日本东京房地产泡沫（那场改变日本国运的地产泡沫）

东京热：那场改变日本国运的地产泡沫

文/于大头

二战结束后，麦克阿瑟将军成为了日本的“太上皇”，双方经历了数年的血战，如今胜负已分，惩罚和削弱日本成为美国对日的主旋律。

麦克阿瑟

但是，朝鲜战争的爆发，改变了这一地缘政治均衡，美国人意识到日本在东亚的重要性，在天量军需订单的刺激下，日本的工业体系迅速重建起来，从此元气日增。

此后，无论国际风云如何变幻，拥有美国驻军的日本始终没有波及其中，拥有了几十年的经济建设的和平环境。

战后婴儿潮随之出现，为后来的经济腾飞提供了充裕的劳动力，日本的经济表现得到了世界范围的认可，国际游资海量涌入日本。

在经历了一连串经济景气和投资热潮之后，70年代后期，贸易立国成为日本的国策，出口成为了日本经济发展的主要推动力，同时实行1美元兑换360日元固定汇率政策，保证了日本出口的稳定。

随之，索尼、松下、丰田等一批富有竞争力的跨国集团登上历史舞台。

由于日元的价值被固定汇率严重低估，在低成本的优势带动下，1970年，日本汽车出口达到100万辆，到了1980年，达到了近600万辆。

日本成为了仅次于美国的全球第二大汽车生产国，日本工业制造能力开始称霸全球，“日本制造”以其低价位，高质量受到全球消费者的追捧。

八十年代，日资企业大量收购美国企业和房产，包括著名的洛克菲勒中心和帝国大厦，还有好莱坞最为知名的影视制作公司，都成为日本人囊中之物。

买下美国，是当时日本的流行话语。

美国人慌得一比，好容易赢得了对日战争的胜利，眼瞅着日本人又在美利坚合众国的土地上攻城掠地，指哪买哪，如入无人之境。

日本人已经成为他们最大的债主，没事儿就过来收点租子。

美国人决定出手，一方面解救自己于水火，另一方面解决贸易巨额逆差的问题。

太阳底下无新事，你今日所看到的，历史上都会有类似的剧情上演过。

美国人开始发起贸易战，个别激进者开始抵制日货，砸美国人的日本车，差点被美国车主拿枪轰了。

日本也意识到，这样下去，朋友也做不长久。

于是，在各方努力下，1985年，在纽约的广场酒店，美国、德国、法国、英国、日本，签署了协议，决定联合干预外汇市场，使美元对世界几个主要货币的汇率有预期的下调，这就是著名的“广场协议”。

这个协议，曾经背了世界上最大的锅——它是日本泡沫破裂的罪魁祸首。

从此时，到1990年日本东京地产泡沫破裂，还有五年的时光，要不是随后日本政府的步步失误，日本地产未必会有后来的滔天巨浪。

所以，广场协议，只是一个故事的开端，你猜到了开始，不一定猜到了结尾。

在当时的日本人看来，日元升值，有利于日元的国际化，增加日本海外投资的优势，改善日本国际形象，增强日本人的购买力，不是什么城下之盟。

日本开始大量卖出美元，买入日元，配合日元升值。广场协议之后，美元兑日元从1985年的1:240，逐渐升至1:120。

考虑到日元升值的元素，出口受阻，日本政府制定了相配套的内需拉动政策，放松国内的金融管制。

从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，为日本历史最低，也是当时世界主要国家最低，没有之一。

这种黄河之水天上来的货币政策，是日本政府第一个决策的失误，从此日本遍地资金，金光闪闪放银光。

日本与土地转让相关的税收，也做出了相应调整：1971年，土地转让收入2000万日元以上，采取75%的税率。1981年税改，4000万以下采取20%税率，4000—8000万采取50%税率，8000万以上采取75%税率。

