担举证责任，而大运物业公司在物业服务期间从未向小区业主公示过公共收益的收入、支出和成本。

在大运物业公司未能就其主张的公共收益经营成本的支出及合理性举证的情况下，应承担举证不能的不利后果，对其主张的经营成本支出不予扣除。

一审判决认定大运物业公司与大运实业公司不构成人格混同及过度支配与控制有误。

大运实业公司作为大运物业公司的股东，在持股期间的财产与大运物业公司的财产存在混同的情况，大运业委会在一审中提供的证据可以予以证明，且大运物业公司提交的支出证据中也有大量大运实业公司签订的合同及内部报销单。

由此可见，大运实业公司作为大运物业公司的控股股东对大运物业公司过度支配与控制，直接干涉操纵大运物业公司管理小区及决策过程，大运物业公司完全丧失独立性，大运实业公司就其持股期间对大运物业公司占用公共收益应承担连带赔偿责任。

综上，一审判决部分事实认定不清，请求二审法院支持大运业委会的上诉请求。

大运物业公司二审辩称：

大运业委会未提供证据证明其主张的公共收益。

一审法院已酌定成本扣除30%，并无不当。

大运物业公司与大运实业公司是两个独立的主体，财务独立，因大运物业公司欠大运实业公司的款项，大运实业公司现已起诉大运物业公司，一审法院也判决大运物业公司向大运实业公司偿还款项。

大运物业公司上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回大运业委会的全部诉讼请求；

本案一、二审全部诉讼费用由大运业委会承担。

事实和理由：

一审判决大运物业公司返还公共收益系适用法律错误。大运物业公司已提供大量证据证明将全部公共收益用于涉案小区共用部位和设施设备大中修、更新、改造。

根据大运物业公司与涉案小区业主签订的《大运家园前期物业服务合同》第四条的约定和《物业管理条例》第五十三条、《广东省物业管理条例》第五十八条的规定，前述费用本应由住宅专项维修资金承担，现因种种原因未从住宅专项维修资金中开支，大运物业公司从公共收益中支出上述费用，节省了专项维修资金，专项维修资金有更多的余额去支付后续费用，涉案小区全体业主都是受益者。

大运业委会主张2017年11月之前的公共收益，即便要返还，也因超过诉讼时效而不应得到支持，一审判决认定的诉讼时效起算日有误。

大运物业公司自进驻涉案小区以来，每年都收取公共收益，涉案小区的业主对此是知情的。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，大运业委会应在其知道或应当知道权利受到侵害之日起算而非大运物业公司退出涉案小区之日。

大运物业公司已将应移交的物业管理资料及文件移交给大运业委会，一审判决大运物业公司再次移交属认定事实和适用法律错误。

双方均确认大运物业公司向大运业委会移交过文件，且大运物业公司提交了照片、物业资料移交清单予以证明。

大运物业公司是主动移交前述资料的，没有必要不移交，涉案小区现有的物业也能正常运转，依照常理足以认定大运物业公司已移交了物业管理资料。

本案证据不能证明大运业委会具有原告主体资格，一审判决认定事实和适用法律错误。

根据《物业管理条例》第十五条和《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，大运业委会的诉讼请求属于需要业主共同决定的事项范围，大运业委会需得到全体业主或业主大会的授权才能代表业主提起诉讼。

大运业委会虽提供其自行制作的汇总统计表，但未提供其他证据证明表格的真实性，不能认定其具有本案主体资格。

综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回大运业委会的诉讼请求。

大运业委会二审辩称：

大运物业公司作为大运家园小区的物业公司，本身负有对小区共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护的责任，相关的维护管理费用已包含在物业管理费之中，一审判决对大运物业公司主张的各项支出不予扣减是正确的。

大运物业公司的物业收费方式是包干制，根据《前期物业服务合同》第二条和第四条第二项的约定，其主张的支出如电补漏防水、天面、地下停车场改不锈钢门、排水维修、房墙维修、伸缩缝维修、水泵紧急维修、漏水、排污泵维修、光纤维修、供用电维修、外墙钢挂石维修、墙面砖及其他零星维修工程等均属于物业管理费已包括的服务项目，暂不论支出是否真实，前述项目本不应从业主公共收益中支付。大运物业公司以集中、累计开票支付或集中维修的手段将本应由物业费承担的支出列为业主公共收益支出，应不予确认。

根据《前期物业服务合同》第四条第二项和第七条的约定以及《物业管理条例》第五十四条的规定，非中修、大修项目包含在物业费中，而中修、大修项目应从专项维修资金内支付，不在专项维修资金内支付的应报业主委员会或经物业管理区域内相关联业主三分之二以上同意。大运物业公司主张的前述支出项目未经公示和小区业主表决同意使用，且属于包含在物业费内的服务项目，不能计入公共收益支出。

大运物业公司提供的大量账目资料不全，主要是付款凭证及审批表，没有会计账目不能证明该支出项目的科目信息等内容和其收取物业费的使用情况，也不能证明该账目属于大运物业公司，未经合法审计不能证明支出合理性和合法性。

本案未超过诉讼时效。虽然公共收益自2014年就开始产生，但是大运物业公司提供物业服务具有时间上的连续性，在其服务期间从未向业主公开过公共收益的收支情况，其于2020年6月30日才退出涉案小区的物业管理，退出时也未与大运业委会进行公共收益交接，此时间点应认定为大运业委会知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2020年6月30日开始计算，大运业委会于2020年10月28日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。

大运业委会提起本案诉讼已经过全体业主大会表决授权，原告主体适格。大运业委会是经全体业主表决选举成立的，并取得业委会备案回执，是涉案小区业主大会的执行机构，能够对外代表全体业主执行小区事务。

大运业委会在提起本案诉讼前已召开业主大会并取得授权，大运业委会为此提交了相关表决文件、小区公示照片原件以及大量业主大会召开期间的业主投票照片、唱票视频、居委会监督视频予以证明。

而且，2020年7月4日业主大会唱票当日，居委会曾派员到现场监督，法院亦可向居委会查证。

大运物业公司在退出涉案小区物业服务时，未向大运业委会移交全部物业管理资料，一审判决其移交是正确的。

大运物业公司未向大运业委会及新的物业公司移交物业资料，因缺少许多设备的图纸和建筑图纸，小区内许多设备损坏后无法进行维修，业主只能支出更多成本去整体更换，新物业公司的物业管理工作也难以开展。综上，请求二审法院驳回大运业委会的上诉请求。

被上诉人大运实业公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。

因本案纠纷，大运业委会于2020年10月28日诉至一审法院，请求判令：

大运物业公司向大运业委会返还2014年3月至2020年6月公共收益约1098505.14元，支付占用公共收益的利息（自资金占用日起至2019年8月16日，按中国人民银行同期商业贷款利率计算；自2019年8月17日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

、大运物业公司向大运业委会移交物业管理资料及文件；

大运物业公司将损坏的监控、消防设备等公共设施、设备恢复原状；

诉讼费用由大运物业公司负担。

大运业委会于2020年12月2日增加诉讼请求：

大运实业公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任。

一审法院经审理查明：

案外人王育燕（甲方）与大运物业公司（乙方）于2014年2月12日签订《前期物业服务合同》。第二条关于物业管理服务内容，约定：

管理与物业相关的工程图纸、业主/物业使用人档案与竣工验收资料等；

房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、消防监控室、公共平台、蓄水池等；

共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共用设施设备指共用的给排水管道、加压水泵、避雷网、供电线路、照明设施、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的管理用房等；

