北京近20年的房价走势（北京的房价不会降）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

很是服了一位咨询的了。他从2020年疫情之后就想在海淀五环外买房，问到富力桃园，我说有可能升值高些，因为之前涨的慢了点儿，但没道理，所以轮动之下或许会多涨些。

本来以为说完了就完事儿了。结果人家隔三差五的问什么时候涨，如果不涨怎么办？我哪儿知道啊，不涨就不涨呗，等着就是了。结果这大哥急了，吃定我了，没完没了的问，干脆拉黑他了，咱都眼不见心不烦。

一年多过去了，大哥换了个马甲又来了。说富力桃园涨的太多了，他当初没买后悔了，问怎么办？卧靠，彻底懵逼了。这跟我有什么关系吗？不涨问我怎么办，这涨了还问我怎么办？真他娘的是个人才。

这次我也不拉黑他了，不理也就是了。结果没想到，这大哥用什么软件竟然模拟出了我和他的对话，简直我就是个满嘴跑火车的黑中介或炒房客啊，张嘴闭嘴就是房价永远涨、会翻番什么的。大哥威胁我，如果不再给他找出个能大涨的房子，那就向平台举报我。

靠，随便吧，我让人举报也不少了，不差你这一个。

索性声明一下吧，有人看没人看的都无所谓。我从来没说过房价永远涨，更不可能说什么会翻番。就拿这富力桃园来说。2006年的盘，刚开始8000左右，之后一路上涨，到第二年，也就是2007年10月份，最高峰摸到了1.4万上下，可以说一年时间就接近翻番，至少在报价上是翻番了。

但到了2008年，全国楼市崩盘，北京也哀鸿遍野。富力桃园作为五环外的偏远项目，怎么可能置身事外？于是也就降价呗。从最高的报价1.8万，一路下滑到9000多不到1万了。也就是说，又用了一年时间，至少下跌了40%左右。

所以说，从来就没有不下跌的房价，更不可能什么永远上涨。商品价格是由供需关系决定的，任何人都不可能准确预测，也就甭扯淡什么翻番了，长得越猛，还有可能跌的越狠呢。

二、

回忆一下那次崩盘吧，当时觉得非常难熬，现在回想起来，感觉更tm难熬。

2005-2007年，这可以说是北京的一次大行情，也是全中国的一次大行情，北京均价从不到5000，一直涨到最高峰的1.4万左右。楼市疯了，真疯了，那会儿是只要有房子就不愁卖，阿猫阿狗都赚钱了。

但是2007年10月，在历次调控加息的情况下，北京楼市达到了巅峰。第二个月，也就是11月，楼市的各种信号都做出反应，这次是真的要行情逆转了。

当时我们公司成立了个所谓的研究部，但实际也没几个人，跟打杂的差不多，名义上挂在我的部门，没人太当回事儿。不过几个小伙子倒是挺敬业的，搜集了大量的信息交给我。看了之后感觉到寒意，无论是从新房或二手房的成交量、价格、走势，还有土地市场的成交量、溢价率，甚至是报名情况，明显的都不是好兆头。

我提议开了个会，把这数据提前都发给了各个部门和公司，想看看大家的反应。结果不出所料，大家都认可数据，但不认可结果。其实包括我也一样，从心里就不愿意相信这是真的。因为马上就要年底了，各个部门公司都要冲业绩等着拿年终奖呢。如果市场行情逆转，那就说明所有人都不好完成任务，那还挣个屁钱啊。

可以说这都是正常的人类反应，宁可自己忽悠自己，睁着眼睛说瞎话，也不愿意承认残酷的现实。当时有同事还提议了，应该让老板先相信这个事实，那样就能降低任务了，至少是降低预期。

拉倒吧，集团的资金链都绷的邦邦硬，老板们更不愿意相信这些预测了。哪怕他们心里相信，也坚决不会降任务的，只会逼着所有人去想办法，不是他们不理性，而是这资金链逼着他们必须理性的逼迫下属，去搞钱，能搞多少搞多少。至少现金流绝不能断，这比利润重要多了。

