楼市未来三大拐点 对2023年楼市走向的两个预判

差不多有近一年时间没有写楼市的相关评论了。要说时间嘛，也不是抽不出来码几篇文章，但实在没什么写头，有一种食之无味的感觉，索性就不动笔了。

然而，随着各种消息的飞舞，特别是朋友圈房产中介们、房企销售们的呼喊，市场似乎处在重启的前夜。于是乎，一些粉丝朋友也困惑了，笔者每天都能接到几条私信，主要就是对未来市场的看法，现在是等市场起来卖房，还是趁市场启动前买房等等问题。本文借此综合分析回应一下。

老实说，无论是谁，对未来的预知都不可能有十足的把握，毕竟市场是动态的，加上突发情况，何况楼市更为特殊，与政策息息相关。所以，有专家就总结了一条，“楼市长期看人口，中期看金融，短期看政策”，政策对一年内的房地产市场影响那是足足的，研究楼市走向不考虑这条，那基本就是胡侃。直白的说，预判一定是综合分析得出的结论，其把握才会相对大一些。

首先，看看眼下市场焦虑的问题。

都知道，三年大疫，对我们的经济生活影响很大，跟买房直接相关的家庭收入影响更为直接，要么没钱买房，要么对未来的预期不确定不敢买房，所以，我们看到的当下市场情况在各城市都大同小异：二手房挂牌量高企，大部分的二手房均价相比2021年上半年高点起码有10%-15%的跌幅，个别幅度更大，而且成交量也冷的可怜，不少中介只能关门歇业，房企从业人士转行。

对老百姓而言，当下的市场让人犯难。一般而言，对目前持有房产的人来说，可能还要好些，毕竟，这几年最困难的时候都过去了，即便要卖房，起码也要等到市场回暖以后再说。但对有置换需求的人来说就头疼了，毕竟市场没有真正启动，老旧房不好卖也卖不上价，而新房市场又在舆论的宣传下似有启动的意味，可谓两头难顾，“低卖低买”还是“高卖平买”？如果是在同一时期完成置换，后者基本难实现，除非你对市场判断很准确、手上还有首付资金才可行。这里日子最好过的应该是刚需，今年买肯定比前两年好，毕竟利率要低出一大截。

总结一下即是，房产持有者和刚需眼下操作方向是明确的，前者不动，后者可做些准备了。最难的是置换和房产投资者。

其次，重申一下笔者一直对长期楼市的观点。

不写楼市文章，并不代表对楼市悲观。不少人拿人口、拿这两年市场来说话，说我们的楼市将重复“日本失去的二十年”。在房君看来，过度看衰楼市犹如喊“二三年翻倍”是同样偏激。通过对比世界其他发达国家，分析楼市影响两大因子不难发现，人口自然是首当其冲，毕竟有需求才有价值，但像美国、日本虽然人口就那么多，大多地方的房价仍然比较贵，原因是什么呢？

举个例子，在人口恒定和对住房品质不断提升的情况下，需求一直是存在的，你所买的新房，一定是根据当时的市场要素来定价的，比如材料、人口和土地价格等等，而这些又与当时的货币挂钩，所以，你看到这个国家的人口虽然不多，但只要国家发的货币在不断增长，市场上的新房价格一定是向上趋势。因而，即便人口不增长，但货币不断增长是无解的，而且，只要经济不行，一定是货币超发的大年，当资金堆积到一定程度，房产作为大宗商品，如果不涨就乱套了，老美2021-2022年全国房价大涨就是这个逻辑。

只是，我们这些年由于城市化与经济快速发展叠加，形成了房地产价格快速增长的二十年，在未来，由于城市化放缓，房地产价格增长失去了一只胳膊，但另一只胳臂还在，那就是货币超发，在国际大环境不是很友好的情况下，这种趋势尤为明显。这是房君对长期楼市的观点。

2023年楼市走向，透过两大方面看其实是很明确的。

短期楼市预判则要复杂一些，也没那么乐观，要考虑供求关系、金融管控以及影响市场氛围的因素，比如土拍冷热、对房地产信贷投入等等。关于2023年楼市走向，我们可以看几个关键指标变化，后市如何走，观察它们的变化情况即可，通俗易懂。

