成都麓湖人居升值潜力（富豪住锦江攀成钢）

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提问：雕叔，您好！每天都在看您的头条号信息，对您的房产专业能力和买房服务，十分敬佩！我是四川德阳人，工作已20年，以前一直德阳折腾房子，前前后后买进、卖出了7、8套房子，因绵阳房市整体涨幅较慢，且上涨周期太短，房产投资收益并不理想。 2015年，开始逐步将德阳房子清仓，目前除了自住一套（小孩在德阳私立学校读书）、门面一个（位置一般）外，将房子投资向成都发展，2015年购入双流东升房子一套（川网国际花园）、2016年购入成都一环内的商铺一间（恒大曹家巷广场）、2018年因限购原因购入 高新区天府五街公寓一套（55平米小户型，已出租，月租3000）、2019年初通过学历入户 社保 购入天府新区 海洋公园附近 电梯住宅一套（阳光城半山 悦 140平米，还未交房），今年7月将双流川网国际售出（投资收益200%、小赚一笔）准备置换一套 自住兼投资的改善型住房，准备自己与家人长期居住，目前我们家人还住在绵阳，计划三年左右搬到成都。 目前我们在成都已有一套房（天府新区），户口在双流川网国际（未迁出），购房资格只能买二圈层和主城五区。 我和家人 看好了一套小别墅（双流牧马山距离成都最近的别墅——半山卫城二期朴墅，200平双层小别墅带120平米花园，双拼，新房，小区环境很好，户型我们很喜欢，双流西站TOD旁600米，交通方便但周边生活配套不行），总价335万元。 请雕叔帮我指导哈，请帮我分折哈，我现在手上子弹有300W，希望近期在成都买一套自住 投资的小别墅，我的这个选择，如何？或有更好的建议！

回答：你好，久等了。你在绵阳也是高产阶层了，确实如你 说 言，绵阳整体楼市不温不火，收益绝对值相比成都欠佳。将大部分投资迁移至成都是正确的做法。目前整体来说你的资产配置大问题没有，如果急需资金也可以把商铺 公寓折现处理。此外就目前你的总价预算，在成都也是有很大可选空间的了。 对于半山卫城，这个楼盘自住改善意味明显。牧马山是多年前的成都别墅群，现在在热点重点板块中排不上号，有些落寞，多年来价格也是波动较大，行情并不稳定，作为投资，我们并不是很建议。另外你这套别墅是清水房，自己装修下来耗时耗力，大概还需要小百万的装修费，因此总价预算下来可能达到400多万。 但是这个楼盘单就解决你们的改善自住需求来说问题不大，产品本身非常抗大，房源距离出口也近，不远处就是地铁TOD项目，因此生活配套在未来也是可期的，因此如果你们确实 看着 自住改善以及这个单价的话，没有问题，但是我可以说：投资的话，可能收益不大。 你们目前是双流户口，只能买二圈层，对于二圈层我比较推荐你们买双流怡心湖，龙泉驿十陵、东安湖大盘热盘。他们的特点是单价可能稍高，产品不如半山别墅改善更为纯粹，但总价还在预算范围内，关键是后期更有增值空间。 怡心湖比如怡心湖岸 绿城诚园 天湖湾 十陵比如中海御湖世家 首开龙湖景粼玖序 华润置地时代风景 东安湖比如华润置地未来之城，北大资源紫境东来 当然，你也可以等天府新区阳光城交房后把户口迁移到天府新区 然后获得主城区（除高新区）的购房资格，这样也会有更优质的选择。

提问：雕叔好，沈阳纯投资，关注哪些板块和小区，能给个优先级吗？

回答：沈阳是一个撕裂的城市。 这种撕裂的城市通常很难分析，因为，决定这个城市发展动能的东西恰恰不是我们可以决定的。 不像杭州，杭州也是一个撕裂的城市，阿里、科创在西，城市规划一路沿江向东，但杭州不一样，杭州有阿里，杭州还有一个强大的开明的极具互联网思维的ZF 。 沈阳CBD在北站南边的金融城。之前的沈阳，重心南移，大力发展浑南，市府也搬了过来，做的风风火火的，从轨道规划也可以看出沈阳的明显南拓。 如今又在大力规划和发展沈北新区，也是国家级新区。 东边还有沈抚新区。 主城的旧改、城改也极其缓慢。 所以，A、主城，B、已有起色的浑南，C、国家级的沈北。 这是一个选择题。 问我答案的话，我会说，沈阳没有阿里，沈阳ZF 也不是杭州ZF 。 在这样一个未来不确定的城市投资，我的观点是：只看现在，不问将来。 现在不错的，未来不会差。 现在不好的，未来不一定能好，但现在可以吹的好。 在沈阳，不能为吹NB买单，不能为规划买单。 长白的涨幅，告诉我们，沈阳人也很理性，夹在主城和新城之间的区域，兼具好规划和配套，才是最好的选择。 过去是，现在是，未来也是。 所以，在沈阳，我的建议是: 1、金融城周边6公里。 2、已经发展有起色的浑南成熟区。 3、主城二手次新。 4、钱少的，沿着地铁向外找主城第一外溢区，综合距离和价格就好。 5、在沈阳，尽量不碰远郊新区，管你是什么规划还是宇宙规划。 具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：雕叔你好！我在东二环上班，小孩在锦江区上学，老公在双流上班，想投资一个三百万以内的房子，以后考虑自住，求推荐。

