浒墅关城铁新城怎么样（中环地铁四大商业）

4月3日，浒关新房南山楠项目最后两幢9#和19#加推，其中100套98㎡小户型5天时间售罄，全部不等周期，用抢房来形容毫不夸张，去晚心仪楼层就没了。

南山楠网签表

18年5月7日，南山楠顶着浒关“地王”（只做过几个月地王）的称号首次开盘，180套房源对外宣称去化60%，实际可能一半都不到，当时2.3万均价在浒关算较高的价格；两年后同样的2.3万均价，南山楠小户成了浒关热抢的限价房。

短短两年年时间，浒关新房也从曾经的刚需向改善靠拢，尤其这个月土拍Costco的入驻，一时间更是风头无两，下文一起详细探讨浒关板块

01 新区浒关

“先有浒墅关，后有姑苏城”明清运河时期，浒关作为京杭运河最著名的钞关（征税的地方），可谓富得流油，称得上江南第一重镇。随着时代更迭，浒关老镇失去往昔风采，在新区范围内的定位赶不上狮山、枫桥，连过去同为刚需板块的科技城也有超越迹象。

跟科技城从无到有再到精的发展路线不同，这几年浒关就像一位老者，在定点规划的扶持下，焕发新春。

早在2010年7月1日，沪宁城际铁路是长三角地区城际客运铁路通车，意味着浒关正式迈入“城铁新城”时代。

从时间上讲，当时相城“高铁新城”规划还没推出，浒关对“城铁新城”非常重视，12年6月《苏州市高新区浒墅关城铁块区整体定位及功能设计方案》第一阶段成果汇报，更是基本确定了区域内未来10年发展的方向。

苏高新城铁地块是指青花路以西、兴贤路和惠丰花园以南、京杭运河以东、黄花河-九曲河以北区域，总面积约3.66平方公里，作为苏州市高新区三大片区之一浒通片区的中心所在，曾被誉为“十四省通衢之地”，随着高新区“北扩西进”战略的不断推进，浒墅关城铁周边块区在轨交3号线、中环高速路等交通干线的建成通车后也必将会迎来新的发展契机。（摘自规划原文）

但不知道什么时候开始，“城铁新城”的讨论声渐渐被“科技城”代替，尤其是15年三大新城炒作最厉害的阶段，人们只记得“科技城”、“高铁新城”、“太湖新城”，而“城铁新城”似乎被遗忘在时间的长河中。

苏州新区站

6年前，如果你想去浒关会非常犹豫，当时地铁不通，只能开车或者公交出行，同时中环修建、有轨电车2号线建轨道，从狮山长江路出发去浒关，如果运气不好遇上保税区货车拥堵，可能1个小时都到不了。

就当年浒关周边环境而言，哪怕南山柠檬城在案场沙盘图上把永旺就贴在项目边上，购房者也犹豫半天，然后骑车在大润发附近的旭辉华庭、悦庭看看。那个年代买房，购房者只关心眼前看到的，规划更像挂在售楼处区位展示图上的大饼。

相反当时一河之隔的金阊新城板块，借着古城区身位，外加西环出行便利，三个新房中海御景湾、万科金色里程、星光耀广场销售情况遥遥领先于南山柠檬城和运河水岸，其中星光耀广场二期更是因为低单价一度染指苏州销冠项目。

15年底随着中环的通车，浒关到狮山CBD仅15分钟车程，距离感慢慢被消除，加上16年永旺、宜家的开业，城际路附近面貌焕然一新，去年年底随着3号线正式通车，“城铁新城”把10年前的超前规划，全部完美兑现，展现出新区副中心的风采。