一是楼市库存。根据官方的数据显示，目前全国前100个重点城市新建商品房库存为5.94亿平米，如果没记错的话，1年半前不过5亿平米左右，现在差不多增长了20%，这个量是非常大的。透过数据不难发现，大多数二线城市的去化周期在24个月以上，即便四大一线城市，去化周期也有12个月。研究楼市的都知道，12个月是大多数城市供需平衡线，基本可以保障房价不涨不跌，高于或低于这根线，意味着房价将要起变化。

二手房挂牌量同样也是库存，有这么大量的房子在等买家。数据显示，目前多数城市的二手房挂牌量处于历史高位，像杭州、南京、重庆等楼市热点城市的二手房挂牌量均超10万套，这还是某家一家的统计数量，如果算上全平台的数量就更多。以南京为例，楼市平衡期的二手房挂牌量起码在10万套以下，而现在则达到了15万套，说白了，房地产价格要有真正变化，这5万套差额必须先消化，否则，只看朋友圈发的中介热度信息不可信。

其他城市均可按照这个模式去判断，现在当地房地产官网看新房库存数据，以及二手房挂牌量，观察他们的变化：是否逐步向你所在城市的供需平衡线靠拢。

这里要啰嗦一句，不要被媒体的声音所左右，说今天卖了多少，这个月卖了多少，但是持续性有多久？最终还得一切以城市供需平衡线数据来说话，达不到，市场就不会有真正的变化，反之亦然。

二是看几个现象。

①房贷利率。作为重要的金融调控工具，房贷利率一直是风向标，当房贷利率快速上涨，说明市场比较热，需要提高利率来抑制热度，反之则会降低利率。目前我们处于一个相对较低利率阶段，一般来说，如果利率还继续下降，说明市场还没到底，如果利率开始触底反弹，说明是市场真正开始热了，贷款的人多了，需求增加利率则会提高。就眼下而言，笔者认为利率下行的空间不大，就看何时开始反弹，这是楼市走向的风向标。

②土拍走向。土拍的影响其实是非常直接的，地价一般要占到新房售价的7成左右，从某种意义上说，地价决定了房价。比如，当一个成熟区域二手房均价1.5万/平米，但地价拍出1万/平米，新房上市就要卖到2万。这个时候，旁边的二手房业主就会产生一种预期，觉得自己的房子价值要提升，二手房挂牌价一般会做出向上的调整，市场水涨船高。

就开年来看，已经有杭州、苏州等城市的土拍开拍，热度还不错，据不完全统计，全国已有20多个城市的土拍溢价率超过5%，土地市场有升温迹象，我们需要观察持续性和高度。就笔者看来，由于受土地出让限价的影响，一般溢价率不会超过15%，也就是说，土地成交价格不会像过去那样没有上限，但会出现几十家房企抢一块热门土地的现象，对带动市场热度有一定促进，相对较温和。

③管控政策。无论房地产市场有多么冷，无论我们出台了多少条救市政策，我们一定要认清一个事实，肯定不会像过去那样没有边际的狂拉，一些原则性的东西绝对不会重蹈覆辙。比如针对“三道红线”，可能会松些，但绝对不会让其乱来。相信很多关注楼市政策的朋友一定在这两年经常听到一句话，“房地产业新发展模式”，这个模式是什么我们可且走且看，但有一点是明确的，那就是降房企负责、去高杠杆。决策层在中央经济工作会上给出的原则是：“坚持房住不炒”、“消除多年来的“高负责、高杠杆、高周转”发展弊端，推动房地产向新发展模式平稳过渡”。

看到这里我们应该明白未来房地产轮廓，盖房子的速度要降下来、通过借钱加杠杆买地的现象越来越少，监管部门能市场给予房企合理的融资就不错了。所以，接下来的房地产市场主要还是要依靠经济恢复、收入增加来驱动，高举高打的模式一去不复还了，过去就让他过去，不要再憧憬和幻想。对于2023年，我们优质房企的融资环境应该要比去年好，这或许是土拍市场上的一股力量，对市场的恢复有一定促进作用，但翻不起大浪。

总结一下。

对于购房者而言，今年买房没那么着急，特别是未来城市楼市“二八”分化趋势作用下，那些三四线城市更不用急，买房可以先好好看。只要楼市库存没有降到所在城市的供需平衡线以下，土拍没有出现频频触顶现象，都是我们的看房时间，有合适的就买，没满意的就等。就2023年全年来讲，大部分城市仍旧是消化库存阶段，离楼市真正热起来还有较长时间。买房要以自住保值为目标，切不可跟风买高库存、偏远地段。

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