北京广外学区房（西城区广外学区选房深度分析报告）

广外地区位于整个西城的西南部，是全西城面积最大、常住人口最多的区域。广外地区从20世纪90年开始大规模开发，办公楼少，居民楼多。房源多、出房量大、房龄新、均价低，中高品质商品房小区不少。2014年教改后，广外地区成为西城区购房置业、落户上学最热门的区域。笔者结合实地看房的经验，尝试从居民构成、教育资源、居住品质等角度分析一下广外，着急看结论的直接看第五部分【干货总结】。【内附广外新建小学的消息】

一、居民构成

1998年以前在广外分房的原住民，多数是铁路、水利、电力、报社、电信等一些单位的职工，他们供职的都属于计划经济时代还不错的单位。随着社会发展，到了21世纪的今天看，在广外分房的原住民们属于偏传统行业从业者，单位福利不错，纯收入水平不算太高，后期可能卖房改善离开这个区域的人比较多。1998年以前就在广外地区活动的，还有马连道地区的南方茶商，属于当时比较富裕的群体。1998年房改后，广外建设了一批商品房，不少茶商买房定居。2007年广源小区建成，中央机关公务员群体开始入住广外。2010年老西城和老宣武合并，金融街白领们看中居住品质，开始置业广外。2014年教改后，更多来自其他区、想买学区房的家长们也选择了性价比较高的广外。

随着这四五波群体的流入，广外地区常住人口从10w出头发展到了现在的接近20w，居民素质在不断提高。跟西城区很多区域老北京土著多的情况不同，广外地区“新北京人”非常多。这些“新北京人”决定了广外地区人员素质和学生生源不断提升。

二、教育资源

（一）小学篇

广外地区目前有9所小学，即北京小学广外校区、实验一小广外分校、实验二小广外分校、北京小学红山分校、椿树馆小学、北京小学天宁寺分校、三义里小学、青年湖小学、红莲小学。仅就小学本身看，北京小学广外校区是整个片区9所小学里最好的。

作为西城最后建设开发的一块区域，广外没有传统意义上的牛小。老宣武和老西城合并十年了，广外地区的小学仍然没有一所能在全西城区排进前十。即使2014年的教改政策给了这里椿树馆小学80%直升北京八中的利好，仅看小学本身来说，还是没有哪所小学能进入牛小的行列。所以笔者在前面的文章中多次强调，教育均衡是需要很长的过程的。看到这里，也不要对广外太失望，2016年的北京市高考状元是从广外地区的宣武实验学校（初中）考入北京四中的。这个个案充分说明，学区房并不决定孩子的命运。后附广外地区的小学位置图。

笔者借用社区数量来估测的每个小学划片范围可能的房屋数。根据《北京市社区居民委员会设立标准》，设立社区以社区内房屋套数作为基本标准，一般在2000户6000人，不超过3000户9000人。这里看到，相对于招生规模，个别学校服务的居民户数明显偏少，也提示了2021-2023年的调剂风险。后附表格。

（二）初中篇

广外学区对口初中8所，有实验中学分校、八中、西城外国语学校、铁二中、四中南校区、15中、14中、宣外实验学校。另地区有一个北师大实验华夏女中，近年来成绩稳步上升，表现亮眼，但华女是面向全市招生（掐尖）且只收女生的，不能完全把华女看成广外的初中。

综合近年数据，从中考成绩排名看，全西城区30余所初中里，实验中学分校、八中是稳居前10名；华夏女中发展到了中等偏上水平；四中南校区、西城外国语、铁二中是中等偏上，在第10名到20名中间变动；14、15中是中等水平，偶尔有年份滑落到中等偏下；宣外实验一直偏下水平。

（三）小升初去向

根据上述初中参加中考人数和各初中生源构成估测，超过60%的广外学生应该小升初去了14中、15中、铁二中、西外等中等初中和宣外这种主要招生在广外的普通初中；最终去实验分校、八中的学生在10%-15%之间。很多分析说广外小升初去市重点初中比例高达30% ，应该是把四中南校区也算成了市重点。这种算法是否符合家长们心中的“市重点初中”预期，笔者持保留意见。再加上广外也有一小部分zb，实际能进入市重点初中本部的概率，可能没有一些中介宣传的那么高。这也是近年广外家长换房到西城区其他学区的原因。

（四）未来展望

趋势1：如果未来几年广外小学生总数超过对口初中招生规模太多，多出的学生还可能到隔壁的广内牛街学区初中上学。为了迎接入学高峰zf是可以配建中学、增加中学学位，但增加中学学位速度肯定会慢于买房落户人口流入。如果没有新的教改政策调控，广外小升初进市重点初中本部的概率会进一步降低。

