房地产项目流程及细节（商业地产住宅项目全过程成本管控操作）

项目阶段： 四证办理阶段科目编码： SZ-001，我来为大家科普一下关于房地产项目流程及细节?以下内容希望对你有帮助!

房地产项目流程及细节

第五部分 四证办理阶段土地出让金

项目阶段： 四证办理阶段科目编码： SZ-001

1 工作内容

土地出让金的确定

2 工作时间

依据《土地出让合同》或者《成交确认书》约定，在规定时间内缴纳。

3 责任部门

项目公司财务部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

商业地产发展部、成本控制部、商业地产财务部

6 工作要点

6.1 前置条件：《土地出让合同》或者《成交确认书》已签订；前置条件：《土地出让合同》或者《成交确认书》已签订；

6.2 制度流程：发起部门-项目公司财务副总-项目公司成本副总-项目公司总经理

-商业地产发展部分管副总-商业地产发展部总经理-分管规划副总裁-成本控制部分管目标副总-成本控制部总经理-商业地产分管项目副总裁-商业地产财务部分管税务副总-商业地产财务部总经理-商业地产总裁-集团总裁

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

土地出让金缴纳完成，保证土地顺利取得

8 工作成果用途

保证土地顺利取得

9 跟踪落实要点

如出让金涉及分期缴纳，跟踪缴纳前置条件是否完成

10 关注重点

支付土地价款是否扣除土地竞买保证金（保证金可转为土地款）

11 工作教训心得

11.1 缴纳土地出让金 OA 审批流程成本部仅为过程审批人，配合财务部完成缴纳， 协助财务部复核土地出让金缴纳金额是否准确；

11.2 关注竞拍保证金的收据名称，与后期土地出让金的收据名称保持一致；

11.3 如果当地有土地出让金先交后返政策需要在缴纳土地出让金前要求政府部门出具先交后返的依据，然后再缴纳土地出让金。

项目基础设施配套费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-002

1 工作内容

项目基础设施配套费

2 工作时间

建设工程施工许可证取证前

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

成本控制部

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 总体设计文件审查已完成；

6.1.2 已取得建筑工程规划许可证。

6.2 制度流程：

项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理-成本控制部项目组-成本控制部分管副总-成本控制部总经理-商业地产财务部-商业地产分管项目副总裁-商业地产总裁

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

完成费用计算、审批、缴纳

8 工作成果用途

办理工程规划许可证前置条件

9 跟踪落实要点

土地框架协议是否存在税费返还及缓交的政策

10 关注重点

10.1 关注收费文件的收费标准，确认是全部业态缴纳还是部分业态缴纳，如个别地区仅缴纳住宅业态基础设施配套费；

10.2 对于容积率未达到缴费标准的特殊要求，如个别地区“建筑容积率低于 0.8 的住宅建设基地，统一按照 0.8 容积率核定征收配套费面积”；

10.3 关注地方缴费政策，避免因逾期缴纳而产生的滞纳金（按日加收万分之五， 起算日期为建设工程施工许可证的首次发证日期）；

10.4 关注土地合作协议和地方政策，是否存在基础设施配套费减免等优惠政策， 如个别地方地下室免缴基础设施配套费；

10.5 积极与政府行政部门沟通，争取基础设施配套缓交；

10.6 关注基础设施配套费是否在契税计算基数范围内。

11 工作教训心得

11.1 规划许可证办理要尽可能地分清每个业态面积，以便缴纳配套费时可以分开缴纳；

11.2 专项配套费的工作界面范围要明确，避免造成工作界面重叠；

11.3 关注人防部门及地下室是否缴纳专项配套费；

11.4 积极与政府相关部门沟通协调，尽量争取配套费缴纳的相关优惠政策。

地契税、印花税、土地证初始登记费及评估费确定

项目阶段：四证 科目编码：SZ-003

1 工作内容

地契税、印花税、土地证初始登记费及评估费确定

2 工作时间

国有土地使用证办理之前

3 责任部门

项目公司财务部

4 配合部门

商业地产各部门

5 对接部门

项目公司设计部

6 工作要点

6.1 前置条件：《土地出让合同》或者《成交确认书》已签订；

6.2 制度流程：项目公司财务部-项目公司成本部-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

所有费用缴纳完成

8 工作成果用途

移交给项目公司设计部保证土地使用证办理完成

9 跟踪落实要点

跟踪保证成果满足办证要求

10 关注重点

10.1 本地现行土地登记政策是否与国家政策有出入；

10.2 投资协议或者土地出让书是否有关于契税印花税的其他约定；

10.3 部分地方亦可由第三方代理登记，签订土地代理登记委托合同；

10.4 关注计费基数是否包含城市基础设施配套费。

11 工作教训心得

11.1 土地契税正常收费标准一般为土地出让金的 3%-5%，须严格参照当地城市收费标准。土地契税计费基数为土地出让金，须关注土地出让金是否包括城市综合市政配套费，如包含须积极与政府部门沟通协调，尽量扣减城市综合市政配套费；

11.2 土地证初始登记费依据当地城市收费标准缴纳；

11.3 评估公司出具的土地评估报告应符合当地国土局和融资银行要求。

交通影响评价

项目阶段：四证 科目编码：SZ-004

1 工作内容

交通影响评价

2 工作时间

规划局设计方案审核批复前

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目摘牌后总图及指标已由集团签批；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

项目规划方案规划局审批通过

8 工作成果用途

规划方案审批

9 跟踪落实要点

工作成果移交后需要跟踪落实的事宜

10 关注重点

10.1 招标过程是否符合制度,付款阶段关注提交成果是否满足要求；

10.2 关注此项工作当地方案审批是否强制要求。

11 工作教训心得

11.1 提前与相关政府部门沟通，明确项目所在地是否必须要做交通影响评估，部分城市无此要求；

11.2 交通影响评估采用总价包干的形式，一般采用直接委托方式予以确定；

11.3 交通影响评估应包括：报告书编制（复制）费及评审会务、专家评审等；

11.4 约谈多家单位报价比较，综合考虑费用及履约实力。

可行性研究费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-005

1 工作内容

可行性研究费用

2 工作时间

建设工程规划许可证办理前

3 责任部门

项目公司设计部/财务部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目方案设计完成；

6.2 制度流程：项目公司设计部/财务部-项目公司成本部-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用支付完成，保证规划许可证顺利完成办理

8 工作成果用途

8.1 发改委根据提交的可研报告进行备案、核准或审批，批准项目立项；

8.2 作为筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。

9 跟踪落实要点

保证可研成果满足办理规划许可证要求

10 关注重点

10.1 可研报告满足立项要求；

10.2 可研总投资金额必须满足财务融资要求。

11 工作教训心得

11.1 到行政审批窗口咨询当地具有编制资格的单位名单，从中选择几家单位综合比较确定编制单位，确保可行性研究报告的编制质量；

11.2 可研总投资金额与建筑工程费涉及到融资事项，确定前要与财务部充分沟通， 确保可研总投资金额与建筑工程费的合理性。

雷击风险评估

项目阶段：四证 科目编码：SZ-006

1 工作内容

雷击风险评估

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 天

结束时间：交地日后 180 天周 期：35 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 建设单位提供与待评估项目相关的立项批文；

6.1.2 建设单位出具的地勘报告、总平图、电气图、建筑图、结构设计图、供暖、给排水等各项图纸；

6.1.3 项目所在地的土壤电阻率检测数据；

6.1.4 项目所在地地理位置检测数据 （经纬度）；

6.1.5 项目所在省闪电定位仪监测到的近 7-8 年的全省雷电数据。

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

按照协议约定的时间提供雷电灾害风险评估报告，报告主要内容如下：

7.1 项目雷电灾害风险概述；

7.2 项目雷击风险计算；

7.3 项目防雷设计主要参数分析；

7.4 项目防雷设计指导意见；

7.5 项目施工过程防雷安全指导意见。

8 工作成果用途

防雷装置设计审核前必须提供防雷风险评估报告，用以指导设计审核。

9 跟踪落实要点

9.1 后续施工图纸是否按照防雷风险评估报告中的指导意见进行修改及完善；

9.2 防雷风险评估报告中的指导意见及改进措施对成本的后续影响；

9.3 项目施工过程中防雷施工是否能满足防雷风险评估报告中的施工要求，是否达到当地气象局的验收标准。

10 关注重点

10.1 成本关注评估报告意见是否与周边其他类似项目相近，关注相应防雷措施导致的成本变化；

10.2 防雷风险评估收费标准中对项目建筑级别的界定、当地取费较收费文件是否有优惠下浮，下浮比例是多少；

10.3 周边项目的收费标准和收费惯例；

10.4 防雷评估单位的选择与确定及对成本的影响。

节能评估费用确定

项目阶段：四证--建设工程规划许可证科目编码：SZ-007

1 工作内容

节能评估费用确定

2 工作时间

开始时间：交地日

结束时间：交地日后 115 日周 期：115 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部、工程部

