物业消防设备维护标准（32.聊物业公司对消防设备进行承接查验的流程及要点）

前言：

这几天，老周收到一些朋友咨询、推荐的话题，其中有一个是咨询“物业公司如何进行消防系统设备接管验收”。正好，这几天老周都是聊消防新规，那就借着消防话题聊聊“物业公司如何做好消防系统承接查验”。

---

正文：

一、消防系统及设备简介

1、定义：建筑消防设施指建（构）筑物内设置的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统等用于防范和扑救建（构）筑物火灾的设备设施的总称。

2、消防系统的组成（按《建设工程消防监督管理规定》的分类）：

• 火灾自动报警系统；
• 火灾事故广播系统；
• 自动灭火系统；
• 消防给水系统；
• 防排烟系统和通风空调系统；
• 火灾应急照明及疏散指示标志；
• 消防电源及其配电。

3、日常管理中，常见的消防系统的设备：

• 消防（火灾）报警主机、消防联动柜；末端设备（烟感、温感、消防手报、消防警铃等）；
• 消防水泵（消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等）；消火栓（室内、室外消火栓）；
• 气体灭火设备；
• 消防风机（正压风机、排烟机等）；
• 防火卷闸；
• 消防广播；
• 消防电话；
• 其他（应急照明、疏散指示灯、疏散标识等）。

二、物业承接查验的概述

1、承接查验的定义（按建设部《物业承接查验办法》的定义）：

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

2、物业进行承接查验的前提条件（重点条件节选）：

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（3）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

3、物业承接查验和竣工验收的区别：

（1）竣工验收的目的是确认工程质量是否合格，能否交付使用；物业承接查验是按设计要求对配置标准、外观质量和使用功能的再检验，侧重于使用功能和后期管理方面的内容；

（2）竣工验收是对建筑施工、设备安装等全面检验；物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验，侧重于观感验收和使用验收。

4、物业实施消防系统承接查验的重点：

按上面的介绍，物业公司对消防系统进行承接查验是在取得“竣工合格证、消防验收合格证”的基础上进行的，所以从物业公司的角度看，消防系统设备的接管验收主要针对消防设备（即：消防主机、联动柜、消防水泵、消防风机、消防烟感、手报、防火卷闸等）的功能进行检查，至于是否符合消防设计规范，至于消防设计是否符合消规，这就不在物业公司考虑的范围内了。

三、消防系统设备的承接查验

1、消防系统承接查验的主要步骤

按老周的经验，物业公司实施消防系统的承接查验，主要按以下步骤进行：

• A、编制承接查验方案；
• B、交接、查验消防系统的图纸资料（设备说明书）等；
• C、现场核对消防系统的主要设备情况、编制设备统计表；
• D、分系统、分设备进行测试、查验；
• E、消防系统联动测试；
• F、汇总问题，交开发商、施工单位整改维修；
• G、签订物业承接查验协议；
• H、办理物业交接手续。

接下来说说其中需要重点关注的部分。

2、消防系统的图纸资料

（1）竣工验收方面的资料：涉及消防水、电、暖通等方面的竣工报告、备案资料；消防验收合格证等；

（2）消防设计图纸（竣工图）：涉及消防水、电、暖通等方面的消防系统图、设计变更等资料；

（3）设备资料：消防设备一览表，消防系统设备（消防报警主机、联动柜、消防水泵、消防风机、防火卷闸门、防火门、消防水系统主要阀门等）的说明书、产品原理接线图、产品合格证、设备出厂（检测）报告、设备调试报告等；

（4）其他：消防主机钥匙、主机密码、报警系统地址编码表、其他消防设备控制柜的钥匙及重要配件。

3、现场设备核对、编制设备统计表

此处，主要指对照竣工图纸、消防设备一览表等资料，对消防水泵（消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等）、消防风机（正压风机、排烟机等）、消防卷闸门、室内消火栓箱等进行核对；主要核对：设备数量、型号、安装位置是否与竣工图纸、设备一览表的情况符合；现场设备核对后，按设备查验的实际情况编制设备统计表。

此项工作，可在物业公司工程人员进场后、承接查验前开展（建议在项目交付使用前3-6个月时进行）

4、单项设备测试、查验

设备测试、查验，主要针对消防设备（消防水泵、消防风机、防火卷闸门等）、消防报警系统的末端设备（烟感、温感、手报、消防水系统的报警阀等），具体而言：

（1）消防水泵（消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等）

• 检查系统压力是否符合设计要求；
• 现场手动起泵、停泵1~3次；如现场条件许可、水泵可以在“正常状态”下短时间运行，但注意消防管网压力！
• 消防中心远程控制水泵启、停1~3次；测试主泵、备用泵自动转换运作1~3次（可关闭主电源、只测试控制系统）；核对消防中心联动柜上设备编号是否正确；
• 检查消火栓箱内的启动按钮（如有起泵功能），测试是否能够远程起泵（关闭主电源、只测试控制系统）。

（2）消防风机（正压风机、排烟机等）

• 现场手动启、停各台风机，连续运行至少30分钟；
• 消防中心远程控制风机启、停1~3次，并核对消防中心联动柜上设备编号是否正确。

（3）消防卷闸门

• 现场手动启、停各台消防卷闸门、功能正常；并测试卷闸门可以正常“自动到位”停止；
• 消防中心远程控制消防卷闸门启、停1~3次，并核对消防中心联动柜上设备编号是否正确；
• 测试消防卷闸门专属烟感、温感，检查其能够自动降落。

