房产中介是如何双向谈价格的（事关你我他别只顾吃瓜）

近日，某房地产中介的经纪人爆料，自己曾于2019年6月21日、22日两次带领谢娜、张杰夫妇去上海思南公馆看房。

当时谢娜、张杰夫妇以“不喜欢”为由没有成交，可后来这位经纪人发现，两人竟私下绕过自己购买了这套房子，且已于2020年2月完成过户手续。

按市场成交价估算，这套豪宅的售价约6200万元，中介费可能就高达180万。

于是，愤愤不平的房地产中介发文，指责谢娜、张杰夫妇为了省下中介费而“跳单”的行为，并称自己将发起诉讼，维护合法权益。

谢娜、张杰夫妇则回应称，该房地产中介的行为侵害了自己的肖像权、名誉权和隐私权，已提请进入司法程序流程。

双方各执一词，顿时在互联网上引发热议：

• 网友们有的表示，谢娜、张杰夫妇有钱买豪宅没钱付中介费，接受了服务不给钱，不厚道；
• 有的表示，房地产中介既没有核心技术，也没有等价付出，就带人看了两次房，却要收180万的天价中介费，不公平。
• 还有的表示，事不关己，吃瓜看戏。

投帅以为，买房置业对咱们普通打工人来说，也是一生中的大事；此次纠纷中涉及的经济学常识以及法律法规，都非常值得大家留意和学习。

《民典法》对房屋交易中“跳单”的认定，首先就是当事人跟房地产中介之间，是否存在合同。也就是，需要先证明有“单”的存在，才能判断是否存在“跳单”行为。

通常，购房者是不会提前与中介签订中介合同的，一般都要在看房后，跟卖家谈妥价格，甚至到签订房屋买卖合同的时候，才有可能跟中介签约。

比如，在这起事件中，谢娜、张杰夫妇如果没有跟该经纪人签订中介合同，那么在法律上就不构成“跳单”行为。

相应的，该经纪人如果要起诉谢娜、张杰夫妇“跳单”，就必须先提交双方存在书面或口头协定的证明。

至于房屋卖家是否存在违约行为，也要看他是否只与这一家房地产中介签订了独家代理协议。

如果卖家同时跟多家中介公司都签订了协议，那么也无法认定其存在违约行为。

按法律规定，卖家有权通过多种途径发布售房信息，买方也有权在众多中介中选择成本更低廉、服务更满意的公司。

所以，我们要吸取的经验教训就是：

• 在房地产交易过程中，作为卖家，尽量不要与某家中介公司签订独家代理协议；
• 作为买家，在交易完成前，尽量不要提前与中介公司签订合同。
• 如果要签订合同，也要留心“跳单”的违约金数额是否合理，以防将来扯皮预留后手。

海外的房地产中介，除了房屋经纪，一般还兼具法律顾问和价格谈判的作用。房屋买卖双方，各自雇佣中介商议价格。

比如，500万的房子，中介凭借自己的专业知识帮买家砍掉10%，以450万拿下，那收个十几二十万的佣金，也不算过分。

而我国的房地产中介，主要是提供房源信息及看房服务，对交易促成、手续办理能够起到的作用十分有限。

他们手握天量房源信息，又按成交金额的比例收取费用，那么自然就有推高房价的动力，也具备推高房价的能力。

以至于很多网友认为，当下高房价、高房租的困境，房地产中介也具有不可推卸的责任。

有人说，房地产交易怕被骗，找中介是不是能起到保障作用。

或许有，但非常有限：

• 房屋合法情况、交易细节，都是由房管局负责的，中介并不会进行事先核实。
• 购房资质、贷款审批，都是由银行负责的，中介同样什么忙也帮不上。
• 房地产交易完成之前，买家的资金都是由房管局保管的，房屋过户完成后才会打到卖家账户上，即使没有中介，买卖双方也都不必担心对方会骗自己。

所以，我们会尴尬地发现中介在整个交易过程中，并不起什么关键的、不可或缺的作用。他们就是带着你，带你去看房、带你去银行、带你去房管局。

如果要说服务，那确实提供了热情的服务，但这服务是否值几十万甚至上百万，就很难说了。

回到本次事件中，房地产中介经纪人带谢娜、张杰夫妇看房的时间，跟谢娜、张杰夫妇买房完成过户的时间，差了半年多。这两次看房，对最终成交，究竟起到了多大作用，很难证明。总不能因为你带人看过房，以后的成交就都算在你头上吧。

据说谢娜、张杰夫妇，后来是找了家小中介，最终购房的价格在5900万左右，中介费也更加低廉。这样算下来，里外里比从上一家中介公司那里购买，低了近400万元。

就算对明星来说，400万也不是个小数了吧，如果通过合法途径能省下来，没有什么道理不省啊。

我国房地产中介原本的优势就在于信息壁垒，可在这个信息大爆炸的时代，最不缺的就是获取信息的途径。现在部分地区已经开始尝试建立官方的房源信息库，一旦有政府信誉背书的房源网站推出，房地产中介存在的价值必将大打折扣。

希望房地产中介公司也要顺应时代、积极改进，不要抱着之前的老思路、老模式不放；要明白当时代抛弃你的时候，可能连个招呼都不会打。

我是仁义礼智投，国有商业银行总行注册国际投资分析师，有关投资方面的问题欢迎大家相互探讨交流。码字不易，各位老铁都看到这了，不妨点个赞再走吧。PS：我不是什么小编，如果嫌ID太长，一定要起个昵称的话，就叫我投帅吧。