重磅楼市释放的新信号你get到了吗（释放非同寻常的信号）

最近这段时间，楼市回暖的消息满天飞，搞得人心惶惶，尤其是对于无房者而言，焦虑更是成吨输出。铁锤关注的不少博主，近期的发言也明显激进了很多，有人说“小阳春只是前菜”，有人说“我希望能喊醒一部分人”，更有人预测“明年的房价会比今年更贵”。

铁锤还是那句话，真相如何，不妨让子弹飞一会儿。

众所周知，人只有在最着急的时候，才会脸红脖子粗的高声呼喊。而且从过往经验来看，在前路未明的情况下，就冲动盲目进场，很大概率会先交学费——现在的市场压根没到房子靠抢，房价一天一变的疯狂时期。一句话，现在鼓噪冒进，正中别人的下怀。

过去这几天，楼市发生了两件大事，掀起了轩然大波。而且有意思的是，这两件大事所引发的舆论走向，是完全相反的。虽然两件事都释放了非同寻常的信号，但铁锤觉得，很多人可能都理解错了。

先说第一件：2月15日，住建部宣布，查清了全国的房屋建筑数量，一共是6亿栋。于是就有人给出结论：我国的房子够全世界的人住了，房子白菜价时代将来临。

关于这件事，这两天网上讨论的比较多，而且说实话，这是值得上热搜的重大新闻，但结果所有的资讯类平台的热搜榜单都没有。反倒是“张雪峰吐槽还60万房贷利息57万”这样的新闻上了热搜，铁锤百思不得其解。

接下来说说我对此事的看法。

首先，6亿栋是房屋建筑总和，根据参与过普查的人员的透露，普查是全口径，包括农房、平房、仓房、仓库、企业、厂房、公建，甚至公厕都算一栋。所以，全国的住房，尤其是商品房住宅的数量远低于6亿栋这个数字。

住房的数量到底有多少？除了住建部，现在谁也不知道。正如我在之前的文章所说的，这个数据是不可能公布的，因为公布后影响巨大，会涉及到以后的建房、卖地、房价、投资、人口流动、产业资源的转移等等层面，这个责任谁也承担不起。

现在网上的数据都是在瞎猜，有人基于城乡总户数比例，估算出农村房屋建筑大概在2.4亿-2.5亿栋，得出结论，城镇房屋建筑数量大概在3亿-3.5亿之间。当然，这包括所有类型的建筑，小产权房、写字楼、厂房、公租房、工业厂房等等。按城市里的建筑有1/5是能住人的比例估算，城市里的住宅大概在6000万-7000万栋。城市里的住宅，50%以上是10-20层的高层住宅，而且很多是两梯四户，所以这么算下来，城镇住房早就能够满足14亿人的居住需求了。

于是搬出经济学知识：任何商品一旦供大于求，价格就会下跌。

如果你也这么想，不好意思，你也理解错了。

首先，这样的估算没啥意义，数据微调一下，结果就大相径庭；其次，所有的商品都适用这套逻辑，但唯独房子不行。我们在聊房价时，千万不能用总体的住房供求关系，来衡量某一个城市的房价涨跌，这毫无意义。

铁锤不否定，我国住房整体严重过剩的事实，但我们同时也要认清一个事实，我国的住房分布极度不平衡。全国1700多个三四线城市的住房，确实可以容纳全国14亿人居住，而且这些地方的房子价格较便宜，但这丝毫不影响一二线城市的房价高企不下，因为大家对房子的需求不是机械的平均。

黑龙江鹤岗、威海乳山、甘肃玉门等都有大量的空置房子，甚至有些白送都没人要，但影响不到其它城市，一线城市北上广深，每年都有源源不断的新增购房需求。

在铁锤看来，住建部摸底全国房屋建筑，确实释放了非同寻常的信号——住建部真正想做的事情应该是为征税做准备，而不是降房价。国家的意图非常明显，摸清家底、探明虚实，掌握主动权，当然最重要的是提前做好数据基础、技术手段等准备工作，如有必要，随时出击。

第二件事是：证监会启动“不动产私募投资基金试点”。已经被传得神乎其神，尤其是中介们，大呼利好，再一次颅内高潮了。

铁锤想说的是，这件事很多人不仅被带节奏了，而且可能也理解错了。

必须承认，现在的调控大基调确实变了，以前是明令禁止机构参与投资房地产，2017年，基金业协会曾发布4号规范对私募基金投资房地产进行了限制，现在确实又开启了这一通道。

但在引进房地产私募投资目的上，很多人明显理解有误。

以前，私募基金主要通过明股实债的方式为房企提供前融。这一次试点，从文件内容来看，不动产私募股权投资基金属于私募股权投资基金框架下的新类别，换言之，这一次私募基金为房地产所用，不是走前融的老路，而是有明确流向的政策纠偏。

投资范围目前仅限于特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。接下来说两点个人分析：

1、存量商品住宅，具体指的是已取得5证，已实现销售或主体工程已开工的普通住宅、公寓。这个规定明显阻断了前融这条路，准确地说，是为了给房企纾困和完成保交付的作用。毫无疑问，能够受益的基本都是优质房企。

有人说，自然人也被允许投资不动产私募投资基金，这为有钱人投资房产增加了新的投资渠道。铁锤觉得，这是单纯的臆想，现在的市场语境下，还需要多此一举吗？个人只要有钱，基本上可以随便买。有钱人不买房，不是因为限购，而是因为没价值、没预期。搞出一个如此麻烦的私募出来，压根也改变不了市场投资环境差的现状。

2、私募基金是最聪明的钱，它投资的唯一信条就是盈利，简单来说就是赚钱。怎么赚钱？靠投资保障房和收租，显然是不可能的。所以，虽然投资范围涉及保障房、租赁房，个人觉得，私募资金真正肯去投资的少之又少。

基于上述分析，铁锤觉得，这个模式真的很难行得通。我不知道，很多人高兴和兴奋的点到底在哪？为什么很多人，还大喊大叫“房地产的救兵来了”、“你不买房自然有人买房”？

铁锤觉得唯一的解释就是，这些人并非不知道该政策的真实效果，他们之所以这么说，都是故意为之，要么是为了博流量，要么就是屁股坐歪了。

当然，如果说一点利好都没有，也不对，这确实印证了那句话，地产不起，刺激不停。

总结，当下的楼市风云诡谲，尤其是各种有效信息和无效信息夹杂着满天飞，稍不留意就会被带节奏，这是房地产一贯的作风，利用信息差，来迷蒙大家的眼睛。

这种情况下，我们该怎么做呢？铁锤之前就说过，这时候信谁都不如信自己，判断楼市是否回暖，最简单的办法是，用双脚丈量你所在城市的每一个楼盘，用双眼盯紧土地拍卖的结果。对于亲历市场的人来说，谎言说得再多，也无法变成真理。