买房必看的十大因素（近两年买房是捡漏的好时机）

香港是我国房地产发展最早的一个城市，走在时代浪潮前面，经历的东西肯定是多得多，其中市民疯狂炒房、金融风暴、楼市预期不稳等各种大风大浪都见习惯了。

内地城市发展相对来说比较缓慢，1998年引进香港房地产发展模式，商品房时代正式来临，内地房地产发展理论上应该跟香港经历的东西差不多，只不过内地房地产的发展有很大的动力改变了方向，所以一直觉得房地产一帆风顺，价格也是“只涨不跌”。

2008年次贷危机的影响，全球迎来了金融风暴，房地产出现降价，香港也经历过，所以感觉很正常，价格降一点也是好事情了，结果在政策干涉大市场迎来了大变局，央行放水4万万亿推动基建领域的发展，市场又迎来了红红火火的一片，房地产企业数量已经逼近10万家。

2014年国内的房地产企业顶不住，随时都有可能面临着“雷暴”，房地产库存压力在持续性地增加，为了解决这个问题，国家又出台了一系列的政策，如降、准降、息降利率、降首付，调整公积金贷款、棚改安置化货币。2015年国内重点城市房地产开始上涨，2016年全国楼市迎来爆发式的增长。

在民间流传着这样的一句话，趁早买房是不会亏的，买房是稳赚不赔，也是不会亏的，在2016年国内的房地产投资比例达到了85%，2017年还占据75%的热度，即便在2016年下手购买房产的人，在过去的几年时间中依旧是挣得盆满钵满，根据相关机构显示2016~2021年全国平均房价涨幅达到50%，虽然中间出台了无数条政策的限制，但是每次出台政策的背后，只不过是降温降温后，房地产又迎来新的一轮价格上涨。

没有经历过房地产下调的痛苦，就不知道危害有多大，总抱有幻想，认为房地产的价格还会再一次地上涨，2021年下半年市场开始预冷，很多人还在大手买入，原因很简单认为此时买入房地产是会迎来下一波房价上涨的最大赢家。

2021年下半年买房的人本以为自己是捡了大便宜，结果是高位接盘，2021年全国有163个城市价格出现下跌，前100强的城市按揭成本更是降低至55.6万，就比2020年减少了3.5万。

房地产企业也迎来了倒闭潮，2021年全国倒闭的房地产企业突破了400家，平均每天有一家房地产企业倒闭，这种寒风一直延续到2022年，根据易居研究院发布的《百城新房成交报告》2022年1月至8月，全国百城新房销售面积1.85亿平方米，同比下降44%，低于2020年同期水平。

8月份在100个样本城市中，一线二线城市共27个，新房成交面积仅为1306平方米，同比下降37%；三四线城市73个新房，成交面积1083万平方米，同比下降25%，一二线城市是房地产的核心区域，成交面积下降幅度居然超过了三四线城市。

新房的市场看不出什么特别大的风向，二手房才能看得出来的，结果二手房呈现出来的数据也完全不行。

根据中指研究院数据显示2022年上半年百城二手房住宅价格累计上涨0.17%，较比20210上半年收窄2.39个百分点较比2021年都处于收窄的状态，二手房成交的价格还在持续性的上涨，只不过幅度变得非常的少了。8月份全国有超过33个城市二手房成交价已经跌回两年前，有部分城市甚至跌回n年前，包括了牡丹江、安庆、北海，印象最深刻的是。燕郊2017年末平均房价去到最高3.4万元每平米，现在平均价格1.7万元每平米，降幅50%，你真的是跌到解放前。

小城市的房价下跌可以理解，那么大城市的房价出现下跌就不是那么容易理解了，济南、青岛、南宁、南昌、天津、石家庄、呼和浩特、贵阳、太原、哈尔滨等多个省会城市，国家级中心城市，价格都回到两年前的水平了。

2021~2022年，整个房地产市场的发展形势都确实是不太乐观，不少想要买房的人都处于观望状态，有人说2022年买完是属于捡漏状态，也有人说现在买房不就是等于高位站岗吗？

截止到8月份全国楼市调控总次数再次超过700次，比2021年同期还要多出280次，仅8月份全国就有90个城市，累计出台超过120条新政策。2021年出台的政策很简单，主要就是为了收紧房地产，2022年出台的政策主要就是放松房地产，比如降准、降息、降利率、降首付款发放、购房补贴等得出来的政策基本上都用上了。

2022年放松楼市政策，一方面是为了鼓励大家买房让房地产企业有资金来降低负债，另外一方面房地产占据国内重要的经济体系，如果房地产都完全不行了，经济也会进入到真正的“大萧条”。

温馨提示，房地产企业的“三道红线”在2023年6月30日之前见到规定的范围内，如果不行那就……

2022年对于想买房的人来说确实是个好时机，毕竟各方面的优惠以及政策真的到位，价格已经回归到两年前的水平，利率是近些年来的新低4.1%，首套房首付可以做到两成部分楼盘，甚至可以做到一成首付，甚至是零首付，购买同一套房子比2021年上半年的价格可能下降20%~30%，如果算上后期的利息成本，一套房子的差距甚至可以达到50%。

这个优惠很吸引人，不过后期的优惠可能会更大了，你不买我不买，一起将房企“干趴”。

易居研究院数据显示2022年截至8月份国内新房贷，销售面积达到了6.21平方米，同比连续增长45个月，创下了2016年去库存政策以来最高记录，另外广义库存量也达到了38亿平方米，就这两组数据叠加在一起，即便未来3年时间内，不再建新拿土地的房子，基本上都难以消化完毕。

导致这样的原因是国内的城镇化率达到了65%，后期的进程比较慢，居民的住房已经接近饱和，达到了96.5%，新生金额的数量，在持续的跌破未来需要房产的家庭少之又少，在各种因素的影响下，再加上口罩事件的影响，考虑买房的家庭真的变得少之又少。

最近这两年买盘是捡漏吗？

对比前几年来说确实是捡漏，但是对比往后两年来说这个是未必的，如果真的要这两年买房需要注意的事情。

选择核心区域的房产下手，全世界通行法则核心区域的房价都会越来越高，非核心区域的房价未来存在的价值将会大幅度地削弱，特别是三四线城市，未来的房产价值真的不高，又或者说是回归到真正的钢筋混凝土的本性。

二手房的价值更快体现出来，虽然我们都说买新不买旧，但是现如今的房地产市场，房地产企业随时都有可能出现“爆雷”，心烦随时会拖个几天时间交楼，更长一点就出现了烂尾。

要保证自己有稳定的收入来源，房贷不是三年5年就可以还清，基本上都要二三十年，如果收入不稳定，买了房产日子会变得非常的苦，另外不要强行上车，在现阶段可以在观看市场的本性再下手，也许做个等等党会更香。