郑州城中村的房子值不值得买（郑州这些城中村要拆）

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这段时间，郑州新政一锤接着一锤。

其中最重磅的，应该是这条：

郑州印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，出台棚户区改造房票安置细则。

通俗点说，房子被拆迁后不再按面积赔偿安置房，而是折算成等价的钱，给你房票，拿着房票就能到郑州八大区买房。

这对于当前的楼市来说，是个大变化！

究竟如何折算房票？

6月17日，二七区张贴公示，关于娄河村拆迁安置采用货币化房票安置方式。

经具备相应资质的第三方评估机构对娄河村安置房评估，评估价为6020元/㎡。

也有小道消息说，三环内8000元/㎡左右，四环内7000—7500元/㎡左右，四环外6500—7000元/㎡左右。

最重要的是，房票安置还有奖励政策。

比如用房票买房，可以拿到额外8%的奖励。

举个例子，如果选择现金补偿是200万，选择房票就是216万，可兑现周期是1年，1年到期，自动回归到现金补偿。

且给予3个月过渡费，不限购，还有税收优惠和子女入学便利。

再结合前几天明确的：

对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。

按照0.5比值房票，对应的可购买商品房大约3万套。

3万套是什么概念？

这是郑州近几年商品住宅销量走势。

可以看到，3万套占比可不小！

如果这个政策执行得当，会直接影响未来几年的郑州市场！

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这里面，影响最大的是那些可能拿到房票的城中村。

那，郑州还没有拆迁的城中村都在哪里？

直接说答案，涉及郑州主城八大区，主要集中在：

金水区：金水北三全路国基路、杨金片区、金水老城小部分；二七区：二七运河新区、西南四环外；中原区：常西湖新区、中原新区；惠济区：江山路沿线、大河路沿线、北四环外；管城区：南四环沿线、南四环外；高新区：西四环外高新新城（包含双湖科技城）。

未来几年，有地缘情节的村民拿到房票，会在原来所属的板块或同区域内更好的板块买房。

那么，对房票涌入的板块就是利好。

具体会影响到哪些板块和哪些项目呢？

金水区内，对金水北、杨金片区、金水老城的优质项目是直接利好。

比如：

金水北的保利大都汇、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、碧桂园云境等。

杨金片区的万科未来时光、正弘璟云筑等。

金水老城的万科古翠隐秀等。

中原区内，对常西湖新区、中原新区的楼盘销售是利好。

同时也间接利好中原老城的优质项目，比如万科山河道二期、华润琨御府新地块等。

惠济区内，有助于江山路沿线、大河路沿线、北四环外的项目去化。

也利好同区域更靠近主城的万科翠湾中城、招商时代锦宸等。

同时，惠济的房票也有可能进入金水区和郑东新区的优质项目。

管城区内，对南四环沿线、南四环外的楼盘销售是利好。

也间接利好管南三四环间、管南老城的优质项目，比如电建洺悦融园、新城时光印象等。

同时，管城的房票也有可能进入经开区和郑东新区的优质项目。

高新区内，对西四环外的高新新城（包含双湖科技城）的楼盘销售是利好。

同时也间接利好高新老城还不错的项目，比如保利文化广场、朗悦公园府、谦祥云栖等。

二七老城的好项目不多，不过对二七运河新区、西南四环外所在的项目去化是利好。

参考之前许昌和信阳类似的政策，房票安置会考虑到村民居住的急迫性和安全性。

所以，具体可以用房票的项目很可能是一些现房、准现房，或是国央企以及资金实力较强的开发商项目。

还有一点很关键，购房款要求不低于房票票面金额的90%。

200万的房票要买的房（包含储藏室、车库等），总价必须在180万以上。

如果是大额房票，更利好价格偏高的改善盘。

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更近一步来看，这些未拆迁的城中村都在各区四环沿线的外围板块，也是库存量最大的地方。

目前整个郑州的住宅库存到底有多少？

这是郑州近几年的商品住宅库存量和去化周期。

一般来说，去化周期超过12个月就是明显供过于求的市场了。

可见，目前郑州库存量还是比较大的，是供过于求的市场。

具体来看，郑州主城有5个区域库存超过18个月，分别是金水区、中原区、管城区、高新区、二七区。

郑州近郊区域去化周期全部超过20个月。

其中，港区最高，去化周期36.1个月。

其次是中牟26.3个月，荥阳24.2个月，新郑21.6个月。

而库存相对较少的是郑东新区、惠济区和经开区。

郑东新区去化周期14.9个月，惠济区12.8个月，经开区3.2个月。

房票安置，最终目标还是去库存。

这次，高库存区域正好可以通过房票安置原地释放一波购房需求。

除了库存压力太大，地方的财政压力也巨大。

目前全国重点城市中，有超过12个城市土地财政依赖度超过100%，郑州就是其中一个。

卖地收入在持续下滑，土地依赖度高的城市，怎能不着急？

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2015年启动的那一波去库存，货币化拆迁威力巨大，对郑州房价的带动也很显著。

基本上2015、2016、2017年郑州每年的棚改量都超过了10万套。

同时，郑州房价也从2015年的均价9千多涨到了2018年的14000多。

如今，郑州又重启去库存，房票安置接力。

那，郑州还会出现新的大涨周期吗？

几乎不可能。

楼市真的跟以前大不相同了。

人口红利终结、城镇化人口增量减速，将是未来的一个趋势。

况且，居民杠杆率在2020年底升到历史最高值64%之后，进入到了一个相对平衡值。

可以对比的数据是，2015年的居民杠杆率只有40%。

拥有太多套房子，如果不能顺利交易出租的话，将是未来沉重的负担，而不再是收益。

有这样一个数据，郑州八大区现在大约还有80个没有摘地的城改项目，体量不小。

如果棚改速度加快，房票安置模式可行，确实能加快楼市去库存，带热部分市场。

也许，很多现在半死不活的开发商就真的得救了！

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