5 对接部门

设计中心

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 完成技术基础资料的准备，主要包括以下几方面：

u 建设单位的详细介绍；

u 建设项目的详细介绍；

u 建设项目工程设计文件（或方案设计）；

u 建设项目所在地能源供应条件，包括水、暖、电、气、电信等方面的实情；

u 建设项目用能方案和用能设备清单；

u 建设项目拟采用的节能措施等资料。

6.1.2 已经获悉民用建筑项目节能评估服务收费标准。

6.2 价格信息调研：

当地民用建筑项目节能评估服务收费标准或相关管理办法

6.3 制度流程：

通用业务流程审批：项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总—财务部— 财务副总--总经理（顺序审批）

6 完成标准

6.1 按时完成节能评估直接委托流程的审批；

6.2 直接委托的费用符合当地整体价格水平；

6.3 直接委托单位的服务范围、标准、完成时间满足我方的要求。

7 工作成果用途

7.1 按时选择节能评估的实施单位；

7.2 分析得出节能技术和管理措施，为项目节能设计提供指导意见；

7.3 项目立项的必备条件，完成当地建委主管部门的审查及审批工作。

8 跟踪落实要点

8.1 节能评估合同是否及时签订；

8.2 合同中的费用明细是否与直接委托的内容相符合；

8.3 节能评估报告中的意见是否合理，成本是否可控；

8.4 结算结果。

9 关注重点

9.1 直接委托的费用是否符合当地整体价格水平；

9.2 节能评估报告引起的动态成本是否超支；

9.3 节能评估文件的内容是否合理：

9.3.1 节能评估的范围主要包括：项目政策符合性、工艺、设备、选址及总平面布置、建筑专业、暖通专业、电气专业、给排水专业和燃气专业等与项目直接关

联的所有用能环节；

9.3.2 节能技术措施：生产工艺、动力、建筑、给排水、暖通与空调、照明、控制、电气等方面的节能技术措施，包括节能新技术、新工艺、新设备应用，余热、余压、可燃气体回收利用，建筑围护结构及保温隔热措施，资源综合利用，新能源和可再生能源利用等；

9.3.3 节能管理措施：节能管理制度和措施，能源管理机构及人员配备，能源统计、监测及计量仪器仪表配置等；

9.3.4 节能技术和管理措施的成本及经济效益测算和评估。

地震安全性评价费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-008

1 工作内容

地震安全性评价费用确定：

1.1 下列建设工程必须进行地震安全性评价：

u 国家重大建设工程,且项目当地地震部门明确要求项目须做地震安全性评价的；

u 受地震破坏后可能引发水灾、火灾、爆炸、剧毒或者强腐蚀性物质大量泄漏或者其他严重次生灾害的建设工程，包括水库大坝、堤防和贮油、贮气、贮存易燃易爆、剧毒或者强腐蚀性物质的设施以及其他可能发生严重次生灾害的建设工程,且项目当地地震部门明确要求项目须做地震安全性评价的；

u 受地震破坏后可能引发放射性污染的核电站和核设施建设工程,且项目当地地震部门明确要求项目须做地震安全性评价的；

u 省、自治区、直辖市认为对本行政区域有重大价值或者有重大影响的其他建设工程,且项目当地地震部门明确要求项目须做地震安全性评价的。

1.2 地震安全性评价工作内容为：

u 区域地震活动性和地震构造分析；

u 近场场区地震活动性与地震构造分析；

u 场地工程地震条件评价；

u 地震烈度与地震动衰减关系分析；

u 地震危险性确定性分析；

u 地震危险性概率分析；

u 场地基岩地震动参数确定；

u 场地设计地震动参数确定；

u 地震小区划综合分析；

u 地震地质灾害评价；

u 震害预测；

u 抗震性能鉴定；

u 辅助工作与评审；

1.3 国务院地震工作主管部门和省、自治区、直辖市人民政府负责管理地震工作的部门或者机构，应当自收到地震安全性评价报告之日起 15 日内进行审定，确定建设工程的抗震设防要求。

2 工作时间

开始时间：交地日后 结束时间：初步设计前周 期：2 个月

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：《地震安全性评价报告》经规划院审批同意后，并 OA 上报规划院和成本部备案；

6.2 付款流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

完成地震安全性评价报告,确定建设项目抗震设防参数。

8 工作成果用途

确定建设项目抗震设防要求，用以编制可研报告及指导后续施工设计。

9 跟踪落实要点

9.1 建设项目是否必须进行地震安全性评价；

9.2 地震安全性评价单位的选择与确定；

9.3 项目公司应紧密跟踪地震安全性评价工作进展，积极协调、协商处理地震安全性评价单位提出的各项意见，不得随意提高项目抗震设防等级，减少对成本的影响。

10 关注重点

10.1 地震安全性评价费用是否符合发改价格[2010]2320 号关于印发《地震安全性评价收费管理办法》的通知及项目所在省的相关收费标准；

10.2 地震安全性评价收费是否结合****拟建项目的地震安全评价工作级别、工程类别、工作内容；

10.3 地震安全性评价收费是否结合国家指导价，合理确定市场价；

10.4 抗震设防烈度原则上应符合国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 的要求，不应通过“安评”随意提高抗震设防标准；

10.5 地震安全性评价报告对设计、成本的影响。

地质灾害评价费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-009

1 工作内容

地质灾害评价费用确定：

国土资源部《地质灾害防治管理办法》第 15 条规定，城市建设、有可能导致地质灾害发生的工程项目建设和在地质灾害易发区内进行的工程建设，在申请建设用地之前必须进行地质灾害危险性评估。

地质灾害评估可分别灾害风险性评估、灾害的损失评估、灾害的生态环境评估。其中灾害风险性评估主要是通过建立灾害模型，进行风险损失估算，划分风险等级；灾害的损失评估主要是通过评估指标体系及定量评估方法对灾害的损失进行分析。

2 工作时间

开始时间：项目用地完成地勘结束时间：交地日后 145 天周 期：30 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：提供建设用地的地质资料、地勘报告；

6.2 付款流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

结合项目当地具体要求，由具备资质的评估单位形成《地质灾害评估报告》。

8 工作成果用途

提供项目地块灾害评估报告，在项目办理工规证时作为资料附件。

9 跟踪落实要点

工作成果移交后需要跟踪落实的事宜：

9.1 工程建设可能诱发、加剧地质灾害的可能性及采取相应措施对成本的影响；

9.2 工程建设本身可能遭受地质灾害的危险性及采取相应措施对成本的影响。

10 关注重点

10.1 地块灾害报告是否在土地挂牌时由政府提供，是否在办理工规证前，需要建设方另行委托，并承担费用；

10.2 地质灾害评价的内容及直委价格；

10.3 灾害防治措施对成本的影响。

节水设施设计方案评估

项目阶段：四证 科目编码：SZ-010

1 工作内容

节水设施设计方案评估

2 工作时间

开始时间：交地日

结束时间：交地日后 115 日周 期：115 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

商业规划院

6 工作要点

6.1 前置条件：总平面布置及经济技术指标由集团确认；

6.2 制度流程：项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总—财务部—财务副总--总经理（顺序审批）

