三亚市未来五年房价走势（风波中的三亚一年去2000万人）

一场不小的风波，将三亚这个城市再度推上风口。

三亚是位于我国南部的一座沿海城市，隶属于海南省，早在清末民初时期，就曾迎来一波发展潮，并为后续开发奠定下基础。由于是我国为数不多位于的热带城市之一，在临海及政策倾向等因素加持下，使三亚快速成为著名旅游城市，并获得“中国夏威夷”称号。

实际上，在国民收入不断提高等因素的影响下，国内游客成为三亚旅游业快速发展的重要力量。1980年~1982年的三年，三亚只接待700多位国外游客，而即便受疫情等因素影响，三亚2021年接待过夜入境游客14.2万人次，同比减少7.9%，平均每天依旧达几百人。

相比而言，同样在去年，三亚接待过夜国内游客达2147.8万人次，同比增长26.4%，几乎是来了一个北京或斯里兰卡的总人口。要知道，根据第七次人口普查数据，截至2020年11月，三亚常住人口才刚过100万大关，虽然这个数字与2010年相比增加了34.6万人，涨幅超过50%，但与每年2000多万的游客数量相比，就有些小巫见大巫了。

有人的地方，就有消费。

2021年，海南实现旅游收入747亿元，同比增长达65.2%，远超其游客增幅，除住宿、旅游和交通等费用外，也与在离岛免税政策的加持下，游客“购买欲”暴涨有关。2021年，三亚实现外贸进出口219.1亿元，首次超过200亿元大关，而进口的206.8亿元中消费品占190.8亿元，包括化妆品91亿、首饰26.4亿及钟表24.9亿元。

同样的，人口数量在短时间内出现暴涨，也会带来很多问题，这些蜂拥而至的人群，使得三亚的经济与楼市价格出现明显差距。2021年，三亚的GDP只有835亿元，这并不是一个很高的数字。以北京作为对比，其2021年GDP已突破4万亿大关，是三亚的48倍，而想要进入中国GDP城市百强榜，也至少需要3000多亿元。

不过，三亚的房价却可以稳稳地进入全国前十。

据某查询平台公布的全国城市房价排行显示，三亚2022年6月的住宅均价高达3.7万元/平米，排在全国第7位，其收入比更是高达33，在前十名中只比深圳和厦门稍低。不过，随着全国房地产下行的大趋势影响下，三亚也开始转型，其房地产业投资占固定资产投资比重，从2017年的64.4%降至2021年的48.1%。

此外，前不久发布的《海南省创新型省份建设实施方案》明确，到2025年，要建成具有海南特色的“一省两市三高地”区域创新体系，其中包括推动三亚进入国家创新型城市行列，而三亚也要力争到2024年，实现高新技术企业达500家，高新技术企业营收400亿元。

值得一提的是，虽然受政策优惠等因素影响，大唐集团、恒力集团、紫金矿业、京东、商汤科技、科大讯飞等国内著名企业纷纷前往三亚布局，可单就其“本土”上市公司而言，却并没有太能打的。

东财Choice数据显示，目前位于三亚的A股上市公司只有2家，而这个数字在一个多月前还是7家。这意味着，在“史上最严”退市政策等影响下，短短一个多月时间，三亚的上市公司已遭遇一轮清洗，包括*ST海创、*ST东海、*ST海医等在内的5家企业，至此退出历史舞台。

目前，三亚仅存的2家上市公司，分别为ST凯撒（凯撒旅业）和海南瑞泽，一个主打旅游和配餐，一个主抓用于地产等领域的商品混凝土业务，恰恰刚好代表了三亚的两大特色。不过，这2家上市公司却没有得到资本市场的太多认可。

截至最新收盘，ST凯撒和海南瑞泽的分别报4.98元/股及3.06元/股，总市值则为40亿和35亿元，2家公司市值相加都不足100亿元。值得一提的是，凯撒旅业还是去年刚刚“迁移”而来，没想到在一年时间里就成为了三亚的市值一哥。

实际上，ST凯撒和海南瑞泽的营收与净利润十分惨淡，均处于亏损状态。其中，ST凯撒2021年实现营收9.4亿元，净亏损7.25亿元，比上一年的7亿亏损再度出现小幅增加，而海南瑞泽的营收虽然达到27.8亿元，可净亏损更是达到11.5亿元，两者合计年亏18.75亿元。

（作者丨市界 冯晨晨）