趋势2：14中、15中、四中南校区、宣外等初中在整个地区学生、家长共同努力下，中考平均分不断攀升，可能超过很多人口流入少、居民结构变化不大地区的普通初中甚至一些原先排名前10的初中。毕竟近年来到广外定居的群体整体素质可能高于大椿天等片区的外来人口（师大附的生源）。参见月坛地区初中在2014年教改后的中考平均分上升速度。

以上两种变化可能同步发生，所以广外还会是整个西城区性价比最高的学区之一，尤其是中小户型。

三、房源情况

笔者尝试通过LJ网站显示的房源来分析一下房源数量，可在选房过程中做个大概参考。毕竟搜马连道、广安门关键词可能会涵盖一小部分丰台的房源。必看好房标签是LJ标注的靠谱诚心卖的房子，很多僵尸房源挂在网上好几年，不一定诚心卖，不再多分析。现在这个行情下，能挂3-6个月以上不成交的房子，基本是不诚心卖或者有暗病了（产权纠纷、继承公证、凶宅、噪音、嫌恶设施、没法交易、没办上市、房主事儿逼等等）。

从LJ网站看，2021年3月28日，标记为西城区、普通住宅的房屋2649套，必看好房368套。

在这个范围内，再搜索标记为马连道、广安门、天宁寺的房屋694套，必看好房83套。

所以目前广外靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的20% 。根据过去几年的情况看，基本也是这个比例。什么时候看广外，都有房可买，毕竟本身房源总数在那呢。

四、居住品质

广外商品房小区数量是整个西城最多的。建成年代在1998年-2000年之间的一些公房小区居住环境也不错。如果更看重居住品质，对学区没有太高的要求，来广外看房会挑到符合预期的房子。消费升级的大背景下，80后、90后们对居住品质的需求也是广外地区房价的坚强支撑力。这个片区商品房房价不会因为学区升学率变化而大幅下跌，居住品质是这个片区房子的重要保值因素。笔者把实地看过的房子分为以下几类，仅供参考，基本都是稳定出房的。

（一）广外地区高端定位小区（中大户型多）

红山世家：2008年-2011年左右建设，华润置地开发，笔者知道一些华润的管理层给自己留了这个小区的房子。离地铁达官营站比较近，小区配建了幼儿园和北京小学红山分校。主力户型是50 p的一居（600w ）、80-90 p的两居（850w-1000w）、160 p的三居和四居（1600w ）。小区的一期靠马路有噪音，二期是围合式，中间有花园。特别注意这个小区有商住房大三居的户型，不过没有花园和小区环境。

朗琴园：2002年-2006年建设，中小房地产公司开发。这个楼盘算是同时期楼盘中按照高端定位走的。小区没有配建的幼儿园和小学，离天虹商场和希尔顿比较近。小区有景观，同时景观布置上好像有点风水学上的问题（笔者也不懂），一直有风水不佳、从政人士不适合住的民间传闻。笔者认识的一些体制内人士一提到这个小区就会说这个事。主力户型是50 p的一居（550w ），100 p的两居（1000w ），140-180 p的三居、四居（1500w ），甚至有200 p的更大户型。总体来说户型偏大，100 p的两居不算是主流两居户型。

源舞曲：2005年前后建设，六层电梯洋房，户型偏大。一居是50 p北向550w ，然后就是100 p的两居、三居1000w 。梯度拉的比较大，关注的人少，离二环路近，有几个点位会有噪音。

（二）广外地区品质较好的商品房小区

玺源台：2012年建成，广外最新的商品房小区，在广外的西北角。开盘的时候在金融街各机构都能收到小广告。目测吸引来的金融街白领不少。一居西向多，80p 两居可能就要1000w 了。中大户型出房少。

丽水莲花：在广外的西北角，离地铁、商场不算近。两居80-100p，卖的很好。小区品质很不错，有一个两居室户型是伪两居，是实际只有一个明卧的大一居。

格调：湾子站南侧，离马连道茶城近，不临街的几栋楼很不错，但出房少。正经两居如果不临街，奔着1000w去了。

依莲轩：格调二期，离茶城近。南边几栋塔楼临街可能有噪音。有些两居室设计不太科学，不方正。但整体来说这个小区还不错。小区南侧饭馆、超市、百安居一应俱全，配套好，离地铁湾子站也不远。