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

7.1 按时完成直接委托流程的审批，直接委托服务范围、标准、完成时间满足我方的要求；

7.2 节水设施设计方案评估各项收费依据明确，收费合理；

7.3 方案合理，满足细项目标成本的控制。

8 工作成果用途

保证节水设施设计的及时开展，实现各专业设计工作的顺利推进。

9 跟踪落实要点

9.1 节水设施设计方案评估的相关合同是否及时签订；9.2 合同签订时的价格是否与收费标准及谈判记录的意见相符合；

9.3 节水设施设计方案评估的结算情况。

10 关注重点

10.1 节水设施设计方案评估咨询单位一般采用直接委托方式予以确定；

10.2 节水设施设计方案评估咨询单位直接委托及合同审批经办部门为设计部；

10.3 节水设施设计方案评估费用须协调。

卫生学预评价

项目阶段：四证 科目编码：SZ-011

1 工作内容

卫生学预评价

2 工作时间

开始时间：规划局设计方案审核批复前； 结束时间：取得建设工程规划许可证前 周期：30 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部、工程部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目摘牌后总图及指标已由集团签批；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

卫生学预评价报告完成，并符合办理建设工程规划许可证要求

8 工作成果用途

作为建筑工程规划许可证审批的准备文件之一

9 跟踪落实要点

工作成果是否满足设计方案规划要求

10 关注重点

10.1 卫生学预评价单位一般通过直接委托方式确定；

10.2 委托流程是否符合制度，付款阶段关注提交成果是否满足要求；

10.3 关注此项工作当地方案审批是否强制要求；

10.4 委托单位资质及工作成果是否满足设计方案规划要求。

防汛方案论证

项目阶段：四证 科目编码：SZ-012

1 工作内容

防汛方案论证工作主要包含如下三方面：

1.1 周边基础资料提供及分析；

1.2 地下工程对周边防汛设施安全的影响分析；

1.3 地下工程自身防汛安全分析。

2 工作时间

开始时间：项目完成地勘后

结束时间：项目总体设计评审前周 期：2 个月

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：取得项目周边水文地质资料；

6.2 付款流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

应针对地下工程与相关防汛设施的关系，遵循有关条例、文件、规程和规范，在收集可靠资料的基础上，对工程的设计方案、排水方案、监测方案和施工方案 ， 从保护防汛设施安全方面进行分析论证，提出评价结论和相应的对策措施。满足当地水务局对防汛影响专项论证报告编制要求，并通过专家评审、获当地水务局批复。

8 工作成果用途

8.1 形成防汛方案论证会议纪要，按计划上报流程；

8.2 指导建筑方案设计、地下基础及地下结构施工图的设计工作。

9 跟踪落实要点

9.1 提供防汛论证资料齐全 10 个工作日内，应完成地下工程防汛影响专项论证报告（送审稿）；

9.2 送审稿对项目成本的影响；

9.3 提交送审稿后 2 个月内获得当地水务局批复文件，确保本项目防汛论证不影响主体设计的完整性。

10 关注重点

10.1 确定本项目是否需要进行防汛论证咨询；

10.2 地下工程防汛专项论证咨询单位一般采用直接委托方式予以确定；

10.3 地下工程防汛专项论证咨询单位的选择和确定及对成本的影响；

10.4 地下工程防汛专项论证报告咨询费用收费标准。

施工图审查费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-013

1 工作内容

施工图审查费用确定

2 工作时间

建设工程施工许可证办理前

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目施工图设计完成；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用支付完成，保证施工许可证顺利取得

8 工作成果用途

办理建设工程施工许可证

9 跟踪落实要点

9.1 图纸审查是否通过；

9.2 审查范围，是否存在超限审查及专项审查。

10 关注重点

10.1 关注审查意见；

10.2 审查意见对成本的影响；

10.3 审查单位是否存在垄断。

散装水泥集资费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-014

1 工作内容

散装水泥集资费用确定

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 天

结束时间：交地日后 180 天周 期：35 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：规划方案已审批通过；

6.2 付款流程：项目公司设计部-项目公司成本副总-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用缴纳完成

8 工作成果用途

确定项目所在地散装水泥缴纳标准，完成散装水泥费用预缴，办理施工许可证。

9 跟踪落实要点

9.1 跟踪散装水泥使用情况，过程中做好散装水泥使用及结算证明资料，确保后期获得最大返还；

9.2 与施工单位约定散装水泥使用要求和最低返还比例，规避成本风险。

10 关注重点

关注当地现行收费标准，及当地类似项目的返还比例。

11 工作教训心得

11.1 确定收费金额，以建筑面积计算或按散装水泥用量计算预缴金额；

11.2 跟踪返回事宜：建设项目竣工之日起 30 日内，建设单位凭有关部门批准的

工程决算以及购买散装水泥、或预拌混凝土、发票等凭证，向原预收专项资金的主管散办办理资金结算；主管散办对建设单位报送材料进行审核，根据散装水泥、或预拌混凝土、实际使用量，提出结算意见，经同级财政部门审批后，办理清算手续，实行多退少补。

白蚁防治费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-015

1 工作内容

白蚁防治费用确定

2 工作时间

建设工程规划许可证办理前

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：规划方案指标董事长已签批；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

白蚁防治合同签订完成。

8 工作成果用途

确保规划验收许可证顺利取得

9 跟踪落实要点

跟踪施工进度、质量、付款

10 关注重点

10.1 关注当地是否需进行白蚁防治施工；

10.2 关注该施工单位是否具备相关资质，是否获得政府相关部门认可，确保规划许可证顺利取得。

11 工作教训心得

11.1 白蚁防治收费属事业性收费,具体分为白蚁预防费和白蚁灭治费，收费标准不同地区有差异；

11.2 一般由政府指定单位施工，收费相对于当地收费文件可有一定范围下浮。

建设工程规划许可证/施工许可证

项目阶段：四证 科目编码：SZ-016

1 工作内容

墙改基金:

1.1 墙改基金缴交

建设单位按项目所在地新型墙体材料专项基金征收和使用管理规定的收费标准缴纳发展新型墙材专项资金。缴费单位根据《收费通知书》将专项资金缴至市财政专户，取得收费票据后，方可办理施工许可证。

1.2 墙改基金返还

1.2.1 申请现场验收

建设单位在建筑工程基础完工回填土前、主体工程完工后墙体粉刷前或中间结构验收时分别向市政务服务中心市墙革节能办窗口提出验收申请。

1.2.2 申请返退结算

建设单位应于工程竣工验收后 30 日内向市政务服务中心市墙革节能办窗口并提交专项基金缴款收据等相关资料申请基金返退结算，各级墻改办按照规定及时办理专项基金清算手续，多退少补。

2 工作时间

2.1 墙改基金缴交时间：办理建设工程规划许可证和施工许可证前缴纳

2.2 墙改基金返还时间：

2.2.1 在建筑工程基础完工回填土前、主体工程完工后墙体粉刷前或中间结构验收申请现场验收；

2.2.2 工程竣工验收后 30 日内申请返退结算。

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：建设项目决策文件已批准或规划已审批并已确定建筑面积；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

7.1 全部使用符合《新型墙体材料目录》的鼓励发展节能的新型墙体材料；（专项基金 100%返退）

7.2 或使用新型墙体材料占墙体材料总使用量实际比例 60%以上；（专项基金按实际比例返退）

7.3 或使用非粘土烧结类的新型墙体材料。（按实际使用比例的 50%返退）

8 工作成果用途

办理施工许可证或建设工程规划许可证

9 跟踪落实要点

9.1 准备、搜集供查验的资料：

9.2 准备搜集返退结算材料：包含工程建设工程规划许可证和施工许可证（或开工报告）复印件（需加盖建设单位公章）；本工程缴纳新型墙体材料专项基金票据复印件（需加盖建设单位公章）；本工程所使用新型墙体材料的确认书复印件（需加盖生产企业公章）；投标预算书；投标预算书中有关墙体材料部分复印件（需加盖建设单位公章）；本工程所使用新型墙体材料发票原件及复印件。

9.3 跟踪返退结算申请，并在 10 个工作日内完成专项基金清算手续，并更换“新

型墙体材料专项基金专用收据”，多退少补。

10 关注重点

10.1 关注施工阶段使用的墙体材料是否属于项目所在地新型墙体材料认定产品；

10.2 使用的墙体材料的返还比例；

10.3 根据返还比例，计算墙改基金的返还比例。

绿化异地建设费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-017

1 工作内容

绿化异地建设费确定：

城市园林绿地一般不得征用，因城市规划调整或因城市建设确需征用城市园林绿地的，应在所征绿地周边（同类别土地）补建相应面积的绿地，确不具备补建条件的，应缴纳绿地征用补偿费用。

