珠海办理二手房抵押证要多久（珠海房产律师房产有抵押）

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房屋做了抵押，还可以转让过户吗？来看看民法典是怎么说的。

李先生向大王购买一套200万的房屋，双方签订了合同，由大王负责办理房屋过户手续。合同签署完毕，李先生支付了全部购房款，大王出具了收条。之后，大王向李先生交付该房屋，但是迟迟没有办理过户手续，房屋仍然登记在大王的名下。后来，大王向小林借款，并在房屋上设立了抵押权。无奈之下，李先生诉至法院，要求大王办理房屋的过户手续。

《民法典》第406条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

根据这条规定，意味着法律允许抵押人在抵押期间转让抵押财产。也就是说，抵押人可以在抵押期间，把房屋出售给受让人，抵押人和受让人之间的买卖合同，只要不属于合同无效与可撤销的情形，并且符合意思自治原则，那么在双方协商一致的情况下，合同在当事人之间属于有效合同。

本案中大王虽然为小林设立了抵押权，但该抵押权并不构成办理过户的障碍，李先生仍然有权要求大王办理房屋过户手续。需要注意的是，抵押权不因房屋的流转而消灭，如果大王协助李先生完成办理房屋过户登记，取得房屋的所有权，也并不影响小林的抵押权，其仍然可以向李先生主张抵押权。

首先要看抵押权人和抵押人之间，是否明确约定抵押房产不得转让。根据前述规定，抵押期间转让抵押财产的，当事人另有约定的，按照其约定。也就是说，如果抵押权人和抵押人已经约定禁止转让抵押房产，并且进行了不动产登记，那么就无法变更房产所有权。如果没有约定，那么抵押人就可以自由转让。

根据有关规定，当事人申请办理房屋抵押权首次登记或抵押预告登记，应填写是否存在禁止或限制转让抵押房屋的约定情况。抵押期间依法转让的，有约定的，由抵押人、抵押权人和受让人共同申请转移登记，没有约定的，由抵押人和受让人共同申请转移登记。

其次在转让抵押房产前，抵押人需要先通知抵押权人。如果抵押权人主张并且能够证明，抵押房产转让可能损害其抵押权的，那么抵押人需要把转让所得款，向抵押权人提前清偿债务或提存。如果抵押权人不能证明，那么抵押房产可以正常流转，抵押人无需提前清偿债务或者提存，但抵押权人对房产依然享有抵押权。

最后提前清偿债务转让款这样确定。在抵押人需要提前清偿债务的情况下，如果房屋转让所得款高于所担保的债权数额的，那么转让款超出债权数额部分归抵押权人所有。如果转让款低于所担保的债权数额的，那么不足的部分由债务人进行清偿。

买受人在买卖有抵押的房屋时，一定要注意房屋上设定的抵押，需要在买房初期就房屋的抵押进行解除，或者在支付房屋价款时扣除抵押财产。而有抵押的房屋可以不解除房产抵押，直接办理过户。