这其实就是房地产行业的常态，不是所有公司都不知道风险，跟明镜儿似的。但既然已经上车开进了赛道，那就中途不能停，谁停下来弄不好倒会先死。明知不可为而为之，这也才是老板找经理人的目的。

但就在我们揣着明白装糊涂的时候，王石这个浓眉大眼的大佬竟然叛变了，在12月抛出了“拐点论”，斩钉截铁的说，确信全国楼市拐点已经出现。

这一下子就炸锅了呗。其实谁心里都明白，但这是行业秘密不能说啊，你作为大佬给说了出来，相当于拆穿了皇帝的新装，那这就更不好忽悠着卖房了。于是王石一下子成了全行业的公敌，无数业内人对他破口大骂，欲杀之而后快。

其实这种情况不光是发生在房地产界，所有的行业都一样。哪怕是明明知道市场惨烈没有希望，但老板为了融资现金流，职业经理人为了奖金，员工为了生存，整个行业都为了忽悠不懂行的来送钱，那就必须维系着虚无缥缈的信心。哪怕是自己骗自己，也要被骗的有尊严。

三、

当然，王石其实说的并没有那么直接，但媒体放大了他的意思，这本来就是媒体的本职工作，推波助澜。包括之后王石又说过一段话，劝年轻人别太早买房。其实他的意思是年轻人别让自己过早的承担压力，但媒体就给解读成大佬劝人三四年内别买房。这下子，王石就更成公敌了，简直是叛徒。这就是“王大嘴”的开始，和北京的“某大炮”一南一北，都成靶子了。

不过，当时业内的人还都以为是王石的口无遮拦，再加上他后来解释了几句，也就逐渐原谅他了。不原谅也没辙，毕竟他是行业大佬。

但是，到了年底的最后几天，万科在王石的指挥下真的吹哨儿了。降价的号角先在广州响起，我也忘了是什么盘了，反正是说比周边竞品盘便宜了好几千。这是当年的几千，不是现在的。那会儿广州的房价跟北京差不多，都是1-2万块钱，这几千就是20%往上啊。这下子，全行业都给砸懵了。

这可咋办，不搭理吧，那就只能看着万科表演。跟进吧，降了价也未必卖得出去，而且人们都是买涨不买跌的，越跌越没人要，大家还互相踩踏，后果不堪设想。

但人家万科不管那套，宁可售楼处被砸也在全国展开降价行动。北京万科自然不能闲着，春节前顺义的四季花城就降价10%以上，从8000多降到了7000多。但这好歹是在郊区，无所谓，市区的楼盘们还都扛着呢。

可春节后不一样了，战争从丰台青塔开始打响，先是万科紫台小幅试水，降了500块钱。市场没什么反应，不疼不痒。但接着就是假日风景上场了，我印象特别清楚，2月28日，我正琢磨这个月有没有29号呢，突然看到万科的降价广告，所有房源都93折倾销，楼层不太好的直接9折。当时的感觉就是“完了，hold不住了，刺刀见红该步兵上场了”。

之后就那样儿了呗，全北京的楼盘都明着暗着开始大跌，市区的在10-15%左右，郊区的20%起，奶奶的，老板们也都不要脸了，就要钱，先保住现金流。

说几个当时的著名楼盘吧，太阳宫的UHN国际村，明面儿降20%，实际快30%了。合生橄榄季，也就是朝青的珠江罗马嘉园四期，直接打7折。还有北苑的华发颐园也是这折扣，7折不废话。石景山鲁谷的远洋山水，干脆一降到底到6折了，弄得旁边的几个都没法卖了，比如天和景园，本来也降价了，但没有远洋狠，气的销售们快疯了。

但这好歹还是在北京市区，这几个不过是突出的，大多数还都扛着在8折左右，明里暗里的怕出事儿。比如朝青的华业玫瑰郡降了20%吧，但人家玩儿的好，还真给老业主补贴了，搞不懂什么操作，也不知道是缺不缺钱。其他的就都黑不提白不提了，降价就是降价，愿赌服输，买贵了活该。