所有新建、扩建、改建的建设项目，其绿地面积占用地总面积的比例确实无法达到所在城市绿化标准要求的，经县级以上政府建设（园林）行政主管部门审核批准，并按其所缺绿地面积缴纳易地绿化补偿费。

2 工作时间

开始时间：交地日后 115 天/收到绿化异地建设费缴费通知前

结束时间：交地日后 145 天/竣工验收前周 期：30 天或结合项目实际情况

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

商业地产规划院、成本控制部

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 明确项目的规定绿化用地指标、实际绿化用地指标；

6.1.2 明确屋顶绿化、覆土深度、大型水景换算绿地率的原则和比例；

6.1.3 明确项目所在地的土地类别、行政主管部门颁布的收费标准。

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用缴纳完成

8 工作成果用途

办理工程竣工验收

9 跟踪落实要点

项目实际绿化率与规划绿化率的差异，注意屋面绿化的折算标准和折算条件。

10 关注重点

10.1 结合项目业态及当地实际情况，关注总图指标中绿地率是否满足当地绿化部门要求，是否存在风险；

10.2 景观设计招标方案中，绿地率是否满足总图指标、当地绿化部门对绿地率的要求；

10.3 关注项目招商合作协议中对绿地率的要求；

10.4 绿化易地建设费收费标准；

10.5 绿化易地建设费计算方法。

交易中心手续费及招标代理费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-018

1 工作内容

交易中心手续费及招标代理费：

1.1 交易中心手续费是指工程建设项目（设计、施工、监理及设备采购），在各地建委交易市场进行招标的项目，招标及中标单位分别按要求给交易中心（有形市场）缴纳费用。

1.2 招标代理费是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件(包括编制资格预审文件和标底)，审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等业务所收取的费用。

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周 期：35 日

3 责任部门

项目公司成本部

4 配合部门

项目公司设计部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 总平面布置及经济技术指标由集团确认；

6.1.2 总包合同签订完成、备案合同完成。

6.2 制度流程：项目公司成本部-项目公司成本副总-项目公司设计部-项目公司设计副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用缴纳完成

8 工作成果用途

办理施工许可证需要

9 跟踪落实要点

交易中心手续费根据收费标准进行缴纳，根据地方规定由中标单位承担的费用（前期由建设单位代缴），于中标单位工程款中予以扣留。

10 关注重点

10.1 招标代理费具体收费额一般由招标代理机构和招标委托人协商确定；

10.2 交易中心手续费收费标准以当地标准为准。

劳保统筹费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-019

1 工作内容

劳保统筹费用确定：

建筑行业劳动保险费用是施工企业按照承建工程造价的一定比例直接向建设单位收取的费用，它是工程造价的组成部分，过去主要用于企业支付离退休人员的养老金。实行行业劳保统筹管理后，劳保费用改由统筹管理机构统一向建设单位收取，专户储存，然后按照建安企业的等级和负担程度，由行业统筹机构实施统一调剂后，再分配给企业主要用于缴纳在职职工养老金和支付离退休人员职工养老的生活费用。

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周 期：35 日

3 责任部门

项目公司成本部

4 配合部门

项目公司设计部

5 对接部门

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 劳保统筹收费文件搜集完成；

6.1.2 总包备案合同完成。

6.2 制度流程：项目公司成本部-项目公司成本副总-项目公司财务部-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

劳保统筹费用计算完成

8 工作成果用途

办理施工许可证需要

9 跟踪落实要点

9.1 劳保统筹金返还事宜；

9.2 如果总包合同中已计取劳保统筹费用，注意费用扣留。

10 关注重点

10.1 不同的分项工程对应的劳保统筹费率不同，计算基数也不尽相同，基数及费率以当地政府行政部门出具的文件为准。税率要结合各地实际进行调整；

10.2 一般情况下，劳保统筹计费基数以总包备案金额为准。

农民工工资保证金

项目阶段：四证 科目编码：SZ-020

1 工作内容

农民工工资保证金

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周 期：35 日

3 责任部门

项目公司工程部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 总包合同备案完成；

6.1.2 在银行设立民工工资支付保证金专户。

6.2 付款流程：项目公司工程部-项目公司成本部-项目公司成本副总-项目公司工程副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

分阶段：缴费完成、退款完成

8 工作成果用途

办理建设工程施工许可证需要

9 跟踪落实要点

9.1 农民工工资保证金退还；

9.2 跟踪审查项目的工资发放情况及时发现有无工资拖欠行为，及时处理。

10 关注重点

10.1 申请退款行政审批条件：

10.1.1 建设单位拖欠工程款导致建筑业企业无法支付农民工工资及其他职工工资的，可从其存入的工资保证金中先行划支。工程竣工后，工资保证金没有使用或垫支后剩有余额的，按规定程序退还建设单位；

10.1.2 调查发现建设单位拖欠工程款，致使建筑业企业拖欠农民工工资的，劳动保障监察机构不予出具没有拖欠工资行为的有关证明。

10.2 申请退款建设单位应交材料：

10.2.1 《关于退还农民工工资保障金的申请》三份，当地劳动保障厅、市建设委员会、市财政局各一份；

10.2.2 中标通知书（复印件一式二份）；

10.2.3 工程竣工验收意见书（复印件一式二份）；

10.2.4 如工程款已结清，工程结算单复印件及建设单位和建筑业企业共同盖章的工程款已结清的情况说明；如工程款尚未结清，建设单位、建筑企业共同签订的还款计划和如不全面履行还款计划愿意承担一切后果的承诺函(还款计划和承诺

函均须法定代表人签字、盖公章) （一式二份）；

10.2.5 工程款投诉的处理结果(一式二份，存在投诉的)；

10.3 是否可用农民工保证金支付保函取代保证金缴纳。

安全文明施工费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-021

1 工作内容

安全文明施工费

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周期：35 日

3 责任部门

项目公司工程部

4 配合部门

项目公司成本部、财务部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 落实缴费基数及费率完毕；

6.1.2 总包合同签订完成；

6.1.3 储蓄专户建立完毕。

6.2 制度流程：项目公司工程部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无

7 完成标准

缴纳费用完成。

8 工作成果用途

办理施工许可证需要

9 跟踪落实要点

总包合同中的安全文明措施费＜实际缴纳金额时，则差值部分应在结算时予以扣留。

10 关注重点

10.1 安全文明措施费计算（分地区计算原则不同）：

10.1.1 缴纳费用=总包备案合同金额为基数（扣除暂估金额）×当地安全文明措施费费率；

10.1.2 缴纳费用=总包备案合同金额为基数（不扣除暂估金额）×当地安全文明措施费费率；

10.1.3 缴纳费用=总包备案合同中的安全文明措施费金额。

10.2 根据工程性质与分项工程类别的不同，计取的费率不同；

10.3 安全防护、文明施工措施费用不包括建筑施工超标准排污、防噪音设施等措施费用；

10.4 个别地区可不必设立专项账户，可由建设单位直接支付给总包单位，开具支付证明上报政府行政部门即可。

教育配套费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-022

1 工作内容

教育配套费确定

2 工作时间

建设工程规划许可证取得前

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目规划无配套教育设施，且需缴纳教育配套费；

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

完成规划审批

8 工作成果用途

用于办理建设工程规划许可证

9 跟踪落实要点

关注教育配套费收费标准

10 关注重点

关注本地是否需缴纳此费用。

价格调节基金

项目阶段：四证 科目编码：SZ-023

1 工作内容

价格调节基金

1.1 计费方式与销售收入有关：一般按销售收入 0.1%计取，费用列支财务费用营业税金及附加；

1.2 其他计费方式：列支行政事业收费；

2 工作时间

不同地区有差异：税务核算时缴纳或者每月缴纳

3 责任部门

项目公司财务部

4 配合部门

项目公司营销部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：项目开盘，开始有收入或预收款后；

6.2 制度流程：项目公司财务部部-项目公司成本部-项目公司营销部部-项目公司营销副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