消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

第三条关于物业管理服务质量，约定：

综合管理：3.每半年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修保养计划，并组织实施。

运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，并建立完善的档案管理及保密制度。

物业共用部位、共用设施、设备日常运行维护：

共用设施设备按照项目配套建设管理，运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。

公共照明设备完好率90%以上。

安全管理。

消防设施设备完好无损，可随时启用、消防通道畅通，制订消防应急方案等；

中央监控室实施24小时安全监控并及时记录。

智能化系统运行维护。

保障物业智能化设施的日常运行正常，及时维护。第四条关于物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），约定：

物业服务费。住宅按建筑面积1.60元/平方米/月计算，商铺按建筑面积2.50元/平方米/月计算。

物业服务费的构成。

物业服务企业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等费用。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。乙方负责共用设施设备的日常维护保养，包括公共地方照明、给排水及消防设施、电梯、发电机等。中修、大修项目不包括在物业服务费内，从维修资金内支出；如有更改原用途或不在维修资金范畴内支付的费用，报业主委员会或经物业管理区域内相关联业主三分之二以上同意后由业主共同分摊。

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业服务企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

法定税费；

用于业主的其他费用。

第七条关于专项维修资金的管理与使用，约定：根据有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金，按照国家有关规定和标准缴存。专项维修资金的使用，由乙方提出年度使用计划，经当地物业服务行政主管部门审核后划拨。出现小区住宅共用部位、共用设备设施发生突发性损坏，不及时抢修将危害人身或楼宇安全、严重影响小区正常生活等紧急情况的，乙方可先行处理，再按照规定办理维修资金支取手续。专项维修资金不敷使用时，经当地物业服务行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。……专项维修资金的使用，按国家《住宅专项维修资金管理办法》的规定办理。

大运物业公司于2014年3月13日向广州市国土资源和房屋管理局备案物业服务项目，物业服务合同期限：2014年3月14日起至大运家园成立业主委员会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

大运业委会于2020年2月28日向广州市花都区人民政府花城街道办事处备案，本届业主委员会任期2020年2月24日至2025年2月23日。大运家园小区召开业主大会，业主总人数962人，表决授权大运业委会追讨公共收益，参加投票业主人数615人，同意人数607人，参加投票业主的专有部分面积84483.25平方米，同意业主的专有部分面积83563.43平方米。大运物业公司于2020年6月30日退出大运家园小区物业服务区域。

关于公共收益

大运业委会主张：

第1项诉讼请求的返还公共收益，指2014年3月14日至2020年6月30日的电梯及其他共有部位的广告费，停车场收费，快递柜进场费、租住费，中国移动、中国电信等代理费，包括老人活动中心的公共场地出租费用及其他利用小区公共部位的经营所得收益。

其根据《2019年公共经营收支明细》，估算2014年3月14日至2020年6月30日公共收益约1098505.14元，具体以审计金额为准。

大运业委会于2020年11月26日申请委托审计2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益。

一审法院于2021年6月29日告知大运业委会明确申请审计的范围，释明预交申请委托审计的义务及责任，大运业委会明确不预交审计费用。

大运业委会提供《2019年公共经营收支明细》复印件，下方有“大运物业公司”印章。该表显示收入合计173448.18元，包括：中国联通9000元，天天一泉2000元，广州亿来4000元，速递易10500元，上海亿投18900元，中国移动8000元，中国电信5520元，丰巢科技6700元，临时场租3600元，车位临停费105228.18元。大运物业公司不认可该表，认为：该表是复印件，2021年1月20日申请鉴定该表印章的真实性。

大运业委会提供《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》复印件，下方有“大运物业公司”印章。大运物业公司不认可该表真实性，且认为所列收入均已超过诉讼时效。该表收入内容如下（单位：元）：

2014年2月-12月

2015年

2016年

2017年1月-11月

合计

临停车收入

102780

46710

44327.26

38912.63

232729.89

广告费经营收入

54663.67

53200

47695.15

-

155558.82

共有产权会所及泳地收入

-

-

9708.74

3883.5

13592.24

其他物业服务收入（场租、卡证等收入）

87202.4

33780

127268.84

106435.98

354687.22

合计

244646.07

133690

228999.99

149232.11

756568.17

大运物业公司提供自行制作的《公共收入明细》，具体如下表（单位：元）：

合作方

2014年

3月起

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年1月-6月

合计

（含税）

折合不含税（税率3%）

1

中国联通

4750

6000

6000

6000

6500

9000

4500

42750

41504.86

2

天天一泉

-

100

1200

1200

1266.67

2000

1000

6766.67

6569.58

3

广州亿来

-

-

-

-

2666.67

4000

2000

8666.67

8414.24

4

速递易

666.67

2166.67

2500

1666.67

4500

10500

5250

27250.01

26456.32

5

上海亿投

-

-

-

-

-

18900

-

18900

18349.51

6

中国移动

6000

8000

8000

8000

8000

8000

2000

48000

46601.94

7

中国电信

4370

5520

5520

5520

5520

5520

2760

34730

33718.45

8

丰巢科技

-

-

-

-

-

2233.33

3350

5583.33

5420.71

9

临时场租

750

1150

1200

1100

1250

1350

800

7600

7378.64

10

车位临停费

22015

21710

23179

23610

26045

50385

25450

192394

192394

合计

38551.67

44646.67

47599

47096.67

55748.34

111888.3

47110

392640.7

386808.24

大运业委会提供《合作合同书》《关于建立大运家园室外宏站基站的续约合同（花都区，19年-23年）》、银行账户交易明细，大运物业公司提供《场地使用合同》《智能售水机协议书》《关于建立大运家园室内覆盖基站的合同》《关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）》《<关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）>的终止协议》《物业租赁合同》《基站租赁合同》《关于广州花都大运家园室分站址的租赁（2014年度续签）》《关于解决花都区大运家园内中国电信无线室内覆盖的协议书》《速递易合作协议》《丰巢智能柜协议》《社区公告栏服务合同》《大运家园游泳池承包合同》，显示内容如下：

大运物业公司（甲方）与中国电信股份有限公司广州分公司（乙方）于2014年6月19日签订《关于广州花都大运家园室分站址的租赁（2014年度续签）》，约定：

甲方将大运家园指定位置提供乙方放置电信设备设施。租赁期限2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金5520元，已包括管理费和税金。租金按年结算，乙方每年12月25日前交纳下一期年度租金。

双方又签订《关于解决花都区大运家园内中国电信无线室内覆盖的协议书》，约定：

甲方提供大运家园的场地供乙方安装移动电话室内覆盖设备，期限2019年1月1日至2023年12月31日，每年管理费5520元，包含税金。按年结算管理费，从协议生效起始后一个月内首次结算，往后每满一年结算一次，乙方每年1月31日前交纳。中国电信股份有限公司广州分公司于2014年8月28日向大运物业公司转账5520元，2017年2月3日转账16560元，2017年11月29日转账5520元。

大运物业公司（甲方）与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（乙方）于2014年4月1日签订《关于建立大运家园室内覆盖基站的合同》，约定：