远见名苑：达官营地铁站南边，出房量大，但有回迁房和经适房。前几年地下室问题上过新闻。小区整体还行，最大特点就是中小户型的可选房源多。

馨莲茗园：马连道茶城附近，小区比较小，景观和设施基本没有，户型还算方正。临街略有噪音，周围商业配套好。

西豪逸景：广外东北角，周围有铁路、公路噪音的影响，本身户型设计还行，也有回迁房，均价一直不高。70多p南向大开间是个比较鸡肋户型。

北欧印象：整个广外的西南角，有点荒。配套一般，离地铁也远，均价不高，中小户型可选房源多。

常青藤家园：广外中间偏南的一个小区，广外大街南边，离地铁远，周围配套一般，但小区品质不错，两居室方正。

丽阳四季：马连道南街附近，小区比较小，景观和设施基本没有。周围配套还行。

西环景苑：小区比较小，景观和设施较少。自采暖。离地铁远。

广安苑二期：铁路系统的房子，小区品质不错，离地铁远。

蝶翠华庭：从上往下俯视是蝴蝶形状？听着挺美，但是户型不是正南正北。

茗筑：广外的西南角，塔楼，临街。

第三区：离地铁远，有商住，小区环境不错，周边有点荒。

（三）广外地区中档品质小区

荣丰2008：达官营地铁站北侧800米，知名落户神盘，小户型多。中大户型也有一些，小区人口密度比较大，居住舒适度不高。均价高是受小户型卖的多影响，离地铁近。

乐城：广外东南角，经适房小区，后来也有转商的房子。小区比较嘈杂，外观看着有些旧。离地铁远，可能开通16号线后好点。

红莲晴园：广外中间偏南部，有新华社央产房在里面，不是纯商品房小区氛围。130 p的两居户型很鸡肋。离地铁不近。

广华轩：达官营地铁站东北方向500米，2梯10户，也是单位分房。离地铁近，最南边临广外大街，有噪音。均价低，各种户型都有。

广安苑一期：广外大街以南，离地铁远，铁路系统分房小区，楼院环境一般，整个楼是反C字型，有些户型采光不太行。

考拉社区：广外东南角，4梯17户，有中小户型，离地铁远。

（四）普通公房小区

车站西街15号院、车站东街15号院，马连道中里、红莲北/中/南里，小红庙、天宁寺东里等，就是普通80-90年代板楼小区的样子，不再逐一点评。

【广外选房干货总结】

1.广外地区小学都差不太多，北小广外和唯一的直升椿树馆未来3年调剂风险都很大。所以这个时间点，选广外主要关注一下房子本身情况。不要太纠结哪个小学好不好问题，也别听中介忽悠这是某某重点（都是2014年教改后形成的分校）。

2.广外地区也有一小部分的zb，但不全是广源小区来的。广源小区的生源可选北片黄小等学校zb，不怎么占广外的资源。留在广外zb喜欢选北小广外校区，这也能佐证北小广外可能略好于其他几所小学。

3.目前广外上车预算在400w左右，荣丰2008的20p 一居室，或者某些公房小区35p 的一居室。首套攒够150w ，二套攒够250w 来看广外比较从容。除了荣丰外有小一居户型的商品房小区，可以关注常青藤和北欧印象。

4.整个广外热销主力户型是各种各样的两居室。70-90多p的两居室尤其多，这种舒适型两居更符合现在人的居住习惯。比其他片区50-60p无客厅小两居住着舒服多了。100p 的两居室不是主流，总价高，慎选。

5.某些小区露台、平台层、顶层、一层可能有原住民的自建房，认真看房本再确认房屋面积、算总价。之前依莲轩楼上有个房本60多p的一居室，自建了70-80p，然后按80多p的面积往外卖，最后自建被拆除了。

6.朗琴园的风水传闻，介意就避开这个小区。

7.红山世家小区常年挂着一些一居、两居300多w，那些是商住。正经住宅一居室出房很少。红山世家一期楼院环境很小，北侧临路噪音大。网上看到正南北的两居室，很可能是一期的房子。二期的两居多是东西朝向。

8.大型小区注意可能存在的遮挡问题，多观察一下楼间距、房屋在楼内的位置。上午下午都到房子里感受一下光照时间，不是楼层高就采光就一定好。

9.广外地区到金融街或北边一些点位通勤，主要靠地铁 电动车（两轮），停车很成问题，公交车早晚堵车严重没准点。

10.这个区域就别拿硬伤房了。地下室、北向（除了荣丰北向超小一居）、西北向、半地下室等等就别看了。房源那么多，慢慢挑就好。

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