金科最好地段楼盘（弹簧板块洋房专家）

文/杨峻 蒲阳

当前的市场行情下，一方面是“房住不炒”的政策定调让新房与二手房之间的剪刀长期差存在，这让买房人觉得凡是新盘都可以去参与摇号，反正“买到就是赚到”，另一方面严格的购房资格审查又让每个人的下手机会都很有限。这时重提一个老生常谈的观点“跑赢大市”就具有非常重要的现实意义。

跑赢大市：当前楼市投资的“优势解”

界面新闻楼市成都曾在《央视上榜，人民日报点名！成都这个“弹簧”区域今天火了》一文中指出，位于城北的成都凤凰湖板块正是当前楼市极具潜力的“弹簧板块”。此逻辑揭示的是当前楼市区域投资价值判断的方法论，即看楼市板块承压的极限所在。

当锁定“弹簧板块”之后，下一步即是在板块内选定最值得下手的楼盘。这就需要购房者有判断一个楼盘项目的产品是否具有“跑赢大市”的能力。

结合“弹簧”逻辑来看，跑赢大市的房子应具备几大要素：1、房子位于弹簧板块内，具备强劲的“后发”势能；2、产品具备核心竞争力，能从竞品中脱颖而出；3、房子细节过得了硬，能够为房子额外“加分”；4、后期物业服务质量好，容易实现后期口碑溢价。

在青白江凤凰湖这个“弹簧板块”，以当前已经进入到销售周期的品牌房企金科地产开发的博翠天宸项目作为研究案例，可以帮助我们把研判产品是否具备“跑赢大市”能力的方法捋清楚。

判断方法之一：产品版本代表的溢价能力

外部条件相同的情况下，产品的好坏，直接决定了房子是否比别人更值钱。而这个“值钱”是基于价值判断，与挂牌销售的价格这些因素无关。

如同不断迭代升级的手机一样，房子同样是一个不断迭代的产品。当一个项目的产品明显要比同时期同区域其它项目产品高出一个“版本”时，其产品溢价能力就是毫无疑问的。从金科地产旗下“博翠系”的诞生历史来看，这个产品系列的诞生与传承实际并不简单。

2016年金科推出三大产品系——琼华、博翠、集美，其中博翠系已经属于“第十代”洋房产品，“博翠众家之长，集承万物之翠”，产品层层打磨传承进阶，可谓金科高端改善作品的“集大成者”。

△金科博翠天宸实景图

这样的产品，在“洋房专家”金科地产那里，本就是最新一代的产品，8.0、9.0版和10.0版产品的溢价能力显然是无法相比的。将之放诸市场，毫无疑问将是整个市场上的最高“版本”，可对其它产品形成“降维打击”。

△金科博翠天宸效果图

判断方法之二：产品细节决定保有者对其珍视程度

细节无可挑剔的产品，会让保有者非常珍视。细节到位的房子，会因为居住者的口碑、评价，使得其挂牌的二手房价格明显高出周边同类型楼盘，并且这类产品在二手市场上的交易并不会那么活跃，因为保有者会对其更珍视，平均使用年限更长。

作为普遍面积偏大的洋房，精装洋房一般是开发商公认的“难点”：精装质量要过的起硬，卖相要过的起眼，客户需求还要尽可能满足，考的是开发商细致的“手艺活”。

而从产品来看，金科博翠天宸的精装洋房产品细节表现尤为突出，可谓是金科20载建筑修为的“集大成者”。

从产品硬实力看，金科洋房产品属性无疑优越：洋房独立成区，一梯两户纯板式洋房，电梯双开门独立入户，最大可达40㎡的超大横厅……对比部分自称洋房却暗配“两梯四户”“两梯五户”的产品，金科洋房产品显得尤为纯粹。