甲方同意乙方在大运家园地下室安装移动电话室内覆盖系统。合同期限2014年4月1日至2019年3月31日。管理费每年8000元。每一年为一支付周期，每年3月前一次性向甲方预付下期费用。乙方在签订合同后30天内向甲方支付2014年4月1日至2015年3月31日首期款8000元。双方于2019年6月27日签订《关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）》，约定：甲方为乙方提供地下室，安装设备移动电话通信基站设备及配套设备等，合作期限2019年8月1日至2024年3月31日。乙方在首期款一次性补缴2019年4月1日至2019年7月31日管理费2666.67元。本合同管理费合计40000元，不含税价格38834.95元，增值税率3%，每年含税管理费8000元。乙方在收齐甲方付款材料且满足合同付款条件的情况下，30个工作日内向甲方支付对应周期管理费。双方于2020年11月21日签订《<关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）>的终止协议》，约定：

双方自2020年7月1日终止《关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）》，管理费已支付至2020年3月31日，乙方需向甲方补缴2020年4月1日至2020年6月30日含税管理费2000元。中国移动通信集团广东有限公司广州分公司于2014年8月26日向大运物业公司转账8000元，2015年8月17日转账8000元，2017年1月4日转账34000元，2017年6月21日转账8000元，2017年8月24日转账8000元，2018年5月15日转账8000元。

大运物业公司（甲方）与中国联合网络通信有限公司广州市分公司（乙方）于2016年6月3日签订《物业租赁合同》，约定：甲方提供物业给乙方作为宽带设备放置点，合同有效期2013年11月1日至2021年10月31日，每年管理费6000元，增值税税率3%，不含税价款5820元，增值税180元。乙方于合同生效后三十个工作日内凭甲方提供的正式等额增值税专用发票，向甲方支付2013年11月1日至2016年10月31日的费用合计18000元。以后每年支付一次，每个支付周期的第一个月内支付。双方于2019年10月18日签订《物业租赁合同》，约定：

甲方提供物业及楼顶天面给乙方建设、安装移动通信设备使用，合同有效期2018年11月1日至2023年10月31日，每年管理费3000元。每12个月支付一次，每个支付周期的第一个月内支付。中国联合网络通信有限公司广州市分公司于2016年6月23日向大运物业公司转账36846元，中国联合网络通信有限公司广东省分公司于2017年6月9日转账699.03元、23301元。

大运物业公司（甲方）与广州亿来通信科技有限公司（乙方）于2018年5月7日签订《基站租赁合同》，约定：乙方在甲方管理的电梯机房楼顶建立通信基站，面积约6平方米。合同有效期2018年5月1日至2021年4月30日。乙方向甲方支付物业管理费每年4000元。基站首次开通运营后30天内一次性支付基站三年费用。

大运物业公司（甲方）与广东国动网络通信有限公司（乙方）签订《关于建立大运家园室外宏站基站的续约合同（花都区，19年-23年）》，约定：

甲方为乙方提供楼顶，安装设备移动电话通信基站设备及配套设备等，合作期限2019年1月1日至2023年12月31日，场地使用费合计180000元，不含税价格174757.28元，增值税率3%，每年含税管理费36000元。乙方签订合同后7个工作日内交齐首期款。乙方在收齐甲方付款材料且满足合同付款条件的情况下，30个工作日内向甲方支付对应周期管理费。广东国动网络通信有限公司于2014年8月21日向大运物业公司转账30000元，2016年11月4日转账30000元，2017年6月6日转账30000元，2018年4月16日转账30000元，备注2014年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日租金。

大运物业公司（甲方）与驰众广告有限公司（乙方）分别于2014年2月、4月签订《合作合同书》，共两份，约定：

双方合作大运家园小区37部电梯，安装共计111个多功能专业电子像框，合作期限自2014年2月1日至2017年1月31日，合计补偿甲方133200元；双方合作大运家园二区2部电梯，安装10个多功能专业电子像框，合作期限自2014年6月1日至2017年1月31日，合计补偿甲方10666.67元。驰众广告有限公司于2014年6月23日向大运物业公司转账22200元、666.67元，2014年8月20日转账22200元、2000元，2015年2月12日转账22200元、2000元，2015年8月17日转账22200元、2000元，2016年2月18日转账22200元、2000元，2016年8月15日转账22200元、2000元，备注2014年2月1日至2017年1月31日费用，合计143866.67元。

大运物业公司（甲方）与上海亿投广告传媒有限公司（乙方）于2018年12月30日签订《社区公告栏服务合同》，约定：

乙方使用大运家园小区42幢共42个大堂发布广告，合同期限2019年1月1日至2021年1月4日，2018年12月25日至2019年1月5日为免费制作期，每年每个450元，服务费每年含税总额18900元，每年一个结算期，乙方应每期开始前30日内支付。乙方应提供税率为6%的增值税普通发票。大运物业公司于2021年1月20日提交《情况说明》，“上海亿投广告传媒有限公司只支付2019年服务费18900元”。

大运物业公司（甲方）与成都我来啦网格信息技术有限公司（乙方）于2014年8月29日签订《速递易合作协议》，约定：甲方允许乙方在大运家园物业内安装、运行速递易系统，合作期限2014年9月1日至2017年8月31日。乙方向甲方每年支付场地使用费，第一年每年每点2000元，第二、三年每年每点2500元。第一年的综合管理费在速递易系统安装完成后且乙方收到甲方开具的正规发票后15个工作日内支付，第二年的综合管理费在首次付款日期的次年对月收到甲方开具的有效票据后15个工作日支付。双方于2018年6月27日续签《速递易合作协议》，约定：合作期限2017年9月1日至2020年8月31日，每年每套综合管理费4500元，按年度支付，每年度首月第15日前支付当年费用。双方于2018年6月22日新签订《速递易合作协议》，约定：合作期限2018年7月1日至2021年6月30日，每年每套综合管理费6000元，按年度支付，每年度首月第15日前支付当年费用。成都我来啦网格信息技术有限公司于2014年9月28日向大运物业公司转账2000元，2015年11月18日转账2500元，2015年11月23日转账932元，2016年10月25日转账2500元，2017年3月23日转账1160.9元，2017年5月23日转账91元。

大运物业公司（甲方）与深圳市丰巢科技有限公司（乙方）于2019年8月19日签订《丰巢智能柜协议》，约定：乙方在甲方管理的物业内安装并运行智能柜系统1套，协议期限2019年8月20日至2022年8月19日。每套每年含税6700元（含电费）。按年度支付，合同生效10日内乙方向甲方支付第一年场地使用管理费6700元，第二、三年费用在当年合同开始10日内支付完成。

北京天天一泉净水设备股份有限公司（甲方）与大运物业公司（乙方）于2015年12月1日签订《场地使用合同》，约定：乙方为甲方提供天天一泉售水机安装面积1平方米，场地使用费与管理费每年1200元，合同有效期2015年12月1日至2018年11月30日。甲方自合同签订之日起7日内一次性向乙方支付场地使用费与管理费3600元。甲方向乙方支付3000元作为押金。甲方逾期返还该物业的，按每月200元向乙方缴交场地占用费。佛山市天天一泉净水设备股份有限公司（甲方）与大运物业公司（乙方）于2018年11月28日签订《智能售水机协议书》，约定：乙方为甲方提供天天一泉售水机安装面积1平方米，场地使用费与管理费每年每台20**元，合同有效期2018年12月1日至2021年11月30日。甲方自合同生效10日内向乙方支付第一年场地使用费与管理费2000元。第二年费用在第二年合同开始10日内支付完成。甲方逾期返还该物业的，按每月600元向乙方缴交场地占用费。