费用缴纳完成

8 工作成果用途

此费用属于税务范畴，为有营业收入企业必须缴纳的一项税费。

9 跟踪落实要点

9.1 收费标准；

9.2 收费基数。

10 关注重点

10.1 当地政府对此费用的要求；

10.2 是否缴纳及缴纳对接部门。

建筑面积测量

项目阶段：四证 科目编码：SZ-024

1 工作内容

建筑面积测量

2 工作时间

开始时间：交地日后 150 日

结束时间：交地日后 164 日周 期：14 日

3 责任部门

设计部或营销部（项目公司内部划分，大部分公司是设计部负责）

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

商业地产项目管理中心、成本控制部

6 工作要点

6.1 前置条件：测绘范围明确；

6.2 制度流程：

6.2.1 在市场放开的城市，总费用 30 万以内可以找三家房产局认可的面积测绘单位比价，直委、签订合同。总费用 30 万以上通过招标确定单位，签订合同；

6.2.2 个别小城市具有垄断性质，当地只有一家房产局认可的面积测绘单位，直接谈价、直委、签订合同；

6.2.3 个别地方属于房产局下属行政单位进行面积测绘，无需签订合同，属于政府行政事业性收费。

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

建筑面积预测、实测合同签订。

8 工作成果用途

确定面积预测、实测单位，明确测绘费用。预测面积成果用于预售证办理，实测面积成果用于房产证办理。

9 跟踪落实要点

9.1 及时收集面积测绘成果并录入《面积对比表》，按季度上报成本控制部，每月更新成本动态 PPT 内的测绘面积数据；

9.2 合同履约完成后及时完成结算手续。

10 关注重点

10.1 测绘实施过程中关注公摊面积分摊原则，以及测绘面积计算规则与建筑面积

计算规则的的不同之处；

10.2 各阶段测绘成果与决策文件面积指标对比。

11 工作教训心得

11.1 筹划好公共面积分摊原则，如 XX 项目室外步行街面积预测时楼梯按照全部分摊给二层，致使二层商铺公摊达到 31%，一层公摊仅为 3%。

11.2 测绘过程积极跟进并与测绘单位及时沟通，取得满足我方销售要求的测绘报告。

11.3 建筑物间连廊测绘时易遗漏。如为销售物业，连廊漏测会导致可售物业面积减少；如为持有物业，连廊漏测会导致产证面积减少，进而影响持有物业估价。

日照分析

项目阶段：四证 科目编码：SZ-025

1 工作内容

日照分析

2 工作时间

开始时间：摘牌后 30 日

结束时间：摘牌后 40 日周 期：10 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

成本控制部

6 工作要点

6.1 前置条件：总平面布置及经济技术指标由集团确认。并提供以下原始技术资料：

6.1.1 覆盖所有主客体建筑范围的 1：500(或者 1：1000)现势电子地形图；

6.1.2 拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件（附有建筑坐标和屋顶标高）；

6.1.3 已建的客体建筑的平面图和立面图（如需进行窗口分析，则附有需分析的窗户的详细位置和尺寸）；

6.1.4 已建的主体建筑的平面图和立面图（附有各屋顶详细标高）；

6.1.5 竖向平面图（表示每栋建筑的室外地坪标高）；

6.1.6 各地区管理规定需要的其他资料。

7 完成标准

满足当地日照分析技术管理规则并取得日照分析报告校核意见书

8 工作成果用途

办理工程规划许可证要件之一

9 跟踪落实要点

9.1 拟建项目对周边建筑是否造成遮挡，有无赔偿风险；

9.2 日照分析对总平面布局、对立面的影响，导致成本的增加。

10 关注重点

10.1 日照分析单位一般采用直接委托方式予以确定；

10.2 为满足日照分析而调整方案，导致进行多次日照方案校核，由此造成费用增加的风险；

10.3 日照测量、日照分析单位直接委托及合同审批经办部门为设计部；

10.4 日照分析收费按各地收费标准（基本在 0.3 -0.6 元/平米左右）。

防雷工程施工图审查、跟踪监测验收费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-026

1 工作内容

防雷工程施工图审查、跟踪监测验收费

2 工作时间

开始时间：建议交地日后 115 日（报审用施工图设计完成）

结束时间：建议交地日后 145 日（建设工程施工许可证取得前） 周 期：30 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

项目公司工程部

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 报审用施工图设计完成；

6.1.2 当地防雷施工图审查及技术服务相关收费标准价格信息调研完成；

6.1.3 项目防雷装置及产品的相关资料。

6.2 制度流程：直接委托

通用业务流程审批：项目公司设计部—规划副总--成本部经理--成本副总—财务部经理—财务副总--总经理（顺序审批）

3、集团模板：无。

7 完成标准

7.1 合同签订并及时完成缴费；

7.2 防雷工程施工图审查阶段：取得防雷设计审核核准书；

7.3 防雷装置施工跟踪检测阶段：配合防雷部门完成相应装置供应及施工质量的跟踪检测，确保项目整体验收合格。

8 工作成果用途

办理建设工程施工许可证、保证项目整体验收工作顺利完成

9 跟踪落实要点

9.1 了解当地防雷技术服务内容、程序、周期及相关收费；

9.2 配合项目四证办理节点时间，提前收集准备相关报审资料。

10 关注重点

报审流程：收集报审用相关文件递交至行政办公窗口--->资料齐备正式受理---> 审批合格按文件缴费--->取得项目防雷设计审核核准书--->项目施工验收阶段配合防雷监督部门跟踪检查（具体应与当地主管部门要求为准）。

人防报建费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-027

1 工作内容

人防报建费用

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周 期：35 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 已确定人防建设形式为异地建设；

6.1.2 人防工程建设和使用管理办法及收费依据；

6.1.3 已取得《市人民防空办公室缴款通知书》。

6.2 制度流程：项目公司工程部-项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

取得人防办批复意见

8 工作成果用途

指导项目人防建设，作为目标成本核定依据

9 跟踪落实要点

9.1 实建人防工程面积是否有调整；

9.2 人防办给予的优惠政策。

10 关注重点

10.1 各项目公司应根据当地的计算规则进行计算民防异地建设费用，包括但不限于以下几种：

10.1.1 部分异地建设

10.1.1.1 基本计算方法 1：人防异地建设费用 =（项目应建结建人防面积-项目实建人防工程面积）/项目应建结建人防面积×项目地面总建筑面积×缴费标准（按建筑面积收费）；

10.1.1.2 基本计算方法 2：人防异地建设费用 =（项目应建结建人防面积-项目实建人防工程面积）×缴费标准（按人防面积收费）.

10.1.2 全部异地建设

10.1.2.1 基本计算方法 3：人防异地建设费用 =地面总建筑面积×缴费标准（按建筑面积收费）；

10.1.2.2 基本计算方法 4：人防异地建设费用 =应建人防面积×缴费标准（按人防面积收费）。

10.2 一般下列民用建筑可以减免易地建设费：

10.2.1 享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；

10.2.2 新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；

10.2.3 临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；

10.2.4 因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。

人防施工图审查费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-028

1 工作内容

人防施工图审查费

施工图完成后委托具有人防工程审查资质的审查机构审查，内容包括防空地下室的建筑、结构、给排水、供电照明、通风等专业；结合地面建筑修建的防空地下室工程与地面建筑一并委托建设工程施工图审查机构审查。

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周期：35 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 防空地下室初步设计审查完成；

6.1.2 防空地下室施工图设计完成；

6.1.3 人防施工图审查单位招标完成。

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

拿到人防办终审批复意见

8 工作成果用途

指导项目人防施工

9 跟踪落实要点

9.1 审查合格的人防工程项目，审查机构向人防主管部门提交审查报告，由人防主管部门审批后，向建设单位通报审查结果。

9.2 审查不合格的人防工程项目，审查机构会将施工图设计文件退回建设单位， 并书面说明不合格原因。施工图设计文件退回建设单位后，建设单位应当要求并监督原设计单位进行修改，修改完成后，报审查机构重新审查。