（4）消防广播

• 消防中心播放背景音乐，现场逐个检查广播声音的正常情况。

（5）消防报警系统末端设备（烟感、温感、消防手报按钮、消防电话、消防电话插孔等）

必须：

对每一个末端设备进行测试、检查，检查其是否能够正常报警、设备地址是否与消防主机的信息一致。

注意：

A、此项测试工作最为繁琐、耗时，但对后期消防系统的管理影响较大！日常工作中，消防系统的故障主要集中在消防末端设备、消防报警线路上面；

B、对于交付时间较为紧张的商业项目，应在客户进驻（装修施工）前，完成该测试工作，并在客户入驻时，与客户共同核对、书面确认消防末端设备的完好情况。

（6）消防水系统的报警信号

• 逐个测试自动喷水系统的末端放水阀，测试水流指示器是否报警，报警信息是否与主机信息的位置是否一致；
• 消防栓水系统，按分区进行放水，测试水流指示器是否报警，报警信息与主机信息位置是否一致。

（7）消火栓箱、防火门：逐个检查，登记、汇总缺陷和问题；

（8）消防电源切换测试、电梯消防迫降测试。

★特别提醒：

A、以上设备测试、检查的工作量非常大，物业公司项目负责人应统筹安排、亲自抓落实，工程、安保部门应高度配合、分工合作完成测试工作！

B、进行设备测试、检查的前提条件：消防系统设备已投入使用30天，系统手动、自动联动正常，系统故障率在10%以内。

C、单项设备测试、检查，建议在项目交付、客户入驻前完成，但实际中大多是在项目交付后（购物中心是在开业）后进行的，但时间应控制在项目交付、开业后3个月内进行，最迟不要超过6个月。

5、消防系统联动测试

将消防主机、消防联动柜切换到自动状态，模拟火警（烟感），测试整体消防系统的联动运行情况，联动测试按消防系统的分区情况至少测试3-5次；消防联动测试应在单项设备测试、检查完成后同期进行。

常规情况下，消防联动测试一般有以下动作：

（1）火灾报警：

• 停止有关部位风机，关闭防火阀；起动有关部位防烟、排烟风机（包括正压送风机）和排烟阀；控制防烟垂壁等防烟设施。

（2）火灾确认：

• 接通火警本层、及上下两层的警铃；
• 启动消防广播、火警及疏散通知；
• 关闭有关部位的防火门、防火卷帘；
• 强制控制电梯全部停于首层；
• 接通火灾事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位的非消防电源，启动发电机；
• 启动消火栓系统，控制消火栓水泵；
• 启动消防水系统，控制消防水系统水泵。

四、关于消防系统承接查验工作的提醒和建议

1、编制好承接查验的工作方案、安排好相关检查人员、工作时间；如消防系统的承接查验工作是在写字楼入驻、购物中心开业后进行的，部分影响写字楼、购物中心正常经营的测试项目应安排在正常工作（营业）时间外进行。

2、消防系统查验工作的负责人（主要是工程相关负责人）要熟悉本项目的消防系统构成、工作原理、联动关系等；最好提前编制消防测试、联动测试方案交开发商消防专业工程师、施工单位工程师提前进行审核，避免测试时发生意外。

3、要提前预计测试工作可能会发生的意外情况、设备故障等，制定应急预案；同时，存在风险或有安全隐患的测试工作，必须提前通知消防施工单位派专业工程师、维修人员全程参加。

4、消防测试、联动测试前，要对参与测试、检查的工作人员进行技术培训、技术交底。

5、最后，承接查验的缺陷、问题整理一定要全面、详细，并及时形成书面报告交开发商、消防施工单位进行整改。

---

附录：消防系统设备正常运行标准（简易）

1、消防主机、火灾报警探测器、手动按钮试验报警功能正常，主、备电转换功能正常，现场测试报警点信号的反馈及时、正常；自动报警主机报警时，显示器显示正确，报警声音洪亮。

2、消防广播测试音质清晰、洪亮，自动状态下测试联动，切换消防广播状态正常。

3、防排烟系统：自动状态下现场联动试验启动风机信号反馈正常，中控室手动启动风机信号反馈正常。

4、防火卷帘门系统：联动测试防火卷帘门感烟探测器报警后，区域卷帘门全部降至地面；防火卷帘门感烟探测器报警后声光报警器发出警报。

5、消防水系统（消火栓、喷淋）：

• 现场末端放水试验压力开关、水流指示器动作信号正常，场放水试验湿式报警阀看压力开关、水力警铃动作，关闭信号阀后信号（消防主机）反馈正常；
• 自动状态下试验（放水、消火栓启泵按钮等）联动能正常启动喷淋泵、信号反馈正常，手动状态下中控室手动能正常启动消防泵、喷淋泵，信号反馈正常；
• 消防水泵运行正常，泵体无渗水、溢水、砂眼；转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴同心；控制柜内清洁，电器仪表外表清洁显示正常，继电器、交流接触器外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪声。

,