科学调控的首要目标（惊喜意外传说中的）

01长效机制

老马能够查到的，最早的“长效机制”的提法，来自2013年新华社的一篇报道《业内人士：房地产市场调控长效机制正在调研》。

有兴趣的可以去搜一搜，看一看。

文中是这样表述的：“针对房地产市场调控的“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是楼市调控的“关键一招”。”

在往后的好多年时间里，“长效机制”一直被挂在嘴边！

但是，对于“长效机制”的解释，却一直不到位。

甚至，人们一度认为，楼市的“长效机制”，就是房地产税！

“房地产税”一旦有一点风吹草动，就会自带流量，吸引一大波的眼球。

现在，终于有人出来解释了，长效机制，最主要的，不是什么房地产税，不是立法，不是建立某种机制，而是：

“长期调控”。

02长期调控

接近自然资源部的某专家，2020年7月份透露：

长效机制的主要特点在于调控的常态化！

表面上看，这句话过于简单、过于粗糙、过于敷衍，就这么对待流传了7年的”长效机制“，会不会太草率了。

起初，老马也是这么想的，但是仔细研究之后你会发现，这句话是最有分量的一句话。

以前，楼市的周期律是什么？

市场火爆，房价疯涨

楼市调控，房价回落

市场萧条，出手救市

市场火爆，……

无限循环。

现在，市场够火爆么？对于深圳、东莞、南京、杭州、重庆这些万人摇的城市来说，依然火爆！

但是，对于郑州、长沙这些城市来说，开发商已经到了勒紧裤腰带过日子的时候，多少项目从期房卖成现房，每个项目的月去化套数都不超过3位数，甚至有些郊区改善楼盘，是个位数的去化。以前两年一个项目，如今三年也卖不完。这一切都说明，这些城市的房地产市场，已经十分萧条。

但是，政策是如何对待的呢？

火爆的城市，直接收紧调控，切断假离婚、增加社保限制，直接减少房票，抑制炒房。

萧条的城市，政策依然没有丝毫放松的意思，反而以“长沙”这种“炒房客来了就走不了”的城市为荣。

那些偷偷放松调控，想要抓紧出货的城市，要么被点名，要么约谈，要么政策一日游。

这就是现阶段的做法：

所有城市的调控，一点都不允许放松；

热点城市的调控，还要再紧一紧！

房价控制的好的城市，提出表扬！

长此以往，三年之后又三年，调控十年时候，楼市会是一个什么样子？

政策的目的将会达到：“稳地价、稳房价、稳预期”，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

楼市、房价，将真正的实现“软着陆”。

03再见，炒房客

长期调控，最重要的影响就是：

房子不能炒了！

炒房的核心在于，房价上涨，快速出货！

现在，限购、限贷、限售、限户口、限离婚，直接切断了房子短期的流通。

限售3年的城市，加上2-3年的交房周期，最起码需要5年持有时间。

限售5年的城市，最起码需要7年的持有时间。

5年、7年，即使是二手房，3年！一套房子赚的钱，还不够二次交易的税费！

赔钱的买卖，没人干！

另一方面，哪个城市房价涨，就收紧哪个城市的调控政策！

涨价，只能涨一时，还没等房子卖出去，直接套牢，锁死流通。

炒房？赚钱？开玩笑呢？

04投资，买对房子

炒房，快进快出不行，投资总还可以吧！

当然可以！

但是，上文提到过，持有周期，3年以上，甚至5年、7年。

老马曾经算过一笔账，加上房贷利息，每年房子的持有成本在4%以上。

换句话说，如果房价每年上涨不到4%，那就是赔钱货！

以郑州为例，150万买套小三房，3年交房，1年拿证，3年限售，7年过去了，不算交易税费，不算装修家电，卖190万不赔钱！

当然，可以租出去，抵消部分成成本，但是郑州房子的那点租金，能不能抵得上装修、家电、交易税费，还不一定呢。

所以，房产投资，将不再是一门闭着眼睛就赚钱的生意，需要挑地段、挑品质，才有可能赚钱！

地铁口、主城区、品质过关，能租，能卖，能住。这才是优质的投资标的。

但，政策高压之下，不是每个人都有足够的房票，可以去买房投资。

05刚需，最好的时代

都说政策会误伤刚需，但是如果你真的是首套刚需，有房票、有首付、还得起月供！

那就去各大售楼部里转转吧，你会发现，你就是整条街上，最靓的仔！

大家就喜欢首付够，月供充足，而且有房票的客户，这才是标标准准的，准客户。

那些买二套的，那些投资的，那些需要解决限购的，那些需要制作假流水的，那些需要首付分期的，都有可能退房、挑毛病、维权，唯独首套刚需小白，什么多余事情没有，而且没经验，好成交。

南京、宁波等城市，还发布了“刚需优先摇号”的政策，同时抢房的时候，刚需第一批摇号，摇中的几率更大！

长沙、郑州这些不需要摇号的城市，首套刚需，拿着钱，可以狠狠的砍价、要优惠，可以在各个项目之间，挑挑拣拣，可以货比三家，可以提出任何不违反开发商原则的要求。

刚需，才是现在市场上最强势的一方。

炒房此路不通，调控已成常态，投资不再赚钱，刚需最好时代。

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