10 关注重点

10.1 人防施工图审查单位一般采用直接委托方式予以确定；

10.2 人防施工图审查单位直接委托及合同审批经办部门为设计部；

10.3 人防施工图审查费用按照当地费用标准执行，价格可谈判；

10.4 审查意见对成本影响。

基坑方案安全性评审费用

项目阶段：四证 科目编码：SZ-029

1 工作内容

基坑方案安全性评审费用确定：

基坑施工方案安全性评审主要内容为审查支护结构设计内容、承载力计算及变形验算是否符合国家有关工程建设强制性标准和规范，采取的技术安全措施是否有效；基坑施工方案是否影响基坑周边建筑的安全。

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 天

结束时间：交地日后 180 天周 期：35 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部、工程部

5 对接部门

商业地产规划院、项目管理中心

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 基坑设计方案；

6.1.2 地勘报告；

6.1.3 基坑施工方案。

6.2 付款流程：项目公司设计部-项目公司工程部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

形成基坑方案安全性评审专家意见，完成会签。

8 工作成果用途

指导基坑支护设计及基坑施工方案编制

9 跟踪落实要点

基坑方案评审意见的落实，对四大块成本的影响

10 关注重点

10.1 费用是否超目标成本；

10.2 基坑方案评审意见是否综合考虑了成本因素，经济上是否可行；

10.3 基坑方案评审费用的成本科目列支。

消防设施检测费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-030

1 工作内容

消防设施检测费（开业后第三方检测）

2 工作时间

开始时间：大商业开业日；

结束时间：大商业开业日后 120 天

周 期：120 日；（向商管公司正式移交前完成）

3 责任部门

项目公司成本部

4 配合部门

项目公司设计部、工程部、地方商管公司

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件

6.1.1 大商业已经开业，能提供消防工程竣工报告、竣工图；

6.1.2 已经获悉当地建筑消防设施检测收费标准或相关管理办法；

6.1.3 完成与消防设施专业技术检测单位的谈判。

6.2 价格信息调研

当地建筑消防设施检测收费标准或相关管理办法

6.3 制度流程：

项目公司成本部--成本副总--设计部—规划副总--财务部—财务副总—总经理（顺序审批）

7 完成标准

7.1 按时完成直接委托流程的审批；

7.2 消防设施检测收费依据明确，收费合理；

7.3 直接委托单位的服务范围、标准、完成时间满足我方的要求。

8 工作成果用途

保证建筑消防设施检测的及时开展，实现向商管公司的顺利移交。

9 跟踪落实要点

9.1 消防设施检测的合同是否及时签订；

9.2 合同签订时的价格是否与收费标准及谈判记录的意见相符合；

9.3 建筑消防设施检测的结算情况。

10 关注重点

10.1 建筑消防设施检测引起的动态成本是否超支；

10.2 建筑消防设施检测的各项收费标准是否明确，是否与当地政策相符合；

10.3 建筑消防检测的内容是否满足我方需要：

检测项目		检测内容	单位
消防供配电	消防配电	1、消防设施配电箱标志，以及仪表、指示灯、控制按钮功能测试；2、自动/手动切换功能测试；	台
	发电机	1、外观检查；2、铭牌核实；3、功能测试；4、储油设施检查；5、发电机房通风设施检查、测试；	台
	点型探测器	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	只
	线型探测器	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	只
	火焰探测器	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	只
	气体探测器	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	只
	缆式探测器	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	10 米
	手动报警按钮	安装质量、报警测试、故障测试、地址编码核实	只
火灾报	输入模块	安装质量、信号测试、故障测试、地址编码核实	只
警联动 控制系	输出模块	安装质量、联动关系测试、故障测试、地址编码核实	只
统	输入输出模块 （总线）	安装质量、联动关系测试、反馈信号测试、故障测试、地址编码核实	只
	切换模块（多线）	安装质量、联动关系测试、反馈信号测试、故障测试、地址编码核实	只
	隔离模块	安装质量、保护、隔离功能测试	只
	消火栓按钮	安装质量、报警测试、启泵功能测试、反馈信号测试、地址编码核实	只
	扬声器、警铃、声光报警器	安装质量、声级测试	个
	消防通讯（专用）	安装质量、通话质量、地址编码核实	只
	消防通讯（插孔）	安装质量、通话质量	只
火灾报	消防专用外线电话	安装质量、通话质量	只
警联动 控制系	火灾报警显示盘	安装质量、区域内探测器各数据的显示功能检查	台
统	火灾报警联动控制器	安装质量、主备电检查及切换、功能测试	台
	联动外控电源	安装质量、主备电检查及切换
	CRT 显示器	安装质量、显示功能测式	台
	消防通讯主机	安装质量、功能测式	台

检测项目		检测内容	单位
	火灾事故广播主机	安装质量、功能测式	台
	接线端子箱	安装质量、接线检查	个
	系统布线	配线检查、绝缘电阻检验、系统接地检验	报警区
	系统配管	管路加固、防火处理	报警区
	综合性能测试		系统
应急照明及疏散指示	应急照明灯	安装质量、照度测试、持续时间测试、安装位置检查、配电线路检查	只
	疏散指示标志	安装质量、照度测试、持续时间测试、安装位置检查、配电线路检查	只
消防电梯	消防电梯	轿 箱专用电 话测试、 首 层消防专 用按钮功能 检验 电梯人工操作检验、电梯联动控制功能检验、远程控制功能检验	台
电气火灾监控系统	电气火灾监控设备	外观检查、备用电源功能检查、监控图形界面检查、监控节点显示检查、系统远程控制检查、漏电预警功能检查、漏电报警功能检查、设备绝缘接地检查	台
	电气火灾监控探测器	外观检查、电源功能检查、自检功能检查、显示误差检查、漏电预警功能检查、漏电报警功能检查、多路显示功能检查	套
	现场布线	现场布线质量检查	平方千
水灭火系统	消防水池	检查消防用水保证措施、补水措施、防冻措施	座
	高位水箱	检查消防用水保证措施、补水措施、防冻措施	座
	喷淋泵	安装质量、水泵进出水管附件安装质量检查、手动/自动启动功能检验、切换功能检验、联动功能检验	台
	消火栓泵	安装质量、水泵进出水管附件安装质量检查、手动/自动启动功能检验、切换功能检验、联动功能检验	台
	燃油机泵	安装质量、水泵进出水管附件安装质量检查、手动/自动启动功能检验、切换功能检验、联动功能检验	台
	稳压泵	安装质量、水泵进出水管附件安装质量检查、手动/自动启动功能检验、切换功能检验	台
	气压罐	安装质量、功能测试	个
	水泵结合器	安装质量、安装位置、配套阀门检查、系统标志检查	套
	报警阀	安装质量、系统标志检查、联动泵试验、压力开关试验、水力警铃试验、查看排水措施、报警阀带喷头数检查	套
	水流指示器	安装质量、信号输出检验	个

检测项目		检测内容	单位
	信号阀	安装质量、启闭功能检验、信号输出检验	个
	喷头	完整性、喷头的布置、溅水盘的方向检查、喷头盲区检查	个
	室内消火栓	安装质量、组件的完整性、动压测试、静压测试、安装间距	套
水灭火系统	室外消火栓	安装质量、组件的完整性、动压测试、静压测试、安装间距	套
	末端试水装置	流量测量、动压测量、静压测量、联动泵检验、排水设施检查	套
	泡沫液储罐	安装质量、组件的完整性、灭火剂标志检查、液位计、呼吸阀、安全阀及压力表状态检查	台
	泡沫比例混合器	安装质量、阀门检查、压力检查、液流方向检查	台
	泡沫产生器	安装质量、吸气孔检查、发泡网检查、喷射口检查	台
	自动消防炮	质量检查、功能检验、联动试验	台
	手动消防炮	质量检查、手动功能检验	台
	电动阀	质量检查、联动启闭试验	个
	泡沫栓	质量检查、功能检验	个
	自动喷水灭火系统管网	管道吊架检查、管道连接质量检查、管道直径与带喷头数检查、管道阀门启闭状态检查、管道标志检查	区域
	消火栓给水系统管网	管道吊架检查、管道连接质量检查、管道阀门启闭状态检查、管道标志检查	区域
	泡沫灭火系统管网	管道吊架检查、管道连接质量检查、管道阀门启闭状态检查、管道标志检查	区域
	综合性能测试		系统
防排烟系统	排烟风机	安装质量、风机铭牌检查、系统标志检查、运行检查、手动 /自动功能检验、联动测试	台
	正压送风机	安装质量、风机铭牌检查、系统标志检查、运行检查、手动 /自动功能检验、联动测试	台
	补风机	安装质量、风机铭牌检查、系统标志检查、运行检查、手动 /自动功能检验、联动测试	台
	排烟口	安装质量、尺寸测量、手动开启与复位检验、联动测试、风速测定、喷烟试验排风效果	个
	正压送风口	安装质量、尺寸测量、手动开启与复位检验、联动测试、风速测定、余压测定、喷烟试验送风效果	个
	防火阀	安装质量、手动开启与复位检验、联动测试	个