这是日本决策层面的第二道失误，这个政策一出来，连街上的二傻子都知道，捣腾地是个好生意。

1987年5月，日本政府出台了“晋级经济对策”，该政策总共增加了6万亿日元的年度财政支出：

增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目；

减税1万亿日元；

增加7000亿日元资金，以期通过住宅金融公库强化住宅金融制度。

至此，房地产已成燎原之势，连索尼、丰田、松下等大公司亦未能免俗，全部杀入房地产领域。

整个经济脱实向虚，举国上下，街谈巷议，开谈不说房地产，不是傻逼是傻蛋。

1987年末，日本的股票市值已经占全球股市总市值的41.7%，超过当时的美国，成为世界第一。

1987年—1991年，5年间，东京都的土地资产总值超过了日本全国GDP总值，可以买下整个美国。

股市和楼市的疯狂，造就了举国若狂的财富，那个时候的日本人，彻底从战后的节约简朴中走出来，开始了挥金如土的土豪岁月。

一名日本家庭主妇可以花上500美元喝着一杯点缀着金粉的精致咖啡；

最普通的男人也可以跑到最高端的银座红灯区去呼酒买醉纸醉金迷；

每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司车补好几百万，花不完；

男多女少，女孩子很受重视，圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平安夜下来基本40万日元就没了。

日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不能低于1万，一个月三场演唱会，一周一场电影属于常态化。

那时候是毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配。

如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。

当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。

日本人忽然拿来了新的合同书，价格是6.1亿美元。日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。

……

上帝欲令其灭亡，必先令其疯狂。

到了1992年3月，房地产相关的贷款总额，已占全国银行贷款余额的35.5%，数字达到150万亿日元，国际游资充溢其中，赚得盆满钵溢。

终于，政府开始意识到问题的严重性，开始出手纠偏，扔出三个王炸：

提高贷款利率；

控制房地产贷款总额；

提高土地保有税。

本来是看到一屋子的人沉睡，日本政府想唤醒他们，但是采取的手段是扔了一个手榴弹进去，结果是所有人都醒了，四散逃命。

嗅觉灵敏的国际游资开始大肆做空日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。

那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们抛出了自己名下的所有房地产资产，断臂自保。

房地产市场也随之崩盘，羊群争相踩踏出场，遍地鲜血尸骸。

系统性风险爆发了， 于是真正的流动性危机到来了，延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了，房子被银行收回，流落街头。

银行收回来大量的房子无处变现，遂破产，一时间哀鸿遍野。

菊与刀，是这个民族的性格两面，他们面对不断高烧的经济，采取的方法是把大象直接关进了冰箱里，结果是烧退下来了，大象死了。

自此，日本进入萧条二十年。

与此同时，中国的GDP增长了36倍，超越了日本，成为全球第二大经济体。

这场轰轰烈烈的房地产泡沫中，无数人一生的积蓄灰飞烟灭。

其后诞生的一代日本人在萧条中长大，他们深知生存的艰难，渴望大公司的安稳，缺乏挑战精神，他们开始了更为严重的少子化旅程，有的甚至是丁克，不生孩子，他们喜欢宅，窝在家里，不去消费，哪怕商家门口写满了血拼。

危机消融了财富，同时也摧毁了一代人的精神和信念， 这样的危机，对任何国家来说，代价都过于巨大。

人类是没有记忆的，人类接受的最大教训就是不接受任何教训。

17世纪30年代的荷兰曾发生盲目投资郁金香热；18世纪初的英国发生过殖民地开发投资热，以致科学家牛顿也曾卷入其中而饱尝亏损之苦；20世纪初期，一战后经济空前繁荣的美国，在1929年10月24日经历了所谓“黑色星期四”的股市暴跌，由此引发世界性的恐慌；半个世纪之后，日本爆出迄今最大的经济泡沫……

历史最大的悲剧就是，同样的悲剧一再上演。

主政者自然深知得失，本文不再探讨，对于普通人来讲，学点哲学，阴极阳生，否极泰来，千里搭长棚，天下没有不散的筵席，有人起楼台，有人宴宾客，最后他们的楼都塌了，你能做的，就是在繁花似锦、烈火烹油时，提前撤出，不赚最后一个铜板。

挣钱本身不是易事，当隔壁的二傻子都知道买房子只赚不赔时，你最好的选择是出手你所有可以出手的房子，最起码，不要再掺和进来。

富贵险中求，这句话害死无数人，但愿不要再害到你，尽可能不要加杠杆，你是普通人，承受风险的能力自己心里应该有点逼数。

假若你有钱，最好要有全球视野，资产尽可能多国配置，这样除非是遇到全球性大萧条，一般不会有灭顶之灾。

如果只有1000多块钱，怎么全球配置？建议你买个地球仪，看着地球仪想想就行了，不用那么费劲，划不来。

呜呼！灭六国者六国也，非秦也。

族秦者秦也，非天下也。

秦人不暇自哀，而后人哀之，后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。

但愿，你永远不是那个后人！

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