大运物业公司（甲方）与广州碧泽游泳池经营管理有限公司（乙方）于2016年4月22日签订《大运家园游泳池承包合同》，约定：甲方将大运家园小区游泳池（含附属设施）承包给乙方经营，合同期限2016年5月15日至2020年9月15日。甲方收取乙方管理每年10000元，每年6月1日前付清。乙方缴纳给甲方押金20000元。大运业委会（甲方）与广州碧泽游泳池经营管理有限公司（乙方）于2017年4月16日签订《大运家园游泳池承包合同》，约定：甲方将大运家园小区游泳池（含附属设施）承包给乙方经营，合同期限自2017年4月17日至2022年4月16日。甲方收取乙方租金每年20000元，交纳保证金20000元。大运物业公司于2021年1月20日提交《情况说明》，“2016年4月22日与广州碧泽游泳池经营管理有限公司签订《大运家园游泳池承包合同》，广州碧泽游泳池经营管理有限公司于2016年支付第一年管理费10000元。广州碧泽游泳池经营管理有限公司于2017年4月16日与大运业委会另签订合同”。

大运业委会提供银行账户交易明细，主张：

大运物业公司另收取租赁费用公共收益18568.75元，包括：精准阳光（北京）传媒广告有限公司2014年5月9日2500元至2015年7月10日合计10000元，长城宽带网络服务有限公司广州分公司2014年5月27日4680元，广州赛壹便利店有限公司2017年10月9日至2020年4月7日合计3888.75元；银行账户交易明细显示，2017年4月14日至2020年7月22日通过广州银联网络支付有限公司客户备付金持续有资金转入大运物业公司账户，万科物业发展有限公司于2017年6月26日至2020年7月13日多次频繁转账大运物业公司，极有可能存在小区停车费用收入。通过万科物业发展股份有限公司的银行账号转入2019年11月12日至2020年7月13日停车费51553.97元，其中，2020年1月2日至2020年6月29日48050.43元。

大运物业公司抗辩，其收到的公共收益，全部用于小区公共区域的维修、更新、改造，为此提供施工合同、维修工程清单等证据材料。

关于移交物业管理资料及文件

在诉讼过程中，大运业委会主张：根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条的规定，第3项诉讼请求的物业管理资料及文件，指其提交的附件一，具体如下表：

一、业主资料

二、业主产权清册（含电子版）

三、物业管理服务期间配置的固定设施设备及相关资料

1

特种设备谁用登记证原件缺失1份，编号3110401142008055038

2

设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料

3

物业质量保修文件和物业使用说明文件

4

物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单

5

物业及配套设施的产权清单

6

物业使用、维护、管理必需的其他资料

四、城建资料

1

物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料

2

绿化平面图

3

给排水图

五、其他应当移交的资料和财物（保养记录表格）

1

物业维修基金产权清册（含电子版）及已动用物业维修基金的档案资料

2

物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录

3

物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录

4

物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议

六、电梯随机资料及保养资料、产权资料

1

电梯原厂家电梯图纸缺39份

七、公共区域经营合同资料

1

物业服务期间利用全体业主的小区共用部位经营的相关资料原件（包括但不限于各项合同、发票、收费票据原件等）

2

物业服务期间利用全体业主的小区共用部位（包括但不限于业主共有的场地、设施设备等）经营获取的公共收益，以及每年的公共收益收入、支出明细表

八、装修资料

1

住宅装饰装修管理资料

2

装修押金

九、商铺管理资料

十、设备设施、消防图纸

1

建筑安装工程技术资料

大运物业公司抗辩：第五类第1项的物业维修资金产权清册及已动用物业维修资金的档案资料，由住房建设部门保存，不属于我方的保存范围。其已移交上述列表中的其他全部材料，分别是：2015年6月25日向第一届大运业委会移交部分资料，2020年6月30日向第二届大运业委会移交法律规定移交的资料。大运物业公司于2021年1月20日提交《情况说明》，“大运业委会要求移交的资料清单远超出法律规定的范围，特别是所列的发票原件不属于大运物业公司必须移交的范围”。大运业委会反驳主张：其主张移交的物业管理资料及文件，不包括2015年6月25日已移交的材料。

大运物业公司提供《物业资料移交清单》《大运家园移交清单》《关于广州大运物业管理有限公司退出大运家园小区物业服务的公告》，显示：一、大运业委会筹备组加盖印章，刘莹于2015年6月25日接收大运家园建筑定位平面图1份、规划总平面图1份，车位资料（《车位业主明细表》）1份，商铺资料（《商铺业主明细表》）1份。二、大运物业公司自行制作移交清单及加盖印章，落款日期2020年6月30日，包括：业主资料，业主产权清册，业主共有场地和设施设备，物业管理服务期间配置的固定设施设备，城建资料，其他应当移交的资料和财物（保养记录表格），电梯随机资料及保养资料、产权资料，公共区域经营合同资料，设备设施钥匙（设备房），物业管理用房（消防监控中心、办公用房），装修资料，商铺管理资料，设施设备、消防图纸。大运业委会未加盖印章及签名确认接收。三、大运物业公司自行出具公告，落款日期2020年6月30日，“相关的资料、设备等，已经按照法律规定全部移交完毕给大运家园业委会”。大运业委会提供《关于大运物业移交事项的情况说明》，显示：大运业委会出具情况说明，落款日期2020年7月1日，“大运家园业主：就大运物业在6月30日移交事项中，存在下述问题：（一）相关资料交接1.业主产权清册未移交（含电子版）；2.物业维修资金产权清册（含电子版）及已动用物业维修资金的档案资料未移交；3.《物业管理条例》中列明需移交的资料不齐全，有部分缺失；4.多年的公共收益没有移交。（二）公共设施设备及公共部位1.部分证件及图纸资料缺失（①特种设备使用登记证原件缺失1份，编号3110401142008055038；②电梯原厂家电梯图纸只有3份，正常为一梯一档，共42份）；公共设施设备锁匙7月1日16时多才移交，锁匙还未核对，造成不能查验（含电梯机房等），有关存在问题，待新物业汇总后提交业委，由业委会向全体业主告示及向有关部门反馈；2.公共部位7月1日新物业已进行部分查验，有关存在问题，待新物业汇总后提交业委会，由业委会向全体业主告示及向有关部门反馈；3.车场系统后台被大运物业控制，给业主车辆出行造成严重不便，现新物业公司正物色新的供应商，近期内解决该问题；4.监控室监控画面有21个故障（黑屏），存在极大隐患；5.消防控制系统显示存在500多个消防故障，消防栓没有水，安全隐患大。根据大运物业2020年6月30日出具的《关于广州大运物业管理有限公司退出大运家园小区物业服务的公告》中提及的相关资料、设备等已经按照法律规定全部移交完毕给大运家园业委会，管理权移交后，小区所有责任均由大运家园业主委员会承担。上述所有事项均没有交接完成，何来按照法律规定全部移交完毕，由此可见，大运物业根据没有依法依规进行交接，分明是想制造障碍使新进场物业无法正常开展工作，而且大运物业列出的交接清单中只有大运物业单方面签名，有关职能部门作为监交方及业委会均没有签名确认。因交接不全而产生的安全责任问题由大运物业承担。业委会将交接情况反映相关主管部门”。