检测项目		检测内容	单位
	风管安装	安装质量、管道的固定、有无孔洞伤痕	防烟分区
	挡烟垂壁	安装质量、下垂尺寸测量	防烟分区
	电动排烟窗	安装质量、联动测试	个
	综合性能测试		系统
气体灭火系统	安装质量	1、系统接地电阻及绝缘电阻测试；2、导线截面积、穿管保护测试；3、灭火剂充装量及称重装置精度检验；4、储存间温度、湿度、照度；5、管道连接方式检查；6、灭火剂输送管道检查；7、驱动装置及选择阀检查；8、低压二氧化碳制冷装置检查；9、防护区面积、容积及开口面积检查；10、资料核实；11、控制设备各单项功能测试	300m3 内区域
			300 m3 以上
	功能试验	手动操作试验、系统联动测试	区域
防火卷帘	安装质量	资料核实、表面及防腐处理、水平直度、导轨垂直度、卷轴平衡度检查	樘
	功能试验	平均升降速度、传动机构、升降平稳性、联动试验	樘
防火门	安装质量	焊接、油漆、光滑度、平整度、尺寸与形位差、安装偏差度检测防火门启闭功能测试、配件完整性检查、资料核实	樘
防火涂料	喷涂质量	资料核实、喷涂工艺检查、厚度测试、发泡情况实测	m2（喷涂展开面积）
灭火器	产品质量	放置地点、核对选型及数量、查看生产日期、维修标志、外观及压力表、核对使用有效期	具

产权交易费及产权登记费

项目阶段：四证 科目编码：SZ-031

1 工作内容

产权交易费及产权登记费确定

2 工作时间

开始时间：产权交易费—项目开始销售，产权登记费—项目开始办理产权证

结束时间：产权交易费—项目完成销售，产权登记费—项目完成产权证办理，根据各地实际调整时间

3 责任部门

项目公司营销部

4 配合部门

项目公司成本部、项目公司设计部、项目公司财务部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 销售预售证已办理完成；

6.1.2 项目已开盘销售；

6.1.3 面积测绘合同已签署。

6.2 制度流程：项目公司营销部-项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司财务部-项目公司营销副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总

-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

7.1 完成销售合同的签署，各项税费缴纳完毕；

7.2 完成房屋产权证的办理。

8 工作成果用途

8.1 产权交易费用于房屋销售合同的履行完成；

8.2 产权登记费用于房屋产权证的办理。

9 跟踪落实要点

9.1 国家、地方收费标准；

9.2 各类产品收费标准的差异；

9.3 开发商与购房者各自缴费的比例及标准；

9.4 缴费面积、户数的计算原则。

10 关注重点

10.1 产权交易费是按照销售金额计取费用还是按照销售面积计取费用；

10.2 产权交易费的计算面积差异带来的成本变化，如销售面积或者建筑面积；

10.3 产品类别划分差异带来的成本变化，如住宅、商业的定义；

10.4 产权登记费通常是按照商业 550 元/宗，住宅 80 元/套计取，是否还有其他登记费用；

10.5 户数的计算包括住宅、商铺、写字楼、公寓、车位等全部销售业态；

10.6 面积测算中面积实测包含销售物业、持有物业的全部内容，是否为单独合同还是与面积预测为统一合同。

预售资金监管账户管理费及预售许可证和网签

项目阶段：四证 科目编码：SZ-032

1 工作内容

预售资金监管账户管理费及预售许可证和网签手续费确定

2 工作时间

开始时间：办理预售证前；

3 责任部门

项目公司营销部

4 配合部门

项目公司成本部、财务部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 项目四证已全部办理完成；

6.1.2 项目工程进展已达到办理预售证条件；

6.1.3 面积预测合同已签署完成。

6.2 制度流程：项目公司营销部-项目公司成本部-项目公司财务部-项目公司营销

副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

7.1 完成预售证的办理；

7.2 项目开盘销售。

8 工作成果用途

办理预售证

9 跟踪落实要点

9.1 国家、地方收费标准；

9.2 各类产品收费标准的差异。

10 关注重点

10.1 预售资金监管账户管理费是否为押金性质，是否可以办理退回手续；

10.2 预售资金监管账户管理费的计费标准，按照销售面积计取费用还是按照销售金额计取费用；

10.3 面积测绘合同的工作内容，通常含面积预测及实测两次工作内容；

10.4 网签手续费的收取标准。

建筑（安装）工程一切险及第三者责任保险

项目阶段：四证 科目编码：SZ-033

1 工作内容：建筑（安装）工程一切险及第三者责任保险

2 工作时间

开始时间：项目开工日前 30 天结束时间：项目开工

周 期：30 天

3 责任部门

项目公司财务部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

成本控制部保险审核人、集团安监部、商业地产财务部

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 总平面布置及经济技术指标由集团确认；

6.1.2 项目可研测算已确定。

6.2 制度流程：

项目公司财务部-项目公司财务副总--项目公司总经理-成本控制部保险审核人- 集团安监部保险经理-集团安监部总经理-集团分管安全副总裁

6.3 集团模板：

参见《建筑（安装）工程一切险及第三者责任保险》

7 完成标准

7.1 上报保险计算基数正确，复核可研成本；

7.2 保险计算金额符合协议约定比例；

7.3 完成集团报批手续，保单签订并生效。

8 工作成果用途

8.1 办理建设工程施工许可证；

8.2 办理开发贷款使用；

8.3 保证投资方财产不受损失。

9 跟踪落实要点

9.1 保险的保障范围、免赔范围；

9.2 对于施工现场出现的损失（在保险保障范围的）及时申报保险索赔。

10 关注重点

10.1 保险单位为集团总体框架协议签订单位；

10.2 保险直接委托及合同审批经办部门为财务部；

10.3 建房综合保险费率为：在建工程一切险为投保金额的 0.198‟；第三者责任险为每人每次事故赔偿限额 100 万元、每次事故赔偿限额 3000 万元、累计赔偿限额 5000 万元；

