怎么去了解楼盘各个房号的价格（楼盘的各种价格）

我们经常能看到大幅的楼盘广告上面写着“起价×××起”、“均价×××”，“总价×××起”，这些广告词你了解多少？你是否能以广告价买到房呢？

想要真正了解楼盘售价，先要搞清楚开发商是怎么给楼盘定价的。房子和普通的商品不一样，商品房均由开发商自主定价，然后报备，并给予一定的涨跌空间。不同的开发商定价策略也有不同，一般有下面几种：以成本为主定价，以需求为主定价，竞争策略性定价等。

成本为主的定价策略主要是以走量为主，保证开发商一定的利润率，讲究快进快出，盘活资金。

以需求为主的定价，通常根据市场行情来确定销售价格，行情好，定价就高点，利润更大，行情差，定价更低，利润也更低。

竞争策略性定价，是经过竞品楼盘分析后得出的价格，通常较竞品楼盘有差异化优势，也不排除直接降低利润来抢市场。

知道了上面几种定价策略后，我们购房者在了解楼盘价格时不必过于在意，二是应该通过价格来衡量楼盘的价值，选择最具性价比最符合自己需求的房子。

第一步：看懂楼盘价格

了解所在城市房地产总体和区域价格水平，能帮助购房者对意向楼盘的价格作出明确判断。虽然相对宏观，但却必不可少。我们可以通过专业的房地产网站来了解意向楼盘所在区域的价格走势，在售楼盘价格等，迅速确定是否符合自己需求。

第二部：看懂楼盘“价格”

不同的价格有不同的含义，通常开发商使用的价格名词有下面几种“

1、起价

起价是指楼盘所有可售房源中最低价。这个价格的房源在整个项目中一般占比较小，通常都有比较大的缺点，主要是房源所处位置，比如高层的一层，采光较差；朝向比较差的户型等。

2、均价

均价是整个可售房源总价格与总套数的比值。这个计算方式告诉我们，均价只是平均值，只具有参考价值，实际上这个价位的房源是不存在的。

3、最高价

最高价是所有可售房源中售价最高的房源，而不是单价最高的房源，这种房源通常具有朝向完美、景观视野最好，楼层适中等特点。

4、销售均价

销售均价是项目开盘后对外公布的价格。理论上是销售总价与销售面积的比值，但实际上开发商给出的销售均价是经过包装的，带有营销性策略。

5、成交均价

即最终合同价格与总销售面积的比值。

6、一房一价

一房一价，这是房管部门的强制规定，开发商在开盘时必须进行价格公示，所有可售房源都需标出实际销售价格，以供购房者选房。

第三部：价格比较

价格比较分为楼盘内部价格比较和楼盘间的价格比较。楼盘内部价格比较，通常只需要考虑朝向、楼层、楼号，注意千万别选靠近小区垃圾站附近的房源，那酸爽！

楼盘间的价格比较，除了以上因素之外，还得考虑开发商品牌实力、物业水平、教育和商业等配套因素。

总之，看价格不能只盯着那一串数字，而应该看楼盘的综合价值，这包含硬件价值和软件价值，所谓硬件价值指的是房子物理位置所确定的价格，软件价值指的是开发商为住房配置的各种资源。两种价值最终确定了综合价值。买房时，要根据自己重点关注的方面选房，一味选择低价可能给自己入住后带来不好的体验，选择高价也可能让自己负担更重。

笔者有个朋友，最近在老家的县城的房子刚交完房，他在我们的微信群里大吐苦水，主要都是配套不好，房源位置偏远，周边也没有一些基本的生活配套，不得不每次去比较远的大超市集中采购，出行的公交车都没有，每天上下班还得坐三轮车去附近的公交站等车。

不过话又说回来，他2015年初买的那套房120平米，总价才39万，单价不过3300元，比全县均价4000千元便宜近18%，这大概是造成他现在窘境的重要原因吧，房子是有了，可配套的确有点寒碜，等几年可能才会好点吧。

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