西安住宅专项维修资金管理办法（不交首期维修资金或不能收房）

陕西省住建厅发布关于征求《陕西省住宅维修资金管理办法》修改意见的通知。

西部网讯（记者 李卓然）为进一步加强陕西省住宅维修资金管理，保障住宅共有部位、共用设施设备正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，近日，陕西省住建厅、财政厅起草了《陕西省住宅维修资金管理办法》（以下简称《办法》），公开向社会征求意见。《办法》拟规定，未规定交存首期维修资金的，住房和城乡建设主管部门应敦促其限期交清，逾期不交的不予受理房屋网签合同备案申请，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人；房屋所有权转让时，业主分户账面维修资金不足首期交存款30%的，应当先续交后办理所有权转让手续。

业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金

《办法》介绍，其所称住宅共有部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、防雷设施、照明、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《办法》提到，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

《办法》提出， 业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

未按规定交存首期维修资金的 或不能收房

《办法》提出，商品住宅的业主应当在办理房屋网签合同备案时，将首期住宅维修资金存入维修资金专户，专户管理银行应当出具由省财政部门统一监制的维修资金专用票据，开发建设等单位不得代收。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。公有住房的售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。专户管理银行应当出具由省财政部门统一监制的维修资金专用票据。

《办法》介绍，未按规定交存首期维修资金的，住房和城乡建设主管部门应敦促其限期交清，逾期不交的不予受理房屋网签合同备案申请，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

房屋所有权转让时 维修资金不足首期交存款30%的应先续交后办理转让手续

《办法》提出开发建设单位、公有住房售房单位在办理房屋不动产登记时，应当向不动产登记机构出示首期维修资金交存票据。不能提供维修资金交存专用票据的，不动产登记机构应当提醒其先交存维修资金再办理房屋权属登记申请。

业主分户账维修资金余额不足首期维修资金30%时，应当及时续交。成立业主大会或者物业管理委员会的，续交方案由业主大会或者物业管理委员会决定，在小区管理规约中明确。未成立业主大会的，业主应将续交的维修资金交存到专户管理银行，续交后的分户账面余额不得低于首次交存的金额；房屋所有权转让时，业主分户账面维修资金不足首期交存款30%的，应当先续交后办理所有权转让手续。

住房共有部分、共有设施维修和更新 由相关业主按面积比例共同分摊

《办法》提出，维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。业主委员会根据业主大会决定（未成立业主大会的，由物业管理委员会根据业主会议决定）或者维修涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。

未建立维修资金或者已建立维修资金但续筹不足的，出现需要分摊维修费用的情形时，应当由维修涉及范围内共有关系的业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应按尚未出售房屋建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

《办法》介绍，售后公有住房之间共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊。其中，售后公有住房应分摊的费用由公有住房售房单位和相关业主按照所交存住宅维修资金的比例分摊。

一、维修资金如何申请？

《办法》拟规定，维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，申请人(物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府、公有住房售房单位、其他管理人、相关业主等）提出申请，并按照下列程序办理：

（一）申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案包括申请使用维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）申请人应组织住宅维修资金列支范围内的业主对使用方案进行表决，应当由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且业主人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决前应将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于五个工作日；

（三）使用方案通过后，申请人持维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门提出申请；

（四）材料齐全、经审核无误的，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门向专户管理银行发出划转维修资金通知，划转金额、分期和资金接收单位按施工合同约定执行；

（五）申请人按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程，工程竣工验收合格，申请人在物业服务区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况等，公示时间不少于五个工作日；

（六）公示期满无异议后，申请人持下列材料办理拨付维修和更新、改造余额费用手续：

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.维修和更新、改造工程结束公示证明材料；

5.其他相关材料。

（七）材料齐全、经审核无误的，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应在五个工作日内，向专户管理银行发出划转维修和更新、改造余额费用的通知。

维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照下列程序办理：

（一）业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

（二）业主大会表决通过使用方案；

（三）业主委员会持维修资金使用申请表、使用方案及预算等有关材料报设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门审核，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门发现不符合法律、法规规定的，应责令改正；

（四）经审核无误后，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门出具书面审核意见，业主委员会持意见向街道办事处或者（乡）镇人民政府报备。街道办事处或者（乡）镇人民政府向监管专户管理银行发出划转维修资金通知，专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位，划转金额、分期和资金接收单位按施工合同约定执行；

（五）业主委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程，工程竣工验收合格后，业主委员会在物业服务区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况等，公示时间不少于五个工作日；

（六）公示期满后无异议后，业主委员会持下列材料向街道办事处或者（乡）镇人民政府办理拨付维修和更新、改造余额费用的手续：

（七）材料齐全、经审核无误的，街道办事处或者（乡）镇人民政府应在五个工作日内向专户管理银行发出划转维修和更新、改造余额费用的通知。

二、应急情况下如何申请使用维修资金？

《办法》提出，发生危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即对住宅共有部分、共用设施设备进行维修和更新、改造的，申请人应按应急维修方案先组织实施应急抢修，后按照规定程序使用维修资金：

前款所称紧急情况指：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋顶、外墙渗漏；

（四）排水设施堵塞、爆裂；

（五）楼体外立面存在脱落危险；

（六）其他危及人身财产安全、房屋使用安全的紧急情况。

涉及电梯、消防设施的，申请人在报告设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者（乡）镇人民政府的同时，还应报告应急管理部门、市场监管等相关部门，相关部门在接到报告后应及时查勘现场出具专业意见，申请人留存相关图片、视频等申报记录。

各设区市、区（县）在遵循方便快捷、公开透明的原则下，应当制定维修资金应急使用预案和使用管理办法，明确住宅应急维修资金拨付使用流程和实施办法。

发生紧急情况后，申请人未按规定实施应急维修和更新、改造的，所在地街道办事处或者（乡）镇人民政府可以组织代修，费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金专户中列支。

发生紧急情况，申请人未按规定对住宅共有部分、共用设施设备紧急情况及时报告相关部门并按紧急程序组织维修的，将依法追究申请人责任。

三、哪些费用不得从维修资金中列支？

（一）依法应由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共有部分、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应由当事人承担的因人为损坏住宅共有部分、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应由物业服务人承担的住宅共有部分、共用设施设备的维修和养护费用。

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