关于恢复公共设施、设备原状

大运业委会提供行政处罚决定书，《大运家园公共设施设备查验情况说明》及附表、照片，显示：一、大运物业公司因管理大运家园的消防管网漏水严重，供水设施压力不足，消防控制室主机未保持完好有效，2019年11月被广州市公安消防支队花都区消防救援大队处以罚款50000元。二、案外人佛山市泰联物业管理有限公司出具《大运家园公共设施设备查验情况说明》，落款时间2020年7月13日，“两台发电机其中一台不能启动；消防水泵压力表无压力；地下室排污泵损坏；消防系统故障、消防管道无水；监控画面部分黑屏；灭火器大部分过期，自救呼吸器全部过期，应急灯与安全出口指示灯大部分损坏；天面防火门，机房门损坏；南门光棚部分损坏；车库玻璃光棚部分玻璃爆裂、缺失；泳池配套设施损坏；所有景观池损坏；2D、5C楼宇旁绿化带有管道长期渗水；电梯维护不到位，问题较多；大堂出入口大理石挂件脱落”。

大运业委会于2021年12月26日情况说明，目前已修复小部分损坏的公共设施、设备，因大运物业公司侵占公共收益，导致大运家园小区仍未修复大部分损坏公共设备、设备，具体如下表：

表一：

设备名称

位置

问题

1

发电机

发电机房

其中一台无电池无法启动，暂无法确定原因

2

发电机

发电机房

AE开关不能自动合闸

3

消防水泵

泵房

压力表完全无压力，消防水管漏水严重

4

排污泵

地下车库

B7区域排污泵不能自动，6D排污泵控制室上锁

5

排污泵

地下车库

E4区域两台排污泵其中两台不能起动

6

排污泵

地下车库

6H区域排污泵两台（其中一台损坏）

7

排污泵

地下车库

C2区域浮球不能自动

8

排污泵

地下车库

D1区域排污泵损坏（水管生锈烂）

9

排污泵

地下车库

D4区域排污泵损坏

10

排污泵

地下车库

6G区域管井架地面烂、两台水泵（其中一台损坏）

11

排污泵

地下车库

C3区域排污泵损坏

12

排污泵

地下车库

6B区域两台排污泵（其中一台损坏）

13

排污泵

地下车库

6C区域两台排污泵损坏（其中一台损坏）

14

排污泵

地下车库

A10区域不能切换自动模式

15

排污泵

地下车库

A5区域排污泵损坏

16

排污泵

地下车库

8栋（1座）H区域排污泵损坏

17

排污泵

地下车库

28号车位后面的排污泵不能抽水

18

排污泵

地下车库

8栋4座F区域排污泵两台损坏

19

排污泵

地下车库

8栋3座后侧两台排污泵损坏

20

排污泵

地下车库

8栋5座两台排污泵损坏1台

21

排污泵

地下车库

B6区域排污泵损坏

22

排污泵

地下车库

F5区域排污泵损坏

23

排污泵

地下车库

F4区域不能切换自动模式

24

排污泵

地下车库

F2区域不能切换自动模式，抽不上水

25

排污泵

地下车库

F1区域旁污水泵损坏

26

监控设备

监控室

21画面黑屏

27

消防系统

监控室

显示504个故障（另消防管道没水）

表二：

设备名称

位置

问题

备注

1

小区楼层防烟面罩

每个楼层各有2个

过期

无法确定

2

应急感应灯

每个楼层

损坏

未修复

3

消防通道感应灯

楼层消防通道

损坏

部分已更换，预计420台未修复

4

天面消防门

每栋天面

破损

部分已更换，25处未修复

5

安全指示灯

每层电梯厅，负一层

损坏

部分已更换，预计800处未修复

6

钢化玻璃

9A4楼

破损

已损坏

7

钢化玻璃

出库出入口

破裂

已维修14块，仍有3块未处理

8

楼梯灯

各个楼层

损坏

已修复

9

闭门器

各个楼层

损坏

部分已修复，预计仍有300处未处理

10

泳池

小区园区

瓷砖破损，无过滤系统

未修复

11

消防栓

小区园区

损坏

部分已更换，预计80处未修复

四、关于大运物业公司与大运实业公司

大运业委会主张：增加诉讼请求的事实依据是，大运实业公司作为大运物业公司的控制股东，与大运物业公司存在财产混同、人员混同，过度支配与控制大运物业公司，操纵大运物业公司的决策，使大运物业公司丧失独立性。

大运物业公司抗辩：经统计，大运实业公司转给大运物业公司总计3065000元，大运物业公司转给大运实业公司1415288.36元，不存在大运实业公司从大运物业公司抽走资金的现象。大运实业公司是大运物业公司股东，两者经营范围完全不一样，两个独立法人间存在资金往来非常正常，不能因存在资金往来就认为两者财产混同。

大运业委会提供国家企业信用公示信息，《大运家园物业管理专题会议纪要》及录音，显示：一、大运实业公司股东远勤山及大运集团有限公司，原法定代表人及董事长远勤山，董事兼总经理牛大鹏，监事杨纪元，董事远洋。二、牛大鹏于2020年3月30日主持大运家园物业管理专题会，“我司在大运家园物业管理过程中累计垫支高达400多万元”“要集中力量解决当前物业管理中存在的问题，一切开支由大运实业承担”。三、大运实业公司与大运业委会的工作人员协商公共收益的分配和管理。

在诉讼过程中，大运业委会申请对大运物业公司的财产采取保全措施，由中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司出具保函作为担保，预缴财产保全费5000元。一审法院于2020年11月6日裁定，查封大运物业公司的银行存款1098505.14元或者查封、扣押、冻结其他的等值财产。根据大运业委会的申请，一审法院于2021年10月28日裁定，续行冻结大运物业公司的银行存款1098505.14元。

一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，大运物业公司于2020年6月30日退出大运家园小区物业服务区域。大运业委会主张，大运物业公司与大运实业公司连带返还公共收益及其利息，大运物业公司移交物业管理资料及文件以及恢复公共设施、设备原状。各方当事人因民法典于2021年1月1日起施行以前的法律事实，引起物业服务合同纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（五）业主大会赋予的其他职责”。第二十九条规定，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。第三十八条第一款规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。《广东省物业管理条例》第二十四条规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……（六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。……”第五十一条规定，“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）其他应当移交的财物、资料”。本案中，大运业委会执行业主大会的决定事项及基于行政法规及地方性法规的规定，主张大运物业公司返还公共收益及其利息以及移交物业管理资料及文件，诉讼主体适格。大运物业公司于2020年6月30日退出物业服务区域，已返还物业管理服务期间配置的固定设施设备。大运业委会主张大运物业公司恢复公共设施、设备原状，实质上是主张对已返还固定设施设备的损坏的修复，没有提供其取得全体业主授权的决定，也无法律、行政法规、地方性法规的具体规定，主张该项诉讼请求的原告诉讼主体不适格，一审法院另行裁定驳回起诉。

