为什么房地产利润低（房子利润20不到钱到底被谁赚走了）

前段时间，滨江集团董事长戚金兴在投资者交流会上面对投资者提出“滨江集团在杭州集中推地中拿下的5块地，利润能有几个点？”问题时，他回复在团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响力大等多方面优势下，净利润也仅仅只能做到1%-2%个点，听到这个数据，相信很多朋友不敢相信，昔日号称巨利的房地产行业为何会没落到利润只有1%-2%个点？其实这一点都不假，王健林和潘石屹两位房产大佬曾说过，房地产的利润基本不会超过20%，自从棚改褪去，物价上涨后，房地产的利润是一年不如一年，据相关数据统计，2019年下半年杭州的限房价宅地整体利润率在7.8%左右，到2020年上半年就下降至5.6%了，而当年的下半年不少宅地利润率还不到3%，很多楼盘属于亏损状态，为什么房子的利润越来越低？今天我们就来一起聊聊房子利润那些事。

我们知道，影响房子利润的四个主要因素是销售数量、销售价格、固定成本、变动成本，从影响力度最大来进行排序，那么就是销售价格、变动成本、销售量、固定成本以此降低，四个因素相互影响相互制约，共同决定房子的利润：

一、从销售价格来看，我国的房价分布从一二三四五线城市依次降低，单单考虑销售价格，那么一线城市的利润无疑是最高的，2021年五月份全国77个万元城市中，上海的平均房价达到69426元/平方米，接近全国人民平均工资的7倍，普通人依靠工资收入需要不吃不喝7个月才能买得起刚好能站住脚的面积，此外，房价越高的城市中，房价收入比越大，租售比越低，这无论是对投资者还是刚需都极其不利，投资者买房是为了增值获利，但是房价收入比高、租售比低会直接影响到房子实际增值情况，刚需购房在房价高的城市中购房还面临更大的房贷压力，少则五六千的月供，多则高达一两万的月供，在这样的购房背景下，不少年轻人买房观念开始出现波动，更愿意到房价收入比适中的城市定居，有价无市在一些楼盘中时有发生。

二、从房子的变动成本来看，主要包括国家税率和人员工资，开发商在开发楼盘销售房子时要面临营业税（销售收入5%左右）、城市维护建设税和教育费附加（城市、镇、乡分别为7%、5%、1%）、土地增值税、房产税、城镇土地使用税，这些税率在不同城市有所差异，部分城市有所减免，人员工资方面同样如此，比如在一二线城市中，一般房产销售人员的底薪可以达到8000元/月以上，在地级市或县级市中，仅仅只有4000元/月左右，同级别的中高层管理人员工资差别在1万元-2万元左右，别看这些变动的成本对于房地产来说是九牛一毛，事实上，税费加在一起已经占到20%左右了。

三、从销售量来看，根据中指研究院发布的2021年1-5月份国内房企销售业绩TOP200数据可以看出，销售额的前五的5家房企销售额均超过2000亿元，而倒数10名的房企销售额普遍维持在20亿元左右，这还仅仅只是200家房企，我国共计有约10万家房企，上半年销售额不超过的1千万元的比比皆是，甚至部分房企负债提高，房屋销量的降低，一方面在于老百姓手里可以用来买房的资金真的不多了，另一方面金融政策还在收紧，无论是贷款还是拆迁政策，都不能够支持房屋销量保持高速增长。

四、从固定成本来看，主要是建安成本，包括人口、土地、材料、营销等，土地、人工、材料成本随着物价上涨每年也都在以不同程度地进行上涨，以钢材为例，自5月份以来，国内钢材市场大幅上涨，截止到五月中旬钢材八种吨钢均价突破6600元，比2008年6200（历史最高点）还高400元，这些成本直接导致开发商在房子销量不佳的情况下被截留，楼市数量的增多，竞争加大，房价上涨的空间已经不大了，此时固定成本的提高，房子便没有更多的利润空间可言。

对此，建筑工程师曾算过一笔账：房屋的土地成本大约在30%-45%左右，物料以及人工费用约占33%左右，税费占据20%左右，加上七七八八的宣传费、营销费用，这样以来，房子的利润最高也不会超过20%，也就是说在房子十分畅销的情况下，10亿元货值的楼盘，开发商最多可以赚2亿元，发展到现在（也就是纯利润不超过5%）实际上纯赚5000万元就很不错了，如今的房子利润这么低，钱都让谁赚走了呢？

首先是金融端口，不得不承认，在我国房地产最大的投资者其实是银行等金融机构，还是那句老话：钱生钱最容易赚钱，金融机构吸纳老百姓的存款，给予低利息吸引老百姓去定存，然后用这些钱高利息贷款给开发商，帮助开发商渡过前期拿地、建设的困难期，据部分金融人士透露，房企的融资成本在6%-15%不等，其实不管怎样房企的融资成本都会远高于存款人的存款利息，房企承担的这些融资成本恰恰是金融机构的利润，这对房企而言是笔不小的开销。

其次是土地成本，我国土地使用权转让的方式采取的是土拍，也就是拍卖，在过去基本以上不封顶价高者得为主，拍卖模式是一种变相的炒作模式，土地在市场中不能够自由转让，这使得土地价格一涨再涨，当然这些土地拍卖所得的出让金最后也用于城市建设中来，但是久而久之房价便越来越高，房企反而更没有利润了。

最后是房子数量越来越多，楼盘之间的竞争越来越多，导致房价无法快速上涨（这里主要是针对分析房企利润），主动权变向到购房者手中，买商品讲究的货比三家，购房者在买房时越发理性，开发商没有了一家独大的垄断契机，房价自然提不上，当然这样一来更有利于购房者买房，毕竟选择更多，更容易买到适合自己家庭居住的房产，不过这样也会给房企带来一定的压力，比如资金回笼困难的房企，将面临金融端口的一定债务压力。

笔者认为：对于房地产市场而言，没有谁是最终赢家，在这场房地产发展的历程中，最终目的是提高我们国家老百姓的居住品质，至于那些从中获取暴利的行业或企业，随着时间推移，也会以另外一种方式“回馈”到这个行业中来，一句话讲，房地产这张网，谁都无法完全摆脱它的束缚。