房价大起大落（下跌50北京楼市被）

文/刘晓博

4月17日，北京市政府在官网公布了2019年棚改的详情。

这份《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》透露，2019年北京的棚改项目一共138个，涉及住户1.15万。

而在2018年棚改涉及的住户是2.355万户，2017年则为3.6万户。

这意味着北京2019年棚改户数下降了51%，只相当于2017年的不到三分之一。

众所周知，棚改是地方政府调控房价的重要手段。在棚改过程中，棚改户的房子因为简陋、不安全等理由被拆除，这些住户主要通过两种方式安置：第一种，分配给安置房；第二种，补偿现金，让拆迁户自己购房。政府看似承担了安置房或者现金补偿的成本，但收回了土地。

无论通过哪种方式安置，棚改都相当于减少了城市的存量房，让房屋变得稀缺。如果用现房安置，等于减少了库存；如果给现金补偿，则相当于增加了购房者。

2017年到2018年三四线城市的房价大涨，主要是货币棚改引发的。

一般认为，在北京这类大城市，棚改对楼市的刺激作用不像三四线城市那么大。但你如果算算细账，就发现情况没有那么简单。

根据北京的“2018年统计公报”（下图），当年北京竣工的住宅（全部，包括商品住宅和非商品住宅）为731万平方米，如果按照100平方米一套计算，则大约为7.3万套。而2018年的棚改户数为2.355万户。

如果北京棚改完全采取“货币棚改”方式，则将产生2.355万套的购房需求，占当年全部住宅增量的32%。而事实上，北京在2018年只成交了2.5万套新建商品住宅，比棚改量多不了多少。

所以，想控制北京房价是非常容易的。控制棚改总量、货币棚改量，就可以严重影响北京房价。

这就是为什么2017年到2018年中国广义货币M2增速回落到9%乃至8%，远远低于前些年的14%—18%，但房价仍然可以轻松大涨的原因。

上图：北京2018年和2017年棚改数量。

那么问题来了：北京棚改连续两年以50%的速度减少，政府这样操作是什么样的意图，将给北京房价带来哪些影响？

正是因为棚改、货币棚改对楼市刺激作用显著，所以是一把锋利的双刃剑。它可以轻易提升房价，让楼市瞬间从“寒冬”进入“疯牛”，因此这种“超级壮阳药”不能经常使用。

在最近几年降低棚改（特别是货币棚改）的数量以稳住房价，是国家的统一要求。下面表格是今年年初，媒体统计的主要省份的棚改计划，整体上是减量的。

但仍然有广西、辽宁、陕西、重庆、甘肃、江苏6个省（区、市）是增长的。继续增加棚改数量的，基本上都是经济偏弱、楼市库存偏大的地区。

北京这样大规模削减棚改数量，是当地楼市的“大利空”吗？

我的看法是：是利空，但也算不上太大的利空。

北京是首都，在楼市调控上必须给全国做出表率，这是毋庸置疑的。而且北京的确是不需要靠棚改来拉动、支撑楼市，因为北京人财两旺，对全国的吸引力都非常大。稍微“松松手”，就可以引来巨大购买力。

今年前两个月，北京是向楼市释放利好的，先后降低了房屋租赁的税率、二手房交易的“增值税附加”，还降低了房贷利率上浮幅度。

近期北京楼市有回暖迹象，据媒体公开报道：一季度二手房成交（套数）同比上升了9.3%，新房成交（套数）则同比上涨了129%。

在这种背景下，北京又在微调政策，有收紧迹象。比如国家机关公积金缴存人（隶属公积金的“国管中心”）在北京购房的政策收紧，采取了“认房认贷”和降低二手房额度的新政（北京普通市民早在去年9月已经执行）。

现在2019年棚改数量正式公布，也算是一个新的举措。这都向市场传递了这样的信号：不允许房价在2019年出现显著的上涨。

其实这也符合我之前的预期：市场必须回暖，但涨幅应该基本跟GDP保持一致。北京楼市在2019年，也将呈现这种走势。

至于北京当前的房价，我认为是比较扎实的。北京、上海、深圳三大城市的房价，是水分最少的，楼市管控也是最严格的。