最狠的降价都在郊区，这就甭列了，基本都是20%起，正常的在30%以上不新鲜。但那会儿郊区的利润还是薄，降不了太多。

最最狠的在燕郊，星河皓月，推出了一堆的特价房，降幅接近50%。虽然是底层甚至是半地下，但这种事儿对市场的信心影响太大了，燕郊一片哀嚎。所以别以为这次燕郊膝斩就怎样了，历史上早有先例。这种板块从来都是涨的时候猛，降的时候狠，最适合炒作了。

四、

简单说吧，那一年的中国楼市就是一个字“降”，两个字“打折”，三个字“卖不动”，四个字“爱咋咋地”吧。

其实奥运年从开始就不顺，春节前就是南方冰灾，全国交通瘫痪，广州险些爆发大事儿。之后好容易熬到了5月，汶川大地震爆发了，太惨了，不说了，我当时就在成都，全程参与，惊心动魄。

之后的奥运会办的非常成功，让全世界看到了崭新的中国面貌。但紧接着就是美国次贷危机爆发，全球经济都被拖下水，百年未遇之大变局，全在这一年里出现了。

这期间房地产市场还发生了不少事儿，都挺狗血的，挑几个有代表性的说吧。

潘石屹的百日剧变论。

2008年三月，潘老板也不是头天晚上吃什么不消化的东西了，突然抛出个观点，说中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，将进入前所未有的融资艰难期。

这观点一抛出就又引发了轩然大波呗。本来就已经是全行业都岌岌可危，房子卖不动，银行贷款逼的紧，所有开发商都已经在想尽办法自救了，盼望的都只不过是活下去而已。但此时行业大佬说出这种话，那就是告诉买房人“千万别买房，肯定成为烂尾楼”。

其实潘老板这话不能算都错，只不过他把恐慌情绪给放大了。看过《乌合之众》的人都会明白，要想利用舆论必须有三个要素“断言、重复和传染”。而这第一步就是断言，甭管真的假的有没有根据，一定要加上限定词，就100天，看上去就像是真的。然后媒体自然会帮着重复，恐慌也就自然在乌合之众中传染。

当时开发商老板们都急了，都知道你老潘傍上了煤老板们，而且还上市成功了，赚的连家里醋瓶子都是玛瑙的了。但没必要下手这么狠毒吧，毕竟别人家也有老婆孩子啊。而且如果真的把整个行业给忽悠垮了，对你老潘也没什么好处啊？覆巢之下，安有完卵。总之就是一句诚恳的话：潘老板，我们劝你丫善良！

其实业内的人都知道潘石屹没有打垮房地产的野心，他也办不到，其主要的目的无非是煽风点火而已。归根结底就是人类的劣根性，落井下石，然后站在边儿上说风凉话。反正自己融资成功了，那如果真的弄垮了一堆同行，自己或许还能捡便宜呢。

最大的可能性目标就是恒大，三天前刚刚宣布上市失败，IPO搁置，许老板焦头烂额，已经到了倒闭的边缘。

潘老板此时不过是来踩上一脚而已，同时向其他40多家房企喊话：小样儿的，看见没有，恒大就是你们的下场。老子已经成功的拿到钱了，而你们的融资通道已经被堵死。给你们两条路，要么等死，要么给我跪下，赶紧选别犹豫，老子还等着捡尸体呢。

商业战争，你死我活，这个疆场上没有什么友谊和诚信，只有利益。真理永远在大炮的射程之内，而资本就是商业世界里的炮弹，谁有钱谁是爷爷，剩下的各位都是弟弟，都是垃圾。

商业舆论就是这样，外人吃个瓜，但局中人却在血腥的搏杀。当时我就参与了几场肮脏的勾当，目的就是打垮某家房企。因为在潘石屹抛出百日剧变论之后，立刻有人跟风，说必定有3万家房企破产。既然舆论被点燃了，那就一定要煽风点火啊，而且是有冤的报冤有仇的报仇，无冤无仇的那就得抢他老婆了。

