每天几分钟学习民法（学习民法第二十三天）

用益物权有5种类型：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

1. 土地承包经营权：承包农户以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。

·土地承包经营权的设立：集体发包承包人，是土地承包经营权的一级市场取得。一种是内部承包（集体中的人承包集体中的地），另一种是公开承包（开荒）采取拍卖、招标和公开协商等竞争方式。

·土地承包经营权的流转：是土地承包经营权二级市场，方式有互换、转让。其中，土地承包经营权转让的三权分置，意思是集体、土地承包、土地承包经营分开，拥有土地承包权的人把土地承包经营权转让给他人。

·承包经营权的抵押：一般来说土地承包经营权是不让抵押的，除了公开承包的荒地。

2. （国有）建设用地使用权：地是国家的，用国家的地建设后拥有房屋所有权。

·建设用地使用权的划拨和出让，是一级市场取得，划拨是用行政手段（公益，价格便宜甚至无偿）取得国家地的方法，需要得到有关部门比准不适用市场法则。出让是民事行为，拿土地出让金从国家手里买，适用市场法则，签合同。

·建设用地使用权转让，是二级市场，只有基于出让的建设用地使用权可抵押。如果通过划拨的建设用地使用权需要抵押，可通过先“变性”成出让建设用地使用权（补缴出让金），再出让抵押。如果没有“变性”就抵押了，民法规定抵押权成立，抵押换来的钱先补缴出让金。

3. 居住权：一个人对另一个人的房加以居住的权利。比如小保姆对苏大强亲如家人，苏大强想让小保姆一辈子都住在自己的房里，小保姆住在苏大强的房里直到去世，去世后将房子还给了苏大强的家人。

·居住权设立的方式：1.通过合同设立居住权，强制公示意味着合同债权效力，登记，物权变动。2.通过遗嘱设立居住权。

4. 地役权：我依托地的便利在你的地上享有权利，地役权具有从属性。

·须役地和供役地

举个例子：甲和乙签订役权合同，甲每年给乙1000万，乙不得在甲的A地前盖房子。此时，需役地是甲的A地，供役地是乙的B地，地役权人是甲，地役权义务人是乙，甲在B地上登记地役权。由此可以看出甲拥有两项不动产物权，A地的物权人 B地的地役权人；乙拥有两项不动产物权，B地的物权人 A地的役权义务人。

此时，甲把A地卖给了丙，根据地役权从属性，A地对受让人丙能取得地役权。

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