大运业委会主张，大运物业公司及大运实业公司应连带返还公共收益及其利息，大运物业公司应移交物业管理资料及文件，大运物业公司及大运实业公司均持有异议。根据本案事实、证据及法律规定，综合各方当事人的诉、辩意见，一审法院评判如下：

关于返还公共收益及利息

《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《广东省物业管理条例》第五十三条第三款规定，“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”。自2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》，第九十四条规定，“物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；……（四）共有资金产生的孳息……”。大运业委会主张大运物业公司返还公共收益及其利息，符合法律及地方性法规的规定。

关于公共收益的数额认定

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，大运业委会与大运物业公司提供的证据证明，大运物业公司与案外人签订场地租赁合同，收取2014年3月14日至2020年6月30日公共收益合计554349.42元。另，大运物业公司提供《公共收入明细》，自认收取2014年3月14日至2020年6月30日临时场租7600元、车位临停费192394元。上述公共收益总计754343.42元。大运业委会有其他证据证明大运物业公司另有其他公共收益的，可另行主张。一审法院兼顾公平原则，酌定按照30%的比例，扣除大运物业公司的合理成本226303.03元，大运物业公司应向大运业委会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元。具体如下：

首先，大运物业公司与案外人签订场地租赁合同，收取2014年3月14日至2020年6月30日公共收益合计554349.42元。具体如下：1.根据《关于广州花都大运家园室分站址的租赁（2014年度续签）》《关于解决花都区大运家园内中国电信无线室内覆盖的协议书》，银行账户交易明细以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，证明大运物业公司收取中国电信股份有限公司广州分公司2014年3月14日至2020年6月30日公共收益34730元。2.根据《关于建立大运家园室内覆盖基站的合同》《关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）》《<关于建立大运家园室内覆盖基站的续约合同（花都区，19年-24年）>的终止协议》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，证明大运物业公司收取中国移动通信集团广东有限公司广州分公司2014年4月1日至2020年6月30日公共收益50000元。3.根据《物业租赁合同》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，证明大运物业公司收取中国联合网络通信有限公司广州市分公司2014年3月14日至2020年6月30日公共收益42750元。4.根据《基站租赁合同》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，证明大运物业公司收取广州亿来通信科技有限公司2018年5月1日至2020年6月30日公共收益8666.67元。5.根据银行账户交易明细及《关于建立大运家园室外宏站基站的续约合同（花都区，19年-23年）》，大运物业公司至少自2014年1月1日起向广东国动网络通信有限公司出租场地，2014年1月1日至2018年12月31日每年管理费30000元，自2019年1月1日起每年管理费36000元，计算收取广东国动网络通信有限公司2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益应为197750元。6.银行账户交易明细及《合作合同书》，证明大运物业公司收取驰众广告有限公司2014年2月1日至2017年1月31日公共收益143866.67元，计算2014年3月14日至2017年1月31日公共收益138316.67元。7.根据《社区公告栏服务合同》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，计算大运物业公司收取上海亿投广告传媒有限公司2019年1月1日至2020年6月30日公共收益28350元。大运物业公司没有提供证据证明，其2020年1月1日起已与上海亿投广告传媒有限公司终止履行《社区公告栏服务合同》，抗辩其只收取2019年服务费18900元，一审法院不予采纳。大运物业公司是否已收取上海亿投广告传媒有限公司2020年1月1日至2020年6月30日的服务费，也应由大运物业公司根据合同相对性原则，另行主张。8.根据《速递易合作协议》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，计算大运物业公司收取成都我来啦网格信息技术有限公司2014年9月1日至2020年6月30日公共收益31250.01元。9.根据《丰巢智能柜协议》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，计算大运物业公司收取深圳市丰巢科技有限公司2019年8月20日至2020年6月30日公共收益5769.40元。10.根据《场地使用合同》《智能售水机协议书》以及大运物业公司提供的《公共收入明细》，计算大运物业公司收取天天一泉售水机2015年12月1日至2020年6月30日公共收益6766.67元。11.根据《大运家园游泳池承包合同》以及大运物业公司提交的《情况说明》，计算大运物业公司收取广州碧泽游泳池经营管理有限公司2016年5月15日至2017年4月16日公共收益10000元。大运业委会没有提供其他证据佐证，大运物业公司收取精准阳光（北京）传媒广告有限公司、长城宽带网络服务有限公司广州分公司、广州赛壹便利店有限公司的款项，是大运家园小区的公共收益，另主张该部分公共收益18568.75元，一审法院不予认定。大运业委会有其他证据证明大运物业公司另有该部分的其他公共收益的，可另行主张。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（五）项规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实的根据。本案中，大运业委会提供的《2019年公共经营收支明细》《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》，均为复印件，没有原件核对，且未经大运物业公司认可，依法不能单独作为认定案件事实的根据。大运物业公司提供自行制作的《公共收入明细》，列明2014年3月14日至2020年6月30日的临时场租7600元、车位临停费192394元，一审法院根据大运物业公司的上述自认，认定临时场租、车位临停费的公共收益数额。大运业委会没有提供审计报告及其他证据佐证，大运物业公司通过广州银联网络支付有限公司客户备付金以及万科物业发展股份有限公司账号转入的金额及属于大运家园小区的停车费收入的公共收益，主张该部分数额是公共收益，一审法院不予认定。大运业委会有其他证据证明大运物业公司另有该部分的其他公共收益的，可另行主张。

大运物业公司利用共用部位、共用设施设备经营，必然支出必要的管理成本。自2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》，第九十四条规定，“物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：（一）利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益……”。大运物业公司抗辩，为获得公共收益，其也要支出成本，如返还公共收益，也应扣除成本，具有理据。一审法院兼顾公平原则，酌定大运物业公司按照公益收益30%的比例，扣除合理成本226303.03元（754343.42元×30%），向大运业委会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元。

《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。《物业管理条例》第五十三条第二款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《广东省物业管理条例》第五十八条第四款规定，住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《前期物业服务合同》约定，大运物业公司提供的物业管理服务内容，包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；物业服务费用包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，共用设施设备的日常维护保养。如有更改原用途或不在维修资金范畴内支付的费用，报业主委员会或经物业管理区域内相关联业主三分之二以上同意后由业主共同分摊。物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造，按照规定办理维修资金支取手续。大运物业公司提供的施工合同、维修工程清单等证据证明的支出，或者属于物业服务费用的范围，或者属于应通过办理维修资金支取的范围，或者属于应报业主委员会或者关联业主同意分摊的范围，与本案应由大运物业公司返还全体业主的公共收益，不属于同一范畴。大运物业公司抗辩，其已将收到的公共收益，全部用于小区公共区域的维修、更新、改造，没有理据，一审法院不予采纳。大运物业公司在本案中未提起反诉，大运业委会也不同意抵扣，不属于本案审理范围。

关于公共收益的利息

自2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》，第七十八条第一款第（六）项规定，前期物业服务合同终止的，物业服务人应当在合同终止之日起十五日内退出物业服务区域，同时向业主委员会移交共有资金。第九十四条第（四）项规定，物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金，包括共有资金产生的孳息。本案中，大运物业公司于2020年6月30日退出物业服务区域，应同时向大运业委会返还上述公共收益。大运物业公司至今未向大运业委会返还属于全体业主所有的公共收益，实质上无偿占有属于全体业主所有的公共收益的法定孳息至今。大运业委会主张，大运物业公司支付公共收益的利息，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，并调整利息计算基数、起始日期以及计算标准为：以528040.39元为基数，从2020年7月1日起计至返还全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。大运业委会主张利息的超出部分，一审法院不予支持。

