昆山市区的房子还有上涨空间吗（昆山住宅改善局面将会改变）

Part I 昆山已经进入改善时代

在昆山，不管是新房市场还是二手市场，“大户型”慢慢开始霸屏昆山楼市，从新房开盘到二手房供求，再到往年昆山面积段成交套数结构来看，2022年到现在110平以上的成交量占到了49.43%，昆山的改善需求已经开始爆发，从今年开始昆山正式进入改善时代。

一方面，是源于90/70政策的深远影响，多年以来新房户型普遍保守，160㎡以上户型占比极小，奇货可居；而当人们被挤压到二手市场，又会发现，大户型比小户型单价还要高，总价更是惊人。

另一方面，随着二胎三胎的放开，“三口之家”为主流的时代已经过去，家庭人口的增加，让住房改善需求加速到来，大房子成为越来越多家庭的“刚需”。

如果房子不够大，别说住人，光是四季的衣服被褥、孩子满坑满谷的玩具，都没地方收纳；而疫情当下，多少人叫苦，房间不够多，连居家隔离都没地方，只能在客厅加床。

人人都有一个大房子梦，如果预算足够，谁不想早一步享受人生呢？

Part 2 昆山城区各板块改善格局-三足鼎立

在昆山提到改善，大家一般都会想到城西和市中心，还有部分会说中环以内的城北，我给大家在地图圈一下，大概这三个地方：改善1，市中心金鹰周边，改善2，以森林公园为中心的周边，改善3城北中环内九方和万达周边。这三个固态认知的改善板块我来一个一个说一下。

改善1，市中心金鹰周边，其实买房最最重要的是地段，还是地段！市中心肯定是相对稀缺相对有价值的，从弘辉首玺、玖珑湾及金鹰开始，做大面积高端用材及精装开始，到近几年的裕元、万科江上和鹿鸣府等，一直是全市人民争相恐后要抢住的地方，毕竟谁不想在市中心有套房子。

改善2，城西森林公园板块，该地段大概从13-14年，在城西生态环境日益变优开始，再到学区的加持，让城西直接腾飞，改善的势头直接盖过了市中心，这股势头一直保持到现在。多数人首选还是在城西，一是被预算卡住，二是被城西没供应及一房难求卡住。

改善3，中环以内城北，该板块其实是地缘性改善为主，毕竟城北这个地方是比较早发展，并且比较早形成居住生活氛围的地方，这么多年过去了，早期的刚需客，已经早今年前晋升为改善客，再加上城北这里离市中心也近，又有九方和万达的进入，地缘性改善日益增多。

我斟酌了很久，也和一些资深购房者及地产从业者做了调研，目前大家相对都认可的改善板块主要为这三个，目前是形成了“三足鼎立”的局面，其他的可能也有只是比较分散改善楼盘而已。

Part 2 另一板块在崛起，来势凶猛，将“四分天下”

其实，大家都忽略了一个板块，或是压根就没看上的一个板块--中环内城东，我想说大家的认知错了，把目光和格局拉高一些，这个地方的能量和潜力巨大。

享受城东发展红利，享受市区成熟配套

这个地方我个人感觉应该是中环城北板块的2.0版本，城北的居住氛围或是地产市场的发展要早于城东，从九方城、黄金海岸、花都艺墅等项目的开发开始城北进入改善时期；城东相对晚了点，近两年城东的改善需求才逐渐爆发。但这个地方和城北比，多了几个全市域性的项目，青阳港CDA的规划，S1轨交即将通车，永旺商场进驻城东，昆山人民医院搬迁城东，皇冠假日酒店，昆山足球场，二中（集团）东校区、夏家河科创走廊等等，后续该板块的量级完全高于城北中环板块的，后来者绝对居上！

青阳港城市中心效果图

还有就是该板块现在的居住和商业氛围，一条烟火气的同丰路和樾河路，其实把该板块说成城中是完全可以的，毕竟离市中心太近太近，全部享受了市中心的成熟配套。

一股从东到中的改善潮流正在涌入

前面也说到了，城东进入改善时期，我大概做了估算，前期买世茂、绿地、中南、首创、公元一号等项目的业主，最早的也有十年左右的时间了，完全到改善换房的时候，这个数字大概在十万户左右，城东改善的需求完全大于供应，从二手房的表现来看，城东近几年改善项目上湾璟园、景悦澜庭二手房已在32000-36000，再看一手项目中建春景雅苑、保利正荣堂悦花园和东望璟园的销量，不出意外这三项目肯定进2022全年的销售额前四。

说到这了，这个板块正式进入大家眼界，被大家认可，肯定是从这个新项目开始的-璀璨璟园。

该项目为保利置业、招商蛇口、国创集团三个国企联合开发，据悉这个项目的规划很棒，7-18层1.85的相对低的容积率，户型为130-200平的大户型，而且精装全部用大牌，外立面为昆山比较稀缺的石材干挂➕铝板，真正的做到了符合市场需求甚至高于大家内心标准的改善项目，2023年昆山改善值得购买的，也是2023年距离S1最近的市区改善项目，如果大家感兴趣，后续我再写一篇璀璨璟园全面客观的介绍。

综上昆山住宅改善，格局将会改变

将从“三足鼎立”到“四分天下”，也许会呈现后来者居上的情况，

置业是人生的大事，希望大家理性购买自己喜欢的适合自己的房子！