02 浒关新房

浒关目前在售新房比狮山还多，算上通安的两个一度有15个楼盘在售，然而跟狮山抢哪都划算不同，浒关新房选择难度比较大，尤其刚需不懂房稍不留神可能就买了很一般的楼盘。

浒关新房分布图

浒关新房土拍价

笔者将浒关新房分为两个区域，主要集中在城际路和老街附近

城际路附近

1.南山楠

开篇提到的项目，小户非常热销，浒关所有新房中卖的最好那个，一是价格、二是位置；价格上文提到了，2.3万均价有一点倒挂的意思，距离地铁和商业说远不远、说近不近。

个人认为该案98㎡和130㎡两个户型是浒关目前在售新房中性价比相对比较高的一个项目，由于98㎡已经售罄，接下来只讨论130㎡。

小区区域图

9#和19#不靠近高架，位置都还不错，尤其19#离高架远，采光无影响。

130㎡户型

周边刚改的王牌户型，二手置换首选。周边二手一套88㎡的小三室售价200-230万区间，二手小户卖了加上100万左右就能换个四房两卫改善户型，说实话这个价格对周边刚需比较友好。

当然，南山楠位置不如隔壁璞玥风华好，而且靠近工业园和高架，外部环境一般，由于总价问题，浒关300万置换群体一般，相比而言不如98㎡热销。

总结：98㎡小户已经售罄，130㎡算周边性价比比较高的置换产品，160㎡大户叠加产品一般不建议。

2.中交路劲璞玥风华

浒关新房位置最好的一个楼盘，不靠铁路、后排离高架也远、工业区也有一定距离，自身标杆也很高端，可谓终端改善，最早宣传的时候装修标准对标唐宁府。小区品质、装修标准、位置都可以算浒关顶级，剩下价格自然也是最贵的。

该案一期洋房128㎡户型已经清盘，主要在售143㎡、172㎡平层，还有少量底复面积186㎡-286㎡，高层均价3.1万左右，洋房均价3.3。

143㎡户型

路劲这几年户型从来没让人失望，143㎡高层户型堪称完美，4开间朝南，宽阳台，几乎没有什么浪费面积。

该案在浒关没有直接竞品，但面临问题却很直接，143㎡总价420万 ，理论上可以来狮山抢限价房或者去科技城金茂府试试马上加推的叠墅。如果跨区域竞品，璞玥风华产品也不落下风，主要就是区域配套相对不行了，说的直接一点，就是浒关没有一所受市场认可的学校。

从璞玥风华最好卖的102㎡户型也可以看出，哪怕靠高架，也是最热销的，浒关总价超过400万的住宅和其他区域比竞争力一般。

总结：适合周边终端改善，小区品质不错，自住是个好选择，不太适合投资。

浒关老街附近

3.弘阳上熙

老街上的楼盘，配套比城际路周边差了许多，不靠近地铁，弘阳做为浒关真正的“地王”至今地价未被打破，现房销售、低密度洋房小区。

该案备案均价2.9万，实际销售价格2.3万左右，眼下在苏州限价这么严的情况下，新区不顶着备案价卖的项目非常少，上熙是其中一个，而且折扣力度很大。说了这么多，就是想告诉各位一个道理，现在的行情不顶着备案价卖的房子，性价比都一般。

抛开价格因素，上熙产品在周边算比较好的，低密度洋房，得房率非常高，面积段88㎡-120㎡，90㎡复式和115㎡王牌户型4房2厅2卫，个人更喜欢平层115㎡的

上熙115㎡

该户型和璞玥风华128㎡户型不分上下，然而弘阳最好卖的是89㎡的普通中间户型，某种意义上讲，浒关主要还是依赖刚需和刚改市场。

总结：除非周边拆迁土著置换，投资不是很建议该小区，刚需更建议考虑柠檬城附近靠近地铁的二手房。

4.首开金茂熙悦

跟浒关“城铁新城”区域一河之隔，隶属浒关经济开发区，周边配套和规划不如“城铁新城”。两年前首次开盘的金茂熙悦面临过浒关所有新房的困境，价格太贵一时间市场接受不了，后来不得已降价跑量。

首开金茂熙悦体量很大，其中王牌户型是89㎡做到了3房2卫，户型很不错，目前主要在售户型105㎡、毛坯也是3房2卫，89㎡户型马上清盘，剩余户型105㎡毛坯，均价2.3万左右，127/140㎡精装，均价2.9万。