关于公共收益及利息的诉讼时效

《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。如上所述，大运物业公司应于退出物业服务区域，同时向大运业委会返还公共收益。大运物业公司于2020年6月30日退出物业服务区域，一审法院于2020年10月28日立案受理大运业委会提起本案诉讼，大运物业公司抗辩2017年11月前的公共收益，已超过诉讼时效，没有理据，一审法院不予采纳。

关于公共收益及利息的返还责任主体

《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。根据上述法律规定，否认公司独立人格，要求股东对公司债务承担连带责任，具有以下构成要件：主观上，有明显过错，目的是逃避债务；行为上，必须达到“滥用”公司法人独立地位和股东有限公司的责任；结果上，必须债权人的债权受到“严重”损害；因果关系上，必须因股东“滥用”公司法人独立地位和股东有限公司的责任造成债权人的债权受到“严重”损害。本案中，大运实业公司的管理人员，后期指导大运物业公司解决物业管理存在的问题，提出大运实业公司前期垫资大运物业公司的物业管理以及后续可承担一切开支并与大运业委会协商公共收益的分配和管理，并不构成法律上的人格混同及过度支配与控制。大运实业公司与大运物业公司，是不同的独立主体，二者间的银行账户相互往来，也不当然构成财产混同。大运实业公司的相关行为，也并未造成全体业主的债权受到“严重”损害。大运业委会主张，大运实业公司对大运物业公司返还公共收益及利息承担连带清偿责任，与法律规定不符，一审法院不予支持。

关于移交物业管理资料及文件

《物业管理条例》第二十九条规定，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。第三十八条第一款规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。《广东省物业管理条例》第十四条第一款规定，“建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持”。第五十一条规定，“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）其他应当移交的财物、资料”。自2014年5月1日起施行，2021年4月25日废止的《广州市物业管理暂行办法》，第七十七条规定，“物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：（一）物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；（二）物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料”。第八十条规定，“物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：（一）建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料；（二）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（三）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（四）物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料；（五）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物。物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件”。自2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》，第七十八条第一款规定，“前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务人应当在合同终止之日起十五日内退出物业服务区域，同时向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料、财物：（一）承接查验时建设单位移交的资料；（二）业主清册（三）共用部位和共用设施设备；（四）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（五）物业服务期间配置的属于业主所有的固定设施设备；（六）共有资金；（七）实行酬金制的，预收的物业服务资金和服务期间的财务资料；（八）其他应当移交的财物、资料”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定“当事人对……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，大运物业公司退出物业服务区域，应当向大运业委会移交上述行政法规、地方性法规规定的资料。大运物业公司抗辩，其已于2020年6月30日移交大运业委会，提供自行制作及出具的《大运家园移交清单》以及《关于广州大运物业管理有限公司退出大运家园小区物业服务的公告》，并未经大运业委会加盖印章及签名确认接收。另，大运业委会次日也即出具《关于大运物业移交事项的情况说明》，说明大运物业公司没有移交。大运物业公司提供的证据不足以证明，其已移交大运业委会相关资料及文件，应承担不利的法律后果。大运业委会主张大运物业公司应移交物业管理资料及文件，一审法院予以支持，具体见本判决书后附表。大运物业公司抗辩，物业维修资金产权清册及已动用物业维修资金的档案资料，由住房建设部门保存，不属于其保存范围，与上述地方性法规的规定不符，无相反证据佐证，另大运物业公司也应移交自己保管形成的上述材料，一审法院不予采纳。大运物业公司抗辩，大运业委会要求移交的资料清单远超出法律规定的范围，特别是所列的发票原件不属于大运物业公司必须移交的范围，与上述行政法律、地方性法规的规定不符，另其也可自行保留发票复印件，一审法院不予采纳。

《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。大运业委会与大运物业公司，各有部分胜诉、部分败诉，一审法院根据案件的具体情况，决定双方当事人各自负担的诉讼费用数额。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十条、第七十三条、第七十六条、第七十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十八条第一款、第五十三条第二款，《广东省物业管理条例》第十四条第一款、第二十四条、第五十一条、第五十三条第三款、第五十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（五）项的规定，于2022年3月11日判决如下：

大运物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向大运业委会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益528040.39元；

大运物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向大运业委会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益的利息（以528040.39元为基数，从2020年7月1日起计至返还全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；

大运物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向大运业委会移交物业管理资料及文件；

驳回大运业委会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14687元，由大运业委会负担5607元，大运物业公司负担9080元；财产保全费5000元，由大运物业公司负担。判决附表：

一、业主资料

二、业主产权清册（含电子版）

三、物业管理服务期间配置的固定设施设备及相关资料

1

特种设备谁用登记证原件缺失1份，编号3110401142008055038

2

设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料

3

物业质量保修文件和物业使用说明文件

4

物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单

5

物业及配套设施的产权清单

6

物业使用、维护、管理必需的其他资料

四、城建资料

1

物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料

2

绿化平面图

3

给排水图

五、其他应当移交的资料和财物（保养记录表格）

1

物业维修基金产权清册（含电子版）及已动用物业维修基金的档案资料

2

物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录

3

物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录

4

物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议

六、电梯随机资料及保养资料、产权资料

1

电梯原厂家电梯图纸缺39份

七、公共区域经营合同资料

1

物业服务期间利用全体业主的小区共用部位经营的相关资料原件（包括但不限于各项合同、发票、收费票据原件等）

2

物业服务期间利用全体业主的小区共用部位（包括但不限于业主共有的场地、设施设备等）经营获取的公共收益，以及每年的公共收益收入、支出明细表

八、装修资料

1

住宅装饰装修管理资料

2

装修押金

九、商铺管理资料

十、设备设施、消防图纸

1

建筑安装工程技术资料

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

二审期间，大运业委会提交广州市花都区住房和建设局于2018年2月9日出具的《关于王煜宇反映大运家园小区业委会投票签名等物业纠纷问题的处理意见》的原件，该局在前述意见第四条第一项中称其已督促大运物业公司限期设立独立账户，定期向全体业主公开账目，大运物业公司已公示了2014年至2017年11月的财务情况，该局将《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》作为前述意见附件1的文件，拟证明《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》是大运物业公司提交给广州市花都区住房和建设局的材料，属于其向政府部门提供的和自认的事实。

大运物业公司对此质证称：大运物业公司已于2020年6月30日撤出涉案小区，没有其他小区需要提供物业服务，绝大多数工作人员早已离职，经询问留守人员，留守人员反映不清楚是否向花都区相关部门提交过大运业委会出示的《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》，故对该报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。

大运业委会在二审中主张车位临停费应按照如下方式计算：1.2014年至2017年按照《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》记载的232729.89元进行核算；2.2018年和2019年按照大运物业公司在《公共收入明细》中自认的金额即26045元、50385元进行核算；3.2020年1月至6月按照银行账户明细中记载的万科物业发展股份有限公司转入的备注为“停车费”的款项进行核算，为48050.43元；三项全部合计357210.32元。经本院核算，银行账户明细载明的转账时间在2020年1月1日至2020年7月1日期间（计费周期在2020年1月1日至2020年6月30日期间）、付款人为万科物业发展股份有限公司、备注为“停车费，广州大运家园停车场”的款项共计52034.69元。本院要求大运物业公司提交其与万科物业发展股份有限公司之间签订的相关合同，大运物业公司表示因大多数员工已离职且未办好相关交接手续，暂无找到相关合同。此外，大运物业公司主张2020年1月至6月的车位临停费为25450元，但未就该数额是如何计算得出提供相应的依据。

