在有房产证的院子里盖车库 浙江嘉兴400多万买别墅

为了改善生活品质，浙江嘉兴的陆先生通过嘉兴某中介公司找到了市区一套面积约370平的别墅，总价430万元。

几番沟通后，他与房主李阿姨在房屋中介的居间下爽快地签订《房屋买卖履约合同》，合同约定了付款的方式及时间、税费、过户时间及交付、违约责任等，却偏偏忽略了别墅地下一层的那个车库——合同中没有一条涉及车库的相关内容，这就为后来双方的纠纷埋下了隐患。

果然，当买家陆先生支付了定金，以为一切都水到渠成时，李阿姨却反悔了，要求他支付额外的一笔费用。

李阿姨称位于这幢别墅正下方的地下车库不在购房合同内容中，且她已取得车库独立的不动产权证书，陆先生如若需要，应当以10万元价款另行购买，否则将拒绝协助其办理产权过户手续。

陆先生对此颇为不满，认为自己花400多万元买的别墅自然包括该别墅带的车库，怎么还要另外购买呢？

可当陆先生按合同约定期限支付了部分房款后，李阿姨却坚持要陆先生支付购买车库的费用后才可过户。双方各执一词，僵持不下，陆先生无奈只得将李阿姨告上了法庭。

问题来了

• 买别墅默认自带车库吗？
• 别墅的车库有独立产权，是否可以单独买卖？
• 在别墅买卖合同中未对车库专门约定，是否影响车库随主物转让？

浙江嘉兴市秀洲区人民法院审理后认为，本案中买卖房屋为别墅，案涉车库位于该房屋地下，实际与该房屋连为一体，并有门、楼梯连接，为该套房屋的组成部分，作用在于辅助、发挥房屋的效用，故应为此房屋的从物。在未进行特别约定的情况下，房屋转让，作为从物的车库亦应随房屋一并转让。李阿姨应该无条件协助陆先生办理别墅及车库的过户登记手续，并赔偿陆先生因未按时过户产生的违约金四万余元。李阿姨不服判决上诉，嘉兴市中级人民法院二审维持原判。

法官说法

一般情况下，小区内的地面或地下整体公共车库或车位与房屋主体并未直接相连相通，也不属同一整体，无法确定车库或车位的归属，特别是楼房的情况下，更无法直观的明确楼下的车位具体归属于楼上哪一户，故可适用《物权法》中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

而具体到本案中的车库，虽其具有独立的产权证书，但其从空间上并非独立存在，而系在本案别墅地下的正下方，且有门、楼梯直接与别墅主体相连接，实际与别墅主体连为一体，辅助别墅主体实现其经济效用。故本案中的车库应属别墅的从物，双方在未特别约定的情况下，应随主物转让。

来源：浙江天平微信公众号

编辑：任喆