升龙地产商业模式（方升研究物流地产的火爆之下）

自从去年地产整体团灭后，方升后台很多小伙伴留言，问接下来该往什么方向转型对于这种尖锐的问题，我们一般是不敢误人子弟的但是最近几年物流地产的发展确实甚嚣尘上，颇有地产行业过去的雄风－公司内部鸡血，资金方对于好的项目趋之若鹜，政府避之不及，这个场景都是一样一样的，今天小编就来说说关于升龙地产商业模式?下面更多详细答案一起来看看吧!

升龙地产商业模式

自从去年地产整体团灭后，方升后台很多小伙伴留言，问接下来该往什么方向转型。对于这种尖锐的问题，我们一般是不敢误人子弟的。但是最近几年物流地产的发展确实甚嚣尘上，颇有地产行业过去的雄风－公司内部鸡血，资金方对于好的项目趋之若鹜，政府避之不及，这个场景都是一样一样的。

这两天上海疫情，小编家买了几节电池，居然都是从西安仓发货，看来物流地产的发展任重而道远。

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物流地产火爆的原因

从最近各地申报的产权类REITs来看，大多数是研发办公类产品，似乎厂房已经被REITs所遗忘，唯一一个临港华平厂房项目还被否了。当然被否的原因并不是厂房本身。

物流地产目前的火热情况，应该不需要我多说，分析一下物流仓受追捧的原因：

1、强劲的需求端

得益于国民收入的不断提升和电商业务的持续发展，我国人均仓储面积远低于美国和欧洲，这意味着在物流仓的需求方面有了强力支撑，而供给不足，另外我国高昂的物流成本，也让仓库每近市中心一米，成本下降的优势明显；巨大的需求弥补了招商的短板，就像住宅一样不缺客户；

2、产品标准化，易复制

在GLP等外资领头羊不断培育后，中国市场对于高标仓的标准普遍接受，而且只要政府同意，多层仓库也慢慢成为市场共识。换句话说，产品是标准化的，标准化意味着可复制，逻辑简单易懂，资方寻求稳定的回报率，物流地产自然是不二选择；

3、核心项目难获取

物流地产的核心难点在于政府，也就是市场需求和资金体系都和住宅的情况类似，但是政府不放地。真正的热门也就在这里，所有的基金都紧盯着热门项目。看似火热的物流市场实际上是冰火两重天，有些公司一直能拿到优质项目，有些公司已经被牢牢的钉在“耻辱柱”上，撕不掉物流的标签，自然也拿不到好项目。

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厂房会是下一个物流地产么？

方升写过一本产业产业园区发展史，非常受到市场认可，里面有两个结论。

第一，类似于苏州这样强大的二线城市，现在它缺的是厂房，而不是办公研发楼，即使是在苏州工业园，它工业土地比例高达40%，最短缺的仍然是厂房。

第二，很多地方为了贪图形象面，造了写字楼，却对地方产业厂房的需求视而不见。

这样的事情在太多的二三线城市重复上演，而没有太多人提及，造成了厂房供需不平衡，写字楼萎靡不振。

从以上两个结论，厂房才应该是未来中国基建的最大黑马。

华平2014年投资的东久中国，可以视为资方最早的尝试，这个尝试既不能说成功，也不能说失败。早期东久中国为了寻求好项目，重点找租金在1元／天，地价低于20万／亩的项目，回报率可以做到10%，在上海，长三角和重庆等地布局，产品品类后来慢慢拓展到了研发中心，数据中心等业态，但厂房类项目始终不温不火。

从本质上来说，厂房缺乏物流的巨大需求作为基础，导致招商是核心痛点，因此也制约了复制性。

而国内的厂房公司大多数是以销售作为商业模式，也就是走了地产这条路。在以联东集团和中南高科作为代表的高周转模式中，方升一直认为企业端的韭菜会先碰到瓶颈，结果没想到的是政府端先熄火了，各地工业土地政策频出，也让这个模式只能在少数城市中落地。

目前市场上形成了两个阵营：

第一个阵营是以联东的清教徒为主，坚定不移的走高周转厂房的模式，并且，视可以销售的核心城市为最后的入场机会，认为拿到项目就是赚；

第二类尝试转型，认为高周转死路一条，无论是纯租赁走整体销售或者发行REITs，还是转型轻资产或者运营的，开始在能力输出，产业服务方面寻求商业模式的突破。

这两类企业水火不容，像极了三月的上海，穿短袖的和穿羽绒服的擦肩而过，心里默念一句：XX。

从市场情况来看，方升认为可以划分为三种类型：

第一种，当地有一定中小企业基础，但还没有出现标准厂房的供给，中国未来有70-100个城市会达到这个阶段，目前高周转模式切中的是中国中小企业从家庭作坊式的生产走向正规的这一步，也就是第一种类型的市场；

未来应该有50个左右城市可以走到类似昆山或太仓的情况，即第二种。从标准厂房到精致化，个性化的高标准厂房，当地有一定的产业规模，并且出现了产业细分，和一定的购买能力，这种市场，可以对应类似东久和平谦这样的厂房开发商；

第三种类型，未来有10－20个城市走到苏州工业园的情况，厂房总量供不应求，客户蜂拥而至，也是厂房的卖方市场。有着深厚的产业基础，和产业吸附力，并且强调原创，但由于土地面积有限，导致需求始终大于供给，无论是长三角还是大湾区都有这样的情况。

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厂房的未来

对比厂房和物流地产，可以看出，第一厂房的需求没有物流的旺盛，并且购买力比不上物流。第二产品的标准化程度不高，无法和物流同日而语。这意味着大规模复制是有问题的。

针对这两个问题，方升认为，有一种情况可能标准厂房可以做到，甚至回报率超过物流地产，也就是在第三种类型中的市场里做特色产业的厂房。

在这种情况下，未来有两类机构可以把标准厂房做成“物流地产”。

第一类是地方平台公司，在自己的范围内，比如说张江的生物医药产业基地公司，苏州工业园区的BioBay等等都是这样的例子，但这种公司并不追求回报率，最多就是后期发REITs产品，成不了气候；

第二类是专业产品的厂房运营商，目前市场上还没有这个类型，方升认为这才是厂房类运营商转型的核心方向。因为只有在这个方向之下，才有可能在核心区域拿到项目，通过市场化的运营，达到合理的回报率，也就是无论是联东这类企业，还是东久这类资本支持的机构，最终都会朝这个方向发展，而不是市场热捧的产业投资！

特色产业产品力－细分产业运营－资产管理，未来厂房运营商的三大法宝.

众所周知，标准厂房从来就不是标准的，再加上各地客户口味不同，标准厂房难言标准。但如果把范围聚焦在特色产业之中，比如说生物医药，或者集成电路，这样的厂房其标准化程度会指数级上升。

早期大连软件园的载体就是个标杆，完全针对软件行业设置，在载体的造型，特殊功能的设计，甚至楼梯和电梯的安排方面都属于行业前列，另外值得一提的是全国特色小镇的三平方公里其实也是发源于此。

如果说特色产业产品力是入门级，那细分产业运营可以说是核心能力，目前长三角的平台公司多数军备竞赛都在这个方向，可以说细分产业运营能力将会成为地方发展产业的胜负手。在产品研发，技术改进，市场推广，股权投资，人才储备等领域，竞争日趋白热化，很难想象未来的园区还是目前我们看到的这样的园区吗？

资产管理已经是比较成熟的领域，不需要我们赘言。只要具备这三个核心能力，方升相信，厂房的上限必然高于物流地产。

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