另查，一审法院于2022年3月11日作出（2020）粤0114民初17011号之三民事裁定书，裁定：驳回大运业委会对大运物业公司主张恢复公共设施、设备原状的起诉。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

本案二审争议的第一个焦点是大运业委会是否有权提起本案诉讼，要求大运物业公司返还公共收益的问题。大运业委会在一审期间已经提交了《关于<授权业委会追讨公共收益>表决结果汇总统计表》及公示照片，以及召开业主大会对该事项进行表决的投票、唱票过程的录像和照片，前述证据显示涉案小区的业主大会已经通过法定民主程序授权大运业委会提起本案诉讼，要求大运物业公司返还公共收益。大运物业公司上诉认为大运业委会不具有本案的主体资格，与事实不符，本院不予采纳。

本案二审争议的第二个焦点是大运物业公司提出的诉讼时效抗辩能否成立的问题。大运物业公司于2020年6月30日退出涉案小区的物业管理，而大运业委会于2020年10月28日提起本案诉讼，一审法院对大运物业公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳，有充分的事实和法律基础，并无不当。

本案二审争议的第三个焦点是公共收益数额的认定问题。双方仅对涉及上海亿投广告传媒有限公司和驰众广告有限公司的公共收益、车位临停费有争议，本院仅对该三项进行分析，对一审法院认定的其他项目予以认可。

其一，对于涉及上海亿投广告传媒有限公司的公共收益，大运物业公司主张其在2020年1月1日就已经终止了与上海亿投广告传媒有限公司之间的《合作合同书》，实际只收取了2019年的服务费18900元，但其未就此提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对大运物业公司的该项异议不予采纳。

其二，对于涉及驰众广告有限公司的公共收益，大运业委会在一审中明确其主张返还的公共收益发生期间为2014年3月14日至2020年6月30日，而大运物业公司与驰众广告有限公司签订的《合作合同书》及转账记录均反映驰众广告有限公司在2014年6月23日向大运物业公司转账支付的22200元是2014年2月1日至2014年7月31日期间的费用，一审法院根据大运业委会的诉请，支持该项目从2014年3月14日起的公共收益并无不当。大运业委会上诉要求大运物业公司返还该项目2014年2月1日至2014年3月13日的收益，已经超过其在一审中的诉讼请求，本院在二审期间不予调处。

其三，关于车位临停费问题。大运业委会在一审期间仅提交了《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》的复印件，但其在二审期间提交的广州市花都区住房和建设局于2018年2月9日出具的《关于王煜宇反映大运家园小区业委会投票签名等物业纠纷问题的处理意见》的原件，可以显示前述财务报告的复印件来源于大运物业公司向广州市花都区住房和建设局提交的相关材料，而大运物业公司亦未对此予以否认，故本院对《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》的真实性予以采纳。大运业委会上诉要求按照前述财务报告载明的2014年至2017年的合计数额232729.89元及大运物业公司在《公共收入明细》中自认的2018年数额26045元、2019年数额50385元来计算相应年度的车位临停费，理据充分，本院予以支持。至于2020年1月至6月的车位临停费，根据银行账户明细记载的内容，万科物业发展股份有限公司支付给大运物业公司的款项中已经明确备注“停车费，广州大运家园停车场”，大运物业公司主张该部分费用与车位临停费之间并非对应关系，但未提供任何证据予以证明，本院对该主张不予采纳。经本院核定，计费周期在2020年1月1日至2020年6月30日期间的车位临停费用为52034.69元，大运业委会仅主张48050.43元，是其对自身权利的合法处分，本院予以照准。由此，车位临停费共计357210.32元（232729.89元 26045元 50385元 48050.43元）。

基于上述分析，本院核定大运物业公司在2014年3月14日至2020年6月30日期间收取的公共收益合计919159.74元（554349.42元 7600元 357210.32元）。

本案二审争议的第四个焦点是大运物业公司上诉认为收取的公共收益已全部用于涉案小区共用部位、共有设施设备大中修、更新、改造而无需返还的抗辩理由能否成立的问题。大运物业公司虽然提供了施工合同、维修工程清单等证据证明其所产生的支出，但其未能陈述哪些项目属于物业服务费所包含的共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，哪些项目属于大中修、更改原用途等费用，亦未就此提起反诉，一审法院对大运物业公司该抵扣的抗辩不予调处，处置得当。

本案二审争议的第五个焦点是公共收益合理成本的认定问题。考虑到涉案的公共收益来源于通讯、广告、快递柜、停车费等收入，经营的过程中必然产生相应的成本，一审法院已经综合考虑本案的实际情况，并兼顾公平原则，酌定按照30%的比例扣除合理成本，处置得当，本院予以认定。大运业委会就此提出的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。由此，结合本院核定的公共收益总额919159.74元，在扣除大运物业公司的合理成本275747.92元后，大运物业公司应向大运业委会返还属于涉案小区全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益为643411.82元。

本案二审争议的第六个焦点是大运实业公司是否应当就大运物业公司在本案中的返还义务承担连带支付责任的问题。大运业委会提交的证据不足以证明大运实业公司和大运物业公司之间存在人格混同或者过度支配与控制等情形，一审法院对大运业委会要求大运实业公司承担连带清偿责任的诉请不予支持，于法有据，并无不当。

本案二审争议的第七个焦点是大运物业公司对移交物业管理资料及文件所提出的异议能否成立的问题。大运物业公司主张其已于2020年6月30日将相关的物业管理资料及文件移交给了大运业委会，为此提交了照片和《大运家园移交清单》予以证明，但照片不能反映交接的具体情况，而《大运家园移交清单》上也没有大运业委会的确认，大运业委会亦否认接收了相应的资料和文件，故大运物业公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对大运业委会要求大运物业公司移交物业管理资料和文件的诉请予以支持，合法合理，处置得当。

综上所述，上诉人大运业委会的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人大运物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但因大运业委会在二审期间提交了新的证据，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决第三项；

二、撤销广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决第四项；

三、变更广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决第一项为：广州大运物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区花城街大运家园业主委员会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益643411.82元；

四、变更广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决第二项为：广州大运物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区花城街大运家园业主委员会返还属于全体业主所有的2014年3月14日至2020年6月30日公共收益的利息（以643411.82元为基数，从2020年7月1日起计至返还全部款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；

五、驳回广州市花都区花城街大运家园业主委员会的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费14687元，由广州市花都区花城街大运家园业主委员会负担6085元，广州大运物业管理有限公司负担8602元；财产保全费5000元，由广州大运物业管理有限公司负担。二审案件受理费18585元，由广州市花都区花城街大运家园业主委员会负担7583元，广州大运物业管理有限公司负担11002元。

本判决为终审判决。

审判长　邓　颖

审判员　谭红玉

审判员　李光华

二〇二二年八月五日

书记员　陈金闪

区敏儿

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