三亚城中心土地拍卖（三亚千亩大盘重整四年）

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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在三亚乃至海南，号称“坐拥三山两湾珍罕资源”的半山半岛曾是顶尖楼盘之一，它吸引了不少名流大腕。

但随着开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司（下称“三亚鹿回头”）陷入破产重整，项目开发陷入停滞，复杂的债权债务问题依然待解。

近日，某银行在北京产权交易所转让三亚鹿回头、上海同人实业有限公司（下称“上海同人”）的债权。在这两笔本金合计52.42亿元的债权中，担保资产涉及三亚半山半岛几宗地块和部分住宅房产。

债权转让公告显示，截至2022年3月21日，上述银行对三亚鹿回头的债权本金为23.60亿元、利罚息3.12亿元，对上海同人的债权本金为28.82亿元、利息及罚息10.05亿元。

值得一提的是，转让公告称“三亚鹿回头等公司合并重整程序已接近尾声，清收处置周期较短”。时代财经电话联系了鹿回头开发的破产重整管理人，相关工作人员表示，“破产重整信息该公告的已全数公告；未收到上述债权转让信息，将根据管理人职责与债权人进行充分沟通。”

前江西首富折戟，三亚鹿回头破产重整四年仍无果

半山半岛位于三亚市小东海鹿回头半岛，有着优质的沙滩和背山面海的自然资源；半岛蓝湾位于三亚大东海区域，亦是依山傍海。依靠不错的山海资源，半山半岛、半岛蓝湾一度畅销。

半山半岛和半岛蓝湾均由三亚鹿回头、海南新佳旅业开发有限公司（下称“海南新佳旅业”）、润丰公司共同开发。半山半岛被誉为“摇钱树”项目，资本大佬郭广昌都曾有意收并购，不过最终被江西前首富王永红收入囊中。

2015年9月，中弘股份斥资58亿元收购了三亚鹿回头的全部股权。为了拿下这个项目，王永红甚至未经董事会和股东大会批准，私自与三亚鹿回头、海南新佳旅业等签订股权收购框架协议，划走公司账上61.5亿元资金。

尽管半山半岛曾一度登顶三亚房地产项目销冠，彼时却并不算优质资产。一方面，开发商三亚鹿回头负债近200亿元；另一方面，半山半岛不仅项目资产在前期开发过程中几乎全部抵押，后期还需要巨大的资金投入。

吞下这个巨无霸项目也考验中弘股份的资金实力。2018年，王永红的“中弘系”因资金链断裂、无力偿还外债而破产。同年9月，三亚市中级人民法院裁定对半山半岛开发商三亚鹿回头、海南新佳旅业及其关联公司共计12家企业进行破产重整申请。

如今，重组进入第四年，仍然尚未无明确方案。据“半山半岛项目重整管理人订阅号”最新信息，税款债权组、普通债权组已通过《三亚中弘弘熹房地产开发有限公司等十七家公司重整计划（草案）》，但优先债权组、出资人组未同意上述计划《草案》。

复杂且久远的债权债务关系是破产重整的一大障碍。时代财经了解到，上海市高级人民法院于2019年5月发布的一份《保证合同纠纷一审民事判决书》显示，2013年8月，民生银行上海分行与三亚鹿回头签订《综合授信合同》，向后者提供30亿元的综合授信额度，上海同人于同日出具《共同还款承诺函》。合同签订后，民生银行先后向三亚鹿回头发放贷款29.9亿元，但后者并未完全履行还款义务。截至2018年1月21日，三亚鹿回头借款本金达23.6亿元，逾期利息达1.45亿元。

从23.6亿元的借款金额看，本次转让债权的银行疑似民生银行上海分行。时代财经尝试向该行相关人士核实信息及转让原因，但截至发稿，尚未获得回复。

拖欠款项400亿，中介称其为“孤岛”

半山半岛占地面积近5000亩，总建筑面积240万平方米。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，号称是“一座全产业链、超大型高端滨海旅游地产项目”。

项目最早于2006年9月破土动工，2007年11月开始出售项目一期“鹿回头湾区”，目前开发到第八期。三亚中介盘伟（化名）称，项目分12期开发，目前只有前两期有房本，3-4期几乎没房本，而洋房区甚至直接变成了回迁房。

除了拖欠多年仍无法办理的房产证，部分半山半岛业主的房子还曾被查封。据《中国之声》2018年报道，半山半岛及半岛蓝湾2700多户购房者的房屋突遭法院查封，部分房屋甚至在销售前已被抵押。

事实上，自2015年起，由于无力偿还来自多家金融机构的抵押贷款，半山半岛项目先后被多家法院和税务机关查封。此外，项目还存在欠缴税款、销售被查封房源等情形。

而开发多年、仍与宣传严重不符的商业配套，更让老业主失望。多位三亚房产中介对时代财经称，在半山半岛生活起来很不便利。“只有几个小型超市，生活不方便，需要开车去市区买东西。被外人吹得很好，实际就是一个走不出去的‘孤岛’。”

开发迟滞的背后是项目几易其主。鹿回头半岛曾是上世纪90年代初期海南房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目，直到2004年，在金融机构介入下，以处置不良资产的名义引入中国爱地房地产开发公司、上海明申企业集团等公司进驻，鹿回头的开发重新迈入“快车道”。

期间，山西煤老板闫琦一度成为三亚鹿回头背后的老板，揽下鹿回头半岛上几千亩土地。而在闫琦拿下三亚鹿回头不久，海南发布了《海南国际旅游岛建设行动计划》，借着“海南国际旅游岛”的东风，海南楼市尤其是旅游地产再次蓬勃发展。

半山半岛也让闫琦身家暴涨。2014年上半年，半山半岛销售额达35亿元，登顶三亚楼市销冠，而位列三亚项目销售额第二的鲁能三亚湾项目销售额仅有8.73亿元。在2014胡润百富榜中，闫琦以80亿元身家，位列榜单226位。

江西前首富王永红也曾指望在此捞金，通过举办各种高规格赛事和时尚活动，带动楼盘销售，甚至出现“一房难求”，但最终还是以破产告终，留下一地鸡毛。

根据半山半岛项目重整管理人2019年初发出的一份公告，经初步估算，三亚鹿回头及其子公司、海南新佳旅业及其相关公司共拖欠土地出让金、税款、借款、工程款、安置补偿款等款项超过400亿元。

不过，海南新市民夏新（化名）对半山半岛的未来还抱有信心。他刚到三亚时就关注了半山半岛，在他印象里，半山半岛是当初三亚最贵的别墅，无奈之下他转去陵水县买了某知名旅游地产大盘。

夏新认为，“半山半岛肯定有人肯接盘，至少待开发地块还能卖出个好价钱。毕竟在三亚市、有地理位置优势，拿来做商业也不错。”

据三亚市中级人民法院的公告，半山半岛可开发建设用地约2852亩，目前已批建项目17个，已开发用地面积约1682亩，剩余13个地块尚未开发，未开发用地面积1000余亩，计容建筑面积70余万平方米。