未来五年衢州房价（衢州江山）

江山地处浙闽赣三省交界，是浙江省的西南门户和钱江源头之一，衢州唯一县级市。1987年撤县设市，区域总面积2019平方公里，户籍人口61.08万人，经济发展较好，先后被命名为“中国猕猴桃之乡”、“中国白鹅之乡”、“中国白菇之乡”、“中国蜜蜂之乡”，产业支撑能力强。

江山市受地理条件限制，城市发展呈带状分布。以城中为中心，按照南拓、北优、东西兼顾的理念发展。城中片区，即老城片区，遵循着“一带、五园、七片”规划，打造商业金融、文化休闲集中区域。

作为衢州唯一县级市，江山虽然受到地理条件限制，但产业支撑强，经济发展势头较好。2021年江山全市GDP及人均GDP均位于衢州下辖县市第一位，固定投资及房地产开发均保持超10%的增长。

和经济一同狂奔的是江山楼市。2020-2021年上半年，众多房企在一二线城市竞争加剧，继而将目光转向下沉市场。作为衢州市下辖县市的优等生，江山楼市一时间风光无两，迅速成为各大房企争相抢夺的高地。楼面价从七八千一路飙升至一万三，溢价率更是干到77%，就连之前在江山有过江山印和江山公馆的品牌房企碧桂园，也是一样削尖脑袋进不去。

2021年是江山房地产市场的量价高点，供应量达34.23万方，成交量在经历2020年需求集中释放后回落至21.98万方，成交均价受供应结构影响从2021年的13481元/方，跳涨至当前17541元/方。2022年截止当前供应9.65万方，成交2.52万方，成交量仅占2021年的11.5%，从供求数据来看，一站回到2018年。成交均价虽然死撑在17541万元/方（不含低密），但环顾四周，不过是清华园、江山荟和江东华府三个楼盘抬着，成交堪忧，有价无市罢了。

前几天，狗哥专程去了一趟江山，发现市场远比数据惨淡。完全没了当初的意气风发、挥斥方遒之感，取而代之的是各家售楼处躺平的销售和寥寥无几的来访。除了步阳玫瑰园依托高档低密产品打了补了市场空位以外，其他主打洋房的项目，可以说是门可罗雀。礼贤清华园打出最低价20588元/方的广告，仍然改变不了近两个月0成交的现状；中原江山荟作为当前江山城区唯一在售项目，首开时候声势不小，现状也是近三个月成交4套，七八个销售员守着售楼处发呆而已；城南市场也是一片哀鸿，周来访不足十组，成交更是奢望。

以上是步阳玫瑰园的销售情况，案场销售告诉狗哥，项目网签滞后，推售的52套排屋已去化30来套（实际网签4套，后续仍待观察）。不过项目最大亮点是石材立面、良心赠送、3.1-3.6米层高，作为江山唯一在售的排屋项目，的确是当前改善首选。项目600-1000万的单套总价妥妥是江山改善天花板了。

原本以为7月12日购房新政发布，江山市场会像龙游一样迎来小波走量，然而跑遍各大楼盘，发现客户对这个所谓的刺激并不买账，尤其是城区市场。城南因客群不同，对政策反应略好一些。市场能不能重拾当年风采，还得看接下来的政策走向。

短期内，狗哥并不看好江山市场。原因很简单，首先作为封闭型市场，江山当初被拱高无非是恰逢外部大势及开发商拓展需求，内部虽拥有一定经济支撑和需求支撑，但明显“德不配位”。多重因素叠加下，江山市场早已超过真实水位线，因此政策重拳，信心撤退，市场急速萎缩。撇开未来政策方向，单看江山本位情况即可管窥。

人口方面，江山自2017年开始人口外流情况逐年严重，2021年户籍人口61.08万人，低于2015年的61.09万人。流失率也从2018年的-0.02%，逐年恶化到当前的-0.41%。

存量方面，当前江山市场普通住宅显性存量共2587套，集中在80-110方（80-90方共1082套占42%，90-100方共552套占21%，100-110方共405套占16%）；整体存量约65.39万方，合计约6131套，市场存量密集，去化周期漫长。像江山这样上行周期中被高估的市场，比比皆是，最终买单的仍然是普通老百姓。

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