回答：华润二十四城淘笋，中海新华府，万科金色海蓉等 这些东门，南门三环内的次新自住都还不错，其实你这个需求也简单，你重点关注东门南门这些次新房那个房东降价厉害就买哪个。

提问：雕叔好，房价上涨，一套房的总价都很高，好不容易攒够了首付，还有几十年的房贷，似乎一辈子都在为一套房子而打工。人生最美好的30年的奋斗时间，都用在了漫长的还房贷路上，到底值不值？

回答：十年前，几千块钱一个平方的房子，现在涨到了上万，辛辛苦苦一整年，普通人连个厕所也买不到，这就是房价的现状。 很多人害怕贷款，明明可以靠着贷款买一套房，他们不愿意。思想的差距影响选择，也会影响一个人的一辈子。 随着货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值； 买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

提问：定位成都，太古里边上的朗御从投资的角度来说值得买吗?涨幅会超过大都保峰玖著吗?目前成都的情况、首付70左右买哪里?

回答：太古里朗御的涨幅肯定不如大丰三河场呀。70万看看这几个吧。大陆潮里，合能铂锐府。

提问：你好雕叔，有个事情非常急，晚上10点打搅你了。我只前看了几十套房子，成都成华区八里庄有一套房子我觉得不错，价格160万。比市场价便宜接近15万，但是在约三方见面的时候，房东提了一个要求，就是买完房之后，原房东还想继续租住一段时间，这个时候怎么办？我觉得价格便宜15万，让我有点心动，但是又不知道危险有多大.

回答：我一般都建议找个理由，跟原房东一刀两断。跟大家讲个案例你们就知道为什么了。过去我看过一套房子，那套房子被毁得不成样子，问了下缘由，那房子经过买卖转手之后，卖家提出继续租那套房子住，结果很快遇到了房价大涨，卖家自己又没有买房，最后心态就彻底崩了。 新房东想要收回房子，原房东说什么都不走。后来就干脆把那房子完完全全地毁掉了，场面不堪入目。虽然多数的买卖双方关系还是不错的，类似的事情发生的概率比较小，但多注意一下总没有什么坏处。

提问：雕叔好，请问现在形势有必要买房吗？万一房价下跌会不会成为接盘侠？

回答：有人问：你为什么老让我买房？ 一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。 买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值； 不管你是不是看多楼市的那一个，市场给我们反馈的大势都是“涨”。10年间， 北上广深的均价涨了4倍。伦敦房价50年涨了106倍，巴黎50年涨了33倍， 纽约42年涨了8倍，日本6大主要城市最疯狂的时候，36年上涨了210倍。 我经常给到年轻人的建议是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。 沃伦巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。 我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。 但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？ 买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。 买房，只是人生的第一步。 买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。 提间:雕叔你好，春节前在成龙泉驿看了下卧龙谷玖号的高层151平(55) ，当时头脑一热就定了，然后还交了三成首付78，开发商用分期全款的方式让我最迟能四月底再办理按揭，没有预留18个月的月供，目前名下郫都区一套83平两室，犀浦一个商铺。 由于这次的疫情，回款会拖到明年，然后手头项目上半年也没收益，基本足够供.上月供的现金流。现在的问题是需不需要退房，重新选筹?或者有什么其他操作呢?购房资格打算通过把名下郫都区房产赠送给母亲(父母都是非成都本地户口)

提问：雕叔，我在成都高新南区工作生活，已交高新南区社保两年，有高新南区购房资格,有闲置资金想买套100-120平米的住宅保值或者将来居住，大源附近新房只有二手,值得买吗? 还想问大源附近二手次新比较贵，要20000多一平，目前买起来是否划算呢，还想知道，既然这么有潜力，都会是什么样的人在买这么抢手区域的二手房呢， 主要是想了解卖家心理，到时候我怎么跟他们讲价。

回答：我更建议你买高新大源板块，区位优于双流，而且新政也侧面说明了高新区位的突出优势，新政有所放开但高新南区依然严格限购，所以越限购严格的区位越有买入价值，况且你还有房票，大源二手次新可以考虑。二手对于多军来说重点不是讲价，而是淘笋，而且年底淘笋概率比较大。

提问：请教雕叔一个问题，房价为什么会呈现横盘几年然后突然就在几个月之间暴力拉升的这种局面，为什么不可以是随着通胀温和.上涨呢。我原来是炒股的，亏了几百万坚决出场了，几年前换成房产赛道，一下就找到了感觉，感觉5年炒股简直是白炒了。

回答：物价是量变，房价是质变。因为它是一个巨型资金吸纳工具。不是财富发生数量级上的巨大改变，很难影响到房价。水库蓄水都是平缓慢慢蓄的，开闸却又很暴力。 很多聪明人告诉，买房要买在大涨前夜才是。你炒股买到过大涨前夜吗？提前布局，才是你要做的事情。

提问：雕叔你好，你认为成都的房地产市场还有投资空间吗？能否点评下成都吗？

回答：成都我长期看好！成都是非常宜居的城市，自李冰父子面对桀骜不驯的岷江水，将逢雨必涝的西蜀平原，化作了水旱从人，不知饥馑的天府之国，也对四川的经济文化有很大发展。两千多年来一直享受着繁荣稳定的红利。成都也是四川平原的中心，牢牢地生活在榜首的西南部。到目前为止，成都仍然是中国西南地区最发达、最富的经济文化中心。 就城市的长远发展而言，成都的人口潜力是用之不竭的。毕竟，四川平原有1亿人口。从房价的角度来看，成都的购房限制是严格的，一旦政策放松，房价上涨就没有悬念了。 所以成都我长期看好！

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