△金科博翠天宸洋房独立成区，具有良好的私密性

△金科博翠天宸阳台效果图

从产品软实力看，金科从健康需求、安全需求、收纳需求、氛围需求、关怀需求、智能化需求六个客户最需要的角度出发，创造性的引入六大精装系统，以全面提升客户的居住体验，可以说是无处不在的“贴心”。

△金科博翠天宸样板区部分精装展示

玄关细节一：人性化匠心细节拯救“强迫症”

玄关作为进出家门的第一通道，往往是居室设计的关键，也最能体现主人品味的设计细节。以玄关为例，金科博翠天宸就运用收纳系统和灯光系统的有机组合，实现了3个非常贴心的亮点。

针对拿重物不方便开门的痛点，贴心设置了重物挂钩，解决一手提着袋子，一手抱孩子，取钥匙不方便的问题，可见对生活中常见痛点的细致的观察和用心的“求解”；而针对反复检查门是否锁上、灯是否关完等“强迫症”痛点，金科博翠天宸在玄关处设置了“一键开关”，出门只需按一下一键开关，即可关闭所有灯具，回家时再次按下，之前亮着的灯就会打开；

△金科博翠天宸样板间一角（实景拍摄）

玄关细节二：极致化细节打造“小叮当”式万能玄关柜

玄关处的收纳空间不够用也是普遍的痛点。对此，博翠天宸在产品中特意设置了可收纳60余双鞋子的超大容量收纳柜。旁边高柜还设置了穿衣镜。不止于此，在玄关柜的中间侧板处，还设置了小挂钩，可以挂置钥匙等小物件，柜体内的隔板可以拆卸，隔板高度也可以自由调节，另外柜体旁边还设置有专门的吹风机插座，简直如同“小叮当”的百宝箱。

玄关的处理其实只是金科博翠天宸六大精装系统中的一个“缩影”。据统计，博翠天宸类似的“魔鬼”细节，仅仅在精装修中就达50余项之多。便携式换鞋凳、厨房冲洗槽伸缩水龙头、感应LED灯带、人性化滴水岩、儿童防火门、日本专利铰链等便捷又体现人性关怀的细节设计，于不经意之中打动用户。

△金科博翠天宸厨房细节（实景拍摄）

判断方法之三：好物业管理让房子更值钱

有过多次置业经历的客户都明白，房子在二手市场交易时能不能比旁边小区同样条件的房子多卖钱，物业管理服务的水平起着决定性的作用。一个治安环境差、公共绿地和景观维护糟糕、墙砖脱落不能及时得到更换、垃圾清运处理不及时的小区，一定不受二手房买家待见，甚至连中介都要以此为由劝房东让价。

领跑市场的“跨版本”智慧家居体验

金科物业作为综合实力名列中西部首位的金牌物业， 2016年服务大步迈入崭新的“社区服务4.0体系”，意图打造“人 云 端”的智慧生活社区。

之前的金科发布会上曾公布过一张金科“天启”大数据系统的运行图，引起无尽猜想。“天启”系统到底有多厉害？举个例子，它能够精细到实时显示小区每一部电梯的运行情况，一旦数据有些许异常可及时检修，在事故发生前解决安全隐患。

△“天启”大数据系统

金科在物业管理上的这些升级之举，在博翠系产品中都将率先付诸实施。于整个青白江市场而言，金科的进入，又何尝不是将当地住宅小区的物业管理服务水平，提升到了一个全新的高度？

△金科博翠天宸效果图

对金科博翠天宸项目的研判结果是显而易见的。在当前成都楼市的“弹簧板块”青白江凤凰湖板块，坐拥绝版湖景资源的金科博翠天宸，销售阶段凭借产品亮点拥有最强的溢价能力，在保有阶段凭借产品细节成为买家“惜售”的稀缺货，且通过优质的物业管理服务让产品本身的保值增值能力更强，这样的产品在市场普遍上涨时是领涨者，在市场行情下滑时又是最抗跌的。带着“跑赢大市”的产品价值投资逻辑参与每一次摇号的购房者们，都应该记住金科博翠天宸这个标杆。

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