郑州供地规划图（2022郑州供地计划曝光）

撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤

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最近，大家关注的重点，郑州人基本就沉浸在几个事中：疫情相关的、大A相关的、春日露营相关的。

疲惫不堪的郑州人，似乎有意无意的在减少对于“房事”的关注度。

就是在郑州这波澜不惊的湖面之下，也是在暗潮涌动。

近日，郑州市公布了《郑州市2022年度国有建设用地供应计划》，以下简称计划，这份土地计划的供应，将会直接影响到郑州今年乃至未来1-2年的楼市走向。

对于大部分财富绑定在房子上面的郑州人而言，这份文件需要重点关注。

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2022年郑州供地计划

根据供地计划，2022年度郑州计划供应国有土地总量为2809.55公顷。

2809.55公顷有多大，折合下来大概是42143.25亩。

整体下来，也就是4万多亩地，郑州北龙湖水域面积是8400多亩，相当于5个北龙湖。

看起来很吓人？

其实，这些供地当中，住宅用地约为868.10公顷，占计划总量的30.90%。

其余的分别是商服用地409.94公顷，占计划总量的14.59%；工矿仓储用地785.83公顷，占计划总量的27.97%；其他用地（包含：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）745.68公顷，占计划总量的26.54%。

以上各种类型的土地性质，与我们普通人最关系最密切的还是住宅用地，也就是858.10公顷的供应，大约占年度计划的30%。

而858.10公顷，大约就是12871.5亩，还是拿北龙湖水域来做例子，大概就是1.5个北龙湖。

从土地的整体供应分布区域来看，郑东新区、航空港区和经开区的供应量排在前三位，均超过500公顷。

而如果仅看住宅用地的供应，供应量排在前三位的分别是中原区、郑东新区和管城区。

但是，需要注意的一点就是，尽管郑东新区住宅用地总量不少，但是商品住宅的供应计划仅有约46.07亩，主要是因为郑东新区租赁住宅用地和其他住宅用地占比比较高。

因为大量的租赁住宅和其他住宅用地并不会流向一级市场，所以关注上图的核心就是关注“商品住宅用地”一栏即可。

真正流向市场的“商品地”，最后生产出来的“商品房”有多少，哪个区多，哪个区又少，才是我们应该关注的重点和核心。

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供地计划背后的逻辑

回归到我们讨论的核心，就是商品住宅用地的供应。

根据图表我们可以看到，2022年计划供地当中，商品住宅用地的供应，排名前三位的分别是：

1、高新区，95.25公顷。

2、中原区，94.81公顷。

3、管城区，92.18公顷。

而主城区当中，商品住宅用地供应最少的是二七区，仅为39.15公顷，随着二七区土地供应的减少，未来的1-2年之间，二七区的市场供应有机会出现一个窗口期。

对于想在二七区置业的朋友们而言，这是政府手动拧紧了商品住宅供应的水龙头。

作为商品住宅供应第一的高新区而言，未来1-2年将处于一个相对稳定的过程中，高新区整体有产业，高技术人群还是比较多，收入水平也比较稳定，还是有相当充裕的购买力。

中原区作为郑州的老区，目前的土地供应多集中在三环外的常西湖新区和四环外的中原新区，目前市场存量还没有消化殆尽，如果要在中原区置业，务必优先选择品质楼盘和配套成熟的小版块。

管城区类似于中原区的情况，都是土地供应量比较大，但是管城区更靠近东区，距离郑州主要的就业中心更近，对于购房者而言，选择余地更大，在当下的格局下，尽管供应量大，管城区购房还是应该首选国央企。

总体来说，高新区比较稳健，中原区、管城区有成为红海的潜在风险，二七区有上扬的可能性。

在租赁住宅的布局方面，主要为航空港区、郑东新区和金水区。

以上几个区域作为郑州经济的火车头和风向标，房价本身比较贵，对于不少产业和人才而言，如果住房方面有政府帮助解决，那么在产业导入的时候也会更加顺畅。

而在商业布局方面，郑东新区的供地更多；经开区和航空港区主要供应则为工矿仓储用地，第二产业的布局结构明显。

土地的供应结构体现政府对于空间和布局和引导。

2022年的供地结构和计划可见，住宅用地主要供应在高新区、中原区和管城区，几个区域的居住属性将进一步加强；

而租赁市场则向郑东新区、金水区、航空港区等产业比较密集的区域或者经济成熟区倾斜；

郑东新区的商业布局将进一步提升，郑东新区的土地供应与市场体量相对比而言，不算多；

此外，以承载工矿仓储等第二产业布局的用地，主要分布在经开区和航空港区，郑州未来的制造业主要看这两个区域了。

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供地计划背后，政府在下一盘大棋

这份供地的计划，会对郑州产生怎样的影响。

1、政府将开始“控地”。

过去，郑州因为一口气完成了四环内的城中村拆迁和改造工程，导致土地一下子全部供应到市场端，某一个小组团几个楼盘相互扎堆，打架，最后只能用“价格战”来博取购房者的青睐，无法提升楼盘品质和城市界面。

现在，整体以“一盘棋”的思路，将各个区的定位分清，各种类型的土地进行梳理分配，有利于盘活整个市场。

在供地计划完成率方面要实现6月底达到50%以上，9月底达到75%以上，12月底全面完成。

2、保住房，就是保民生。

近期，郑州关于烂尾房的消息影响了很多购房者的信心，也影响了不少郑州人对郑州城市层面的信心。

未来郑州将全面落实因城施策，优化住房结构，将更坚决落实保障性安居工程建设的任务，未来将以政府为主题解决居民的最近居住需求。

3、再提货币化安置，郑州未来将多给钱，少给房子。

介于解决当下郑州存量房市场的压力，政府已经将政策从过去的“多给房，少给钱”，逐步转向“少给房，多给钱”转向。

未来郑州大量的拆一代、拆二代们拿着大量的现金去售楼部买房的时候，郑州的房价又会将怎样？

本文完。

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