10.4 建房综合保险合同建议增加附加条款：施工单位的生活区、施工现场安全文明设施、施工机械等的保险；

10.5 保险合同保险金额清单应尽可能详细。

建筑（安装）工程一切险及第三者责任保险

	持有型物业									商务酒店		销售型物业					万元		元
项目	万千百货	综合楼	娱乐楼	室内步行街	酒楼	超市	5 星级酒店	五星级酒店地下	商业地下	商务酒店	商务酒店地 下	室外步行街	底商	写字楼	住宅	住宅地下	合计	费率‰	保险费
面积	33000	7000	16900	43700	12000	13000	38000	6500	103000	7500	0	13300	28700	60000	109500	39000	531100
1、前期工程准 备费	6057480	1284920	3102164	8021572	2202720	2386280	6975280	1193140	18906680	1376700	0	2441348	5268172	11013600	20099820	7158840	9,748.87	0.198	19,302.77
2、主体建筑(装 修)工程费	90666248	14822234	49965745	154093092	28409545	39989656	231133559	18564828	310043123	18018466	0	30894952	69524661	193947724	240799613	115288969	160,616.24	0.198	318,020.16
其中①外立面 装修	10890000	2310000	5577000	14421000	9180000	0	29640000	0	0	5400000	0	9576000	20664000	36000000	19710000	0	16,336.80	0.198	32,346.86
②室内精 装修	28050000	1540000	16208636	70081500	600000	2860000	133000000	0	15862000	0	0	665000	1435000	24000000	18218250	3900000	31,642.04	0.198	62,651.24
3、主体安装工 程费	31732317	6451098	15574793	42895280	3720000	12458574	92994444	3965000	58025239	5100000	0	4123000	8897000	71700000	43252500	19695000	42,058.42	0.198	83,275.68
4、社区管网工 程费	12066841	2559633	6179685	15979422	4387942	4753604	13895150	2376802	37663169	2742464	0	4863302	10494495	21939710	40039971	14260812	19,420.30	0.198	38,452.19
5、园林环境工 程费	6765000	1435000	3464500	8958500	2460000	0	7790000	0	0	1537500	0	2726500	5883500	12300000	22447500	0	7,576.80	0.198	15,002.06
6、配套设施费	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	-	0.198	-
7、其他建设工 程支出	495000	105000	253500	655500	180000	195000	570000	97500	1545000	112500	0	199500	430500	900000	1642500	585000	796.65	0.198	1,577.37
8、预备费	5107287	942664	2701279	7810376	1476127	2032677	11210879	1197930	14680563	987048	0	1618272	3487203	10341319	12850258	5272636
建筑工程一切险合计	152890172	27600549	81241666	238413743	42836334	61815791	364569312	27395200	440863773	29874678	0	46866874	103985531	322142353	381132162	162261256	240,217.29		475,630.23

备注：主体建筑（装修）工程费包含外立面装修和室内精装修费用，在合计时外立面装修和室内精装修费用不在统计范围内

地名征询批复费用确定

项目阶段：四证 科目编码：SZ-034

1 工作内容

地名征询批复费用确定：

目所在地公安局对项目周边规划路、街道、楼栋号、车库编号、住户门牌号等进行批复。

2 工作时间

开始时间：交地日后 115 天

结束时间：交地日后 145 天周 期：30 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

提供项目一版施工图纸

6.2 制度流程：项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无

7 完成标准

项目所在地公安局依据项目提供图纸，对项目周边道路、街道、小区编号、车库编号、楼栋号、住户门牌号等地名进行批复，项目公司支付批复费用。

8 工作成果用途

提供标识标牌设计依据

9 跟踪落实要点

标识标牌设计是否与公安局批复的地名一致

10 关注重点

10.1 地名批复费用是否超目标成本；

10.2 地名批复对标识标牌成本的影响。

人防工程材料检测费用确定

项目阶段：四证 科目编码：SZ-035

1 工作内容

人防工程材料检测费用确定

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 日

结束时间：交地日后 180 日周 期：35 日

3 责任部门

项目公司工程部

4 配合部门

项目公司成本部、项目公司设计部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 人防建筑安装材料进场计划确定；

6.1.2 人防建筑安装材料品牌、厂家、规格确定。

6.2 制度流程：项目公司工程部-项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司规划副总-项目公司工程副总-项目公司成本副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无

7 完成标准

完成人防工程材料检测报告

8 工作成果用途

办理施工许可证需要

9 跟踪落实要点

9.1 复核检测数据和检测报告的真实性，出具的检测报告应数据准确，结论正确， 签字齐全，真实有效，见证取样检测报告应注明见证人单位及姓名；

9.2 主体结构工程检测机构对涉及结构防护效能的项目，应全额进行检测，不得缺项少量。检测报告应详细载明检测数据对应的检测部位(或检测点)；

9.3 人防工程材料检测费为总包合同费用，一般由甲方垫付，于总包工程款中予以扣留。

10 关注重点

10.1 对检测机构资质及检测报告等的检查，主要检查下列内容：

u 是否符合国家规定的资格标准；

u 是否超出资格范围从事质量检测活动；

u 是否有涂改、倒买、出租、出借或者以其他形式非法转让资格证书的行为；

u 是否按规定在检测报告上签字盖章，检测报告是否真实；

u 检测机构是否按有关技术标准和规定进行检测；

u 仪器设备及环境条件是否符合计量认证要求；

u 法律法规规定的其他事项。

10.2 防护设备质量检测：

10.2.1 常规检测

u 人防工程防护设备生产原材料质量检测；

u 人防工程防护设备加工质量检测；

u 人防工程防护设备安装质量现场检测。

u 包括外形尺寸与配合尺寸、使用性能、材料和外观质量等项目。

10.2.2 专项性能检测

u 密闭类防护设备的密闭性能检测；

u 活门类防护设备和密闭阀门的通风性能检测；

u 活门类消波系统的消波性能检测；

u 屏蔽类防护设备的屏蔽性能检测；

u 抗力型防护设备的抗力性能检测。

超标准排污费用确定

项目阶段：四证 科目编码：SZ-036

1 工作内容

超标准排污费用确定：

项目所在地水污染、大气污染、固体废弃物、噪声排放标准时，必须按项目当地《征收超标准排污费实施办法》的规定缴纳超标准排污费。

2 工作时间

开始时间：交地日后 145 天

结束时间：交地日后 180 天周 期：35 天

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司成本部、项目公司工程部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：

6.1.1 超标污染物的种类、数量；

6.1.2 超标准收费押金缴费通知

6.2 付款流程：项目公司工程部-项目公司设计部-项目公司成本部-项目公司工程副总-项目公司设计副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理

6.3 集团模板：无

7 完成标准

工程结束后，按每月向所在地环保部门申报的月排放污染物的种类、数量和浓度， 结合项目所在地收费标准，对超标准排污费进行计算，对缴纳的超标准排污费押金多退少补。

8 工作成果用途

办理施工许可证

9 跟踪落实要点

9.1 每月上报的超标准污染物的排放数量、种类、浓度及对应的收费标准；

9.2 各项超标准污染物是否可以采取相应的控制措施，以及上述措施对成本的影响。

10 关注重点

10.1 超标准排污费对于建筑工程通常只涉及噪声污染的超标费用，该费用是否已由总包承担，无需建设方单独缴纳；

10.2 超标准排污费在项目所在地是否可以优惠、减免；

10.3 是否可以总费用包干。

土壤氡土检测

项目阶段：四证 科目编码：SZ-037

1 工作内容：土壤氡土检测

2 工作时间

开始时间：交地日后 25 日

结束时间：交地日后 40 日周 期：15 日

3 责任部门

项目公司设计部

4 配合部门

项目公司工程部、项目公司成本部

5 对接部门

无

6 工作要点

6.1 前置条件：a、项目用地已交地；b、项目用地初勘已完成；c、场地的地面标高宜与建筑物室外标高一致；d、落实项目当地相关政策：土壤氡土检测是否为必

住宅项目全过程成本管控操作指引

检项目（如非必检项目可不进行）；e、检测单位已确定；

6.2 制度流程：直接委托流程（确定检测单位）；

6.3 集团模板：无。

7 完成标准

形成土壤氡浓度的检测报告

8 工作成果用途

检测报告移交项目公司设计部及工程部，用以证明我项目地块土壤氡浓度是否符合规范要求。

9 跟踪落实要点

9.1 报告结果与《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325－2001（以下简称《规范》）的有关规定相比对，跟踪报告对设计的影响；

9.2 如检测结果超出规范要求，则需关注设计单位根据检测报告，采取相关的防护措施，并跟踪采取措施后是否能满足规范要求。

10 关注重点

10.1 取样检测时间宜在 8：00-18:00 之间，现场取样测试不宜在雨天进行，如遇雨天，应在雨后 24 小时后进行；

10.2 现场检测取点应选取没有充水或者潮湿度不大的正常土壤进行检测；

10.3 测量应在无风或微风的情况下进行；

10.4 关注检测点的选取及检测单价。

11 工作教训心得

11.1 项目公司需要落实土壤氡浓度检测是否为当地规定必检项目；如非必须检测则可不进行此项工作；

11.2 检测时全过程跟踪，防止检测点遗漏；

11.3 土壤氡浓度取样标准：采样孔深入地表土壤的深度为 600-800mm，采样孔径为 20-40mm，以 10m 网格测量取样，各网格点即为测试点（当遇较大石块时，可偏离±2m），布点数目不能少于 16 个，布点位置应覆盖基础全部范围。

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