反正那些日子的网络媒体乱成一锅粥，混战，到处都是爆黑料的，有真有假，目的都是先弄死别人，自己哪怕晚死一天都是好事儿。今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但我绝不能让你活到后天。

不提这些了，太没底线，还是宣扬正能量吧！

五、

正能量事件自然发生在万科身上，谁让他们是全国第一个公开降价的房企呢，那必须遭到既得利益者的唾弃，也必须受到惩罚。惩罚来的很快，南京，这件事到现在也是个“罗生门”，各说各的理，都能自圆其说。

其中可以分为三国四方，万科是开发商，买房人是消费者，物价局是罚款方，三国。但背后还有个监管者，房管局，并没有直接出面，所以是三国四方。

起因自然是万科的楼盘卖高价了，具体多少钱我也忘了，反正2006-2007年所有楼盘都这么干，谁不卖高价谁是傻子。政府虽然限定了最高价，但这东西是可以找借口的。于是南京万科就开始玩儿游戏，房价不让涨无所谓，那我就涨装修费停车位什么的，捆绑销售你爱买不买。实在不行还有“茶水费”呢，反正绝对不能便宜了买房人。

如果行情一直上涨，那这种事儿也就过去了，买房人明知道被多赚了钱也无所谓，反正房价涨了，自己也算是赚了，至少在心理上不吃亏。

但是楼市行情降了啊，而且是王石自己说出的“拐点论”，那这事情就不好说了。南京的老业主们于是看着万科项目，就看你降不降。因为这个盘并没有清盘，还留着两栋“楼王”没卖呢。万科陷入了死局，涨的话涨不动卖不掉，降的话必定被围攻，怎么办？

开始万科好像还玩儿了个暗度陈仓的花招，说这两栋楼被团购了，也就是偷偷摸摸的卖掉。但没得逞，老业主们都盯着呢。甭管是团购还是零售，就看你降价不降价，敢降价咱们就没完。

而此时，王石的言论已经引发了全行业的反感，自然也包括土地方。你王石宣扬拐点论，弄得开发商和买房人都人心惶惶的，房子卖不动开发商就没钱拿地，银行也收不回贷款，那作为管理者怎么办？

反正万科成了众矢之的，从心里他们是想赶紧低价清盘回款的，但之前的买房人不干。敢卖高价不仅卖不动，还必定面临罚款。而且物价局还给了万科两条路，或者是处罚你之前涨价时的违法所得，多收了5000万那就罚一亿。或者你用超低价卖这两栋楼，把这5000万都吐出去，你自己选。

哪条路都选不了，万科焦头烂额，在南京成了过街老鼠，连政府组织的座谈会都不带他们玩儿。按网络说法那就是“禁止降价，远离万科”。

看出来了吧，监管者其实是和已经买了房的业主们站在一起的，都反感万科的降价。那这三国就是二比一了，万科咋办？我也忘了最后咋办的，反正是被罚了4000多万，有理有据，公平合理。

事后到了七八年后，王石又跳出来提起了当年事，委屈的一把鼻涕一把泪啊。说自己当年就是为了老百姓能低价买房，宁可被罚款也要降价，万科是最有良心的开发商。但南京的物价局立刻反驳，说我们从来没罚过你降价，而是你们之前的私自涨价。甭谈什么因为降价被罚4000万，之前你们多收买房人的5000万怎么说？

总之就是公说公有理婆说婆有理，所有人都说自己是好人，都是为了行业稳定，为了买房人的利益。但买房人的权益到底是否得到了保护，我是不知道的，谁心里都明白。

六、

最后说几句这“一方”，也就是房管局。

在上面没看到房管局出手吧？都是物价局在进行监管和处罚。但如果说房管局在其中没起作用，估计连他们自己都不信。

2008年底，南京出事了，大事，“天价烟事件”爆发。起因就是房管局的周局长组织开发商们开了个会，席间说了一句话，大意是，如果开发商胆敢低价卖房，尤其是低于成本价卖房，那我们将和物价部门一起进行查处。

