停车位产权登记属于哪个部门管（小区停车位的经营管理权属于谁）

小区内的停车位所有权、管理权之争，其核心主要在于争论停车位是专有性还是共有性。一方面，小区业主主张地上的停车位因为占用的是业主公共用地，所以应该属于全体业主共有，物业管理机构不得擅自经营，因此在小区内设立收费的停车场必须要征求全体业主的意见。另一方面，物业管理机构认为小区内的停车位所有权应该属于开发商，物业服务公司经过开发商授权之后，便可行使停车位的收费职能。

物业服务公司和业主各执一词，那么小区停车位的经营管理权属于谁呢？

来看下面一个案例：

某小区在依法成立业委会后，便签下新的物业服务公司，炒掉了老的物业服务公司。新老物业服务公司在交接过程中发生了很多摩擦，其中尤其突出的一点就是老物业服务公司拒绝移交小区地下车库。在老物业服务公司看来，该小区的地下车库应该属于开发商所有，而不是小区的业主共有，并且当初依据合同约定，老物业服务公司已经取得了对该地下车库的经营管理权，因此小区业主没有权利要求其交出地下车库。

于是，业委会就起诉到法院。经过二审，最后法院依法判令老物业服务公司将地下车库移交给业委会进行管理，同时还强调，在移交物业管理权后，并不影响其基于开发商的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。

在这个案例中，就牵涉停车位属于业主还是开发商的问题。案例中老物业服务公司认为小区的停车位属于开发商并非业主，而自己又在开发商那里获得了经营管理权，因此有权利不交停车位到新物业手里。但是，法院认为，停车位管理的移交并不影响开发商的将车位进行出售，因此，老物业服务公司责令将权利交给新物业服务公司。

在《物权法》中，小区虽然被划分为专有区域和共有区域，该法对业主专有区域进行了特别表述，对车位、车库的归属问题表述的不是很明确，尤其是归属界不清楚，因此导致了理解差异。

建筑物分所有权是由业主的专有部分所有权，专有部门以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权组成。既然如此，小区车位究竟是属于专有部分还是共有部分，不可一概而论，但就车位存在的不同情形，法律作出了不同规定。基本有以下三种情况。

1. 地上、地下车库内的车位，符合法定条件的是区分所有权的专有部分

一般，这类车位是在规划设计时确定的，它建在整幢建筑物的地下层或小区的独立的车库内。该类车位在构造上没有明显的外部范围，即并不表现为屋顶、墙脚、地板、门窗等。但是有隔离栏、地钉或固定的划线等，虽然没有“物理性的间隔”，但却有明确的分界线。符合了近代的“观念上间隔的”要求，因此在构造上具有独立性。

业主在利用这类车位时，不需要利用相邻部分的门户出入，它有独立的通道或与整个车库的公共走廊、公共通道相通，与其他车位不存在共享设备，能够做到排他使用，所以在使用上也具有独立性。

构造上和使用上的独立性使业主具备了《房屋登记办法》中规定的“有固定界限、可独立使用并且有明确唯一编号(这里指业主房屋的幢号、室号)的房屋或者特定空间”条件，而这也就符合了《物权法》中规定的“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的条款，因此，该车位就可以被登记为特定业主的所有权客体。

所以，开发建设单位应对这类车位应该进行专有部分的所有权初始登记，单独记载于登记簿，发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》第七十四条第二款通过约定的方式，对该车位予以出售、附赠或出租。

2.地上占用共用部位的车位属于管理设施

根据《物权法》中的“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，表明小区的道路不但属于城镇公共道路，还属于小区业主所共有，共有区域范围内的设置的停车位，实质是小区共有部分一种形在式，这是满足小区停放汽车的一种管理措施。

但是，已经设置停车位的这部分既不能区分所有权的专有部分，也不能与重望确定为共有部分。因此，不应属于房屋物权意已的客体，无欲地记。

3.规划设计属于特定专有部分使用的车位，类似专有部分的附属物

这里之所以用“类似”二字，是在1《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》，以及2《房屋登记办法》等，都只是对土地上的房屋权属登记作了规定，但是并没有明确地规定各类不动产的附属物的权属登记。但是，这类情况往往在土地使用权出让合同时以土地用途、在规划设计中以特定使用范围所确定，如别墅区院落里的车位、底层楼盘的附属花园内的车位、复式建筑通连的地下车位和连带房屋的车位等。

这种车位开发建设单位在建房前或建房中对购房人以及利害关系业主给予了说明或明示。根据《房屋登记办法》中的相关规定，即“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”的要求，可以作为特定的专有部分的附属设施来登记。在开发建设单位初始登记时记载于登记薄上并注明在房屋所有权证上，不能作为专有部分进行登记。并且，此车位还要随房屋专有部分所有权一并进行转移，不能单独转让。

而地下车位作为一个有规划设计、具有构造上的独立性建筑，应当属于开发商所有。