首开金茂熙悦89㎡户型

该案喜欢标杆自己金茂的品质，一期二期产品是精装，后来由于总价因素产品改为毛坯，简单来说就是降标了。

总结：105㎡户型还可以，如果总价预算足够，更建议南山楠130㎡，精装大户不考虑。

5.运河与岸

一开始听这个名字以为是运河水岸，后来去了项目才知道是个新楼盘，项目面积段100-146㎡，精装修，均价2.4万。

小区户数很少600多户、低密度，产品跟弘阳上熙各有优缺，由于精装因素，整体品质还不错。主力户型110㎡的3房2卫，也算是运河景观房，河对面就是浒关老镇重点打造的“大码头”商圈。

110㎡户型图

周边环境很一般，不靠近地铁，面临着同样的问题，改善小区在浒关并不吃香，尤其是在老街这个位置，改善难如登天，如果说城际路附近改善还能跑跑量，老街区域真的是能卖一套是一套。

总结：对小区品质和环境有一定要求的自住可以考虑。

6.洛克公园

先说洛克公园这个名字吧，世界著名街头篮球圣地，纽约两大球场一个NBA的麦迪逊广场，另外一个就是洛克公园，听说苏州很多篮球迷，首次开盘冲着名字就去买了这个小区。

同样是今年4月初领的预售，南山用了5天清了小户，洛克公园到现在还有不少房源待售。小区在运河与岸马路对面，主力户型就是89㎡，随着南山小户的清盘，洛克公园小面积户型竞争力一下提升不少，整个浒关90以下小户就此一家，别无分号。

89㎡户型

跟运河与岸直接竞品，连户型图风格也差不多，89㎡小户总价比较低，吸引力还可以，不过建议对比柠檬城附近二手房。

总结：89㎡小户有一定吸引力，建议对比二手小区。

7.苏悦湾

六家开发商联合操盘，小区规模不大，洋房和小高层都有，主力户型98㎡和121㎡，浒关板块除了南山就苏悦湾好卖，单价相对比较便宜。

上个月中旬新领预售证，精装均价2.26万，此次备案价格受限价影响，相比之前一期高层2.6万备案价便宜3K左右一㎡，性价比很高，目前限价备案房源已经不多。

总结：上月中旬新领取预售批次所剩房源不多，性价比还不错，可以考虑。

8.中南春风南岸

4月初刚刚启动的一个项目，预计精装价格2.6万，户型99㎡、116㎡、133㎡，精装三件套都有，地暖、新风、中央空调，品质还不错，楼间距很大。

有一说一116㎡户型还不错，重点就是价格贵！

116㎡户型

总结：没什么好说的，价格放在那边，预计不会太好卖。

还有就是城际路板块南山地块规划已经公示，估计今年年底或者明年年初加推，有87套公租房，考虑地价1.5万，预计售价精装2.7万左右，对周边算是很不错的补充。

除以上8个楼盘外，接下来还有上海嘉兆地块、东源新拍地块会陆续入市，浒关新房将会持续大量供应，而陆家嘴苏钢厂地块由于位置原因，打算和通安新房一起做篇详稿。

03 浒关新房大概还要卖多久？怎么选？

浒关在售新房数量跟狮山板块差不多，两者之间最大的区别就是

浒关不好卖，狮山不够卖

18年浒关高价地开始启动入市，两年时间过去了，仅仅只有越秀江南悦府和旭辉宽悦清盘，接下来只剩大户的南山楠预计去化率也会放缓，而像洛克公园好几个老街位置的楼盘，大都一期房源卖了两年，还是在去年有牛市的行情下。

行内预估浒关目前的存量，按现在的去化速度大概要卖3年以上，上文也提到了，浒关接下来规划住宅地块城际路附近有6块，老街位置附近有8块，也就是未来很长一段时间，浒关新房供应量是十分充足的，未来限价新房的存在对板块内二手房最终售价是个很大的挑战。

因此纯投资的角度，不是非常建议。

下面笔者整理了周边二手房价格，和新房价格基本相差无几，参考二手房均价和位置，其实浒关区域内除了个别新房，二手房相对性价比更高。

比如老街上那么多楼盘2.4万精装，完全可以去旭辉城、柠檬城看看，位置更好有地铁有商业，新房除了营销豪宅梦和规划，还有什么？

接下来根据预算，笔者的选择会偏向二手房

选择方案

以上仅代表个人建议，有不同意见者，请以自己判断为准。

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