后来周局长把这段话做了解释，也能自圆其说。大意是，开发商是必须有利润才能生存的，但如果他们低价卖房就有可能赔钱，而赔了钱的房子就会烂尾，倒霉的还是买房人。所以决不允许开发商们随便降价，必须经过我们的监管批准。

这听着似乎也有道理，意思是必然让开发商赚钱，否则他们就会卷款跑路。至于到底背后有什么逻辑，自己琢磨。

反正当时周局长的话是引发了社会舆论，但也还好，没太大波澜。可之后没几天，有网友发现，周局长抽的烟竟然是180块钱一盒的“九五之尊。看清楚是一盒，一条1800，这就是“天价烟事件”的由来。

之后事件就失去控制了。又有人说周局长的手表是价值很贵的江诗丹顿，他弟弟是开发商了什么的，各种负面消息纷至沓来。没多久，周局长就被查了，好像是判了12年吧，主要是受贿和卖官什么的。前几年已经出狱了，据说在狱中写了一部官场小说，还因此被推选为“监狱作协会长”。但这小说估计是发表不了了，因为官场小说整体被禁，这种前科分子的作品就更甭想有出头之日了。

讲几个彩蛋吧，天价烟事件的。

首先就是这烟的来历，所有人是不是都认为是开发商送的啊？正所谓抽的人不买，买的人不抽。但还真不是这种情况，这烟还真是周局长买的，只不过花的是公款，是房管局的招待用烟，就是被周局长给私吞了。是否算贪污侵占的另说，但确实不是开发商行贿的。

名表的问题。之后没几年，陕西出了个“表哥”贪官杨达才事件，此后官员们基本没有敢带名表的了。但在此之前都是无所谓的，包括周局长。

但是，他被网友曝光的那块表还真不是名表，就是块比较普通的。可以算高档，但谈不上豪华，价值2000多块钱，是他女儿给的生日礼物。只不过外表很像名表，所以被认错了。

可这能说明周局长被冤枉了吗？当然不能，因为他确实有一块豪华手表，只是不常戴而已。那块表就是开发商送的，价值好几万吧。这块表很有意思，多说几句吧。

行贿者要找周局长办事，于是就到专卖店“刷卡”买了这块表，周局长半推半就的收下了。但没过多久，据说是周局长偶然翻看这块表的发票，发现了问题，竟然写的是刷卡购买。于是周局长火冒三丈，立刻把送表的叫来，退还了手表，明着说要廉洁奉公，不能接受刷卡的礼物。

这买表的被批评的心服口服，非常佩服周局长的低调作风。于是到商场把表给退了，然后又用现金给买了回来。这次周局长没说什么，坦然收下了手表。

这块表其实他没怎么戴过，但就是让人给看到了，记住了牌子，雷达。于是，局长戴豪表这件事在系统内部就传开了，周局长感觉到了威胁，不敢戴了。之后又有一次反腐行动，有可能要牵连到周局长，于是他让老婆出面，把这块表退给了行贿人，一拍两散，再无瓜葛，就当没这么回事儿。

可是，谁也没想到，那次反腐让周局长过关了，这次的天价烟事件又有人把这块表的事情给翻了出来。没办法，周局长必须得交出这块表才行。于是他又让老婆出面，拿着现金从行贿者手中把这块表给买了下来。但最后还是被查出来了。

这一波三折的，读者看明白了没有？由此可见，受贿不是个好干的买卖，领导们也是战战兢兢的，生怕哪一步留下把柄，那就是满盘皆输了。

人们有时候恨的不是贪腐，而是恨自己不能参与贪腐。但其实呢，违法就是违法，贪污受贿不是什么好差事，也都是刀尖上行走。奉劝所有人还是本分吧，我劝你要善良，做个老实人，能踏踏实实的过一辈子才叫幸福美满。

仅供参考。

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