佳源国际为什么这么厉害（佳源国际千亿目标遥遥无期）

编辑导语：佳源国际的负债情况，并没有其报表呈现的那般安全。

图/百度百科

近日，浙系房企“四小龙”其中一员——佳源国际，发布了截至2021年12月31日止十二个月销售简报。

数据显示，2021年全年，佳源国际合同销售金额约360.53亿元，虽然同比上升了17%，但是较其405亿元的销售目标，达标率仅89.02%。

如此销售表现，距离佳源国际的千亿目标，还差的很远。

不过，相较于销量规模，佳源国际当下更应该重视的，是如何偿还到期债务。

控股股东全力支持，千亿计划几乎破灭

刚刚过去的2021年，受大环境影响，各大房企的销售表现都不尽如人意。

据克而瑞发布数据显示，2021年百强房企目标完成率远不及历史同期，披露年度业绩目标的规模房企中，逾8成未完成目标。

在这种背景之下，佳源国际89.02%的销量达标率，或许也情有可原。

不过，值得注意的是，佳源国际的销售失速，早已有迹可循。

2019年，佳源国际实现288.68亿的销售，踩线完成280亿元的年度销售目标。

而在2020年，以全年360亿元的销售目标来计算，佳源国际仅完成86%，失约年度销售目标。

2019年业绩会上，佳源国际方面还曾表示，未来集团将力争在三到五年内把合约销售金额突破1000亿元。

也就是说，佳源国际计划最快2022年、最晚2024年跻身“千亿”房企行列。

可问题的是，2019年至2021年，佳源国际的合约销售额分别为288.68亿和308亿元，增速分别为43%、6.8%、17%。就这种速度，佳源国际要想照原计划突破千亿大关，毫无机会可言。

要知道，佳源国际这种销售表现，还是在实控人沈天晴以及名下的另一家地产公司——佳源创盛控股集团（以下简称佳源集团)的全力支持下完成的。

资料显示，佳源国际的控股股东沈天晴，为佳源集团的控股股东，持股比例高达98.83%。而佳源集团的主营业务与佳源国际基本一致，都是房地产开发与销售。

事实上，近年来沈天晴频频将名下优质项目，以“低价”注入到佳源国际。

在佳源国际2020年的中期业绩会上，沈天晴就公开称，“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下。我愿意将这些资产，未来逐步注入到上市公司”。

而沈天晴名下佳源集团与佳源国际扑朔迷离的关系，甚至还弄出一场“销量造假”的纷争。

2019年初，乐居财经发布了《2018中国百强房企销售增幅排行榜》，显示佳源集团以875.5亿元的销售额位居35位，位列多家知名房企之前。

而有媒体质疑曾，2017年统计对象佳源国际的销售额仅79.2亿元，而一年超过1000%的销售增幅，着实有点匪夷所思。

而在2019年1月14日，佳源集团紧急发布声明称，佳源集团与佳源国际主体完全不一致，实际情况是佳源集团2017年的销售额为508.25亿元，2018年的销售额为875.5亿元，实际增幅为72.2%。

虽说是一场乌龙事件，但是，佳源集团与佳源国际的关系，注定会成为市场热议的焦点。

根据最新公布数据显示，佳源集团2021年1-12月销售额为875.1亿元。

也就是说，2018年-2021年期间，佳源集团的销售额丝毫没变。而在佳源集团的全力支持下，佳源国际2021年销售额，也不过360亿元。

绿档房企另有“猫腻”，美元债2月到期

值得注意的是，佳源国际的“三道红线”表现不错。

截至2021年上半年，佳源国际的净负债率为40.71%、剔除预收款后的资产负债率为62.11%、现金短债比为1.29,“三道红线”指标全部达标，居于绿档之列。

而佳源国际之所以可以归于绿档房企之列，还是靠的沈天晴及佳源集团。

我们知道，随着2020年“三道红线”的正式提出，房企纷纷使出浑身解数降档。最常见的招数，就是拉来少数股东权益，做大净资产。

而佳源国际对少数股东的入局根本就不感冒，因为其背后有控股股东这座大靠山——沈天晴及其名下的佳源集团。

资料显示，近年来，沈天晴一致在向佳源国际注入优质资产，而且几乎不拿现金，给股权就行。

最近的操作，是在2021年1月14日。彼时，沈天晴曾向佳源国际注入了3个青岛项目和1个威海项目，而佳源国际以“债券 配股 现金”三种形式，向其支付72.48亿港元。其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。

也就是说，佳源国际仅用10亿元的现金，就获得4个优质项目，同时做大了净资产，真是享尽了“便利”。

数据显示，2019年-2021年上半年，佳源国际的归母股东权益，从86.72亿元，增长至203.4亿元；而其少数股东权益，直到2021年上半年，才第一次录得28.48亿元。

除了控股股东沈天晴不断注入资产以外，佳源国际的绿档还要归功于统计口径。

例如，其1.29的现金短债比，计算中只涉及到81.28亿元的短期借款，却没有计入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。

而事实上，仅美元债一项，佳源国际共存续有7笔美元债，规模合计13亿美元左右，融资成本平均为11.79%，远高于行业均值。

仅在2022年2月、5月，佳源国际就要面临两笔美元债的到期兑付。这两笔债务虽然没有被佳源国际计入短期债务，但是，该来的终究是要来的。

就在近期，多家房企为即将到期的美元债发愁，不得已向债权人需求展期。

而这些房企有共同点，其一都是中小型房企，去年销售表现不佳；其二发行的美元债利率都高于10%.

如此看来，佳源国际下个月到期的美元债，会不会如期兑付就有悬念了。

另外，需要注意的是，佳源国际的融资方式还非常以来信托，2018年之前，占比几乎超过七成。

虽然在2020年，佳源国际信托贷款余额占有息负债比重已经下降至17%。但是，佳源国际的部分信托融资被隐藏了，只是没有在报表中呈现出来。

例如，在2021年实施的“佳源青岛2号融资集合资金信托计划”，累计融资40亿元，虽然佳源国际对此进行了担保，但是其融资主体青岛领世华府地产有限公司，并未出现在其报表中。

综上所述，佳源国际的负债情况，并没有其报表呈现的那般安全。

最近的考验，就是下个月到期的美元债。

原文作者：梁华梁

编辑：王婷妍

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