房产经纪区域开拓执行方案（买卖双方博弈观望）

市民在广州市黄埔区一楼盘销售中心看楼。

中介在广州悦吉北街路边摆摊。

2021年2月8日，深圳住建局发布二手房成交参考价，不同小区房与实际挂牌价的差异达到70%以上。8月31日晚间，广州市发布建立二手住房交易参考价格发布机制的通知，首批热点区域二手房参考价随即发布。

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房参考价。至此，大湾区内已有深圳、广州、东莞三个城市落地二手房参考价。

这一举措影响几何？南都记者走访了解市场得知，参考价推出后二手房成交量下滑明显。

广州

一、二手房价倒挂片区增多

“年中的时候有16家中介，现在实际营业的大概只剩8家。”广州牛奶厂片区某品牌中介经纪陈小朗(化名)告诉南都记者，最近三个月，牛奶厂片区都没有住宅成交，越来越多的中介撑不下去。8月31日晚发布的96个二手小区参考价，令此前已被接连新政打压的广州楼市雪上加霜。不只郊区，目前中心区的一些一手楼盘也在悄悄降价或降低装修标准。伴随一、二手房价倒挂的片区越来越多，二手房越来越难出售，楼市成交或进一步冰封。

一家中介至少四五十人离职

刚过去的国庆长假，曾是不少经纪寄望的赚钱好时机。但在广州房价先锋板块珠江新城，留守于此的经纪几乎都是“颗粒无收”。

“我们店22个人，整个国庆假期总共就只卖出去一套。”某中介负责人罗先生说，自二手参考价出台以后，9月以来珠江新城的二手房成交变得更难。“7月份店里的收支基本是持平的，8月份因为成交放款慢，收不齐全款提成，所以是亏本的；9月份亏本更加厉害。”

9月份，罗先生所在的门店总共只成交了三套房，其中只有一套是珠江新城的二手豪宅，总价1000多万元；另两套都是其他片区的一手公寓，总价低。

“现在客户看房，很多都想捡漏。”罗先生说，目前珠江新城的看房客，看完普遍不做声不还价不置评；一旦还价，都是直砍10%。即便如此，目前珠城的房价仍然相对坚挺，故而成交更难。

“现在我们基本放弃珠江新城的二手房成交了。”同在珠江新城的某品牌中介经纪小邓，长假7天直奔一手住宅和公寓销售中心。虽然现场人头攒动，但7天里没能成功卖出一套房。他所在的中介门店同事亦如此。

在海珠区南洲板块，某中介经纪黄先生直接休七天长假，回了惠州老家，直到8号才返回广州上班。“我就猜到了，今年的国庆假期房子肯定不好卖。”事实上，在9月份，他也只卖出一套二手宿舍，“66平方米，190万元”。

“一家公司，四五十家门店，整个国庆也就成交那么几套房。”近年成立的某中型中介公司负责人杨先生告诉南都记者，二手参考价一出台，楼市就像遭遇冷空气，成交量立马掉下来。“9月成交比8月下滑两三成；对比6月下滑至少五成。”在他看来，今年的楼市高峰时刻是3、4月份。

按照此前目标，杨先生计划在今年将直营的品牌门店拓至50家。但如今2021年只剩一个季度，他只达到40家的目标，就已放弃再拓市场。“本来8月份有几家商铺要签合约，但我们都不签了；有两三家在谈租赁商铺的，我们也都放弃谈了。”

自从9月至今，杨先生的中介公司已有四五十名经纪辞职不干，“平均每家店至少流失一人”。杨先生坦承，如果后续市场更冷，不排除关闭一些门店，把人员调到其他热门的门店。“开店的成本和没开店的成本相差太大了。”杨先生说，其公司现已经调整业务方向，积极打入一手市场。

一手楼盘售价普遍低于市场预期

限价之下，广州无论中心区还是郊区，都已有一手楼盘出现降价，一、二手房价倒挂现象愈发常见。

上半年，黄埔区曾有数个一手楼盘吹风价在5万元 /平方米至6万元 /平方米，最终实际售价低于此前的吹风价，普遍以5万元 /平方米开盘。

于今年初拍地到封顶价，再经摇号决出拿地房企的前东风化工厂地块——卓越招商臻珑府于今年国庆期间开盘。作为黄埔区的贵价地之一，该盘开盘单价多在4.5万-4.9万元/平方米之间，亦远比上半年的同片区的其他新盘价格低。

近郊的黄埔萝岗，众多一手楼盘亦纷纷开出比市场预期低的售价。

今年9月中旬，科城山庄峻森园开盘，单价介于3.6万至4.2万元/平方米之间，不仅比二手挂牌价便宜，更相当于回到2017年的开盘价。

上半年，萝岗片区不少一手楼盘报价都在4万元 /平方米，但目前不少已回调至3万元 /平方米。

今年4月底，白领梁生认购萝岗某大盘的一套中层物业，彼时报价为折前4.3万元/平方米，折后价是4万元/平方米，梁生交了20万元后签订认购意向书。直到今年9月中旬，该盘方拿到预售证；9月底网签，其网签均价更降至3.6万元/平方米。对比4月底，该盘在5个月间降价4000元/平方米。

不过，该项目在比4月降价4000元/平方米后，也将精装修变为简单装修。“原定的送全屋智能家居、三个厨柜、衣柜及电视背景墙等，都被取消了。”梁生表示，此前的交楼标准高端大气，“主卧一个衣柜据说就要好几万元，一个开关就要499元”，但降价后也减了相应标准。在5月以后再推出的产品也基本都在3万元 /平方米，普遍已是改为简装或毛坯交楼。

番禺万博板块，某网红楼盘去年底及年初的售价不少都在6万元 /平方米，最贵甚至达6.8万元/平方米，且优先一次性付款者，贷款购房还得靠边站。但9月以来，项目三期被曝售价已低于6万元/平方米。而在本周，更有网友曝光以5.3万元/平方米的单价买到低层单位。

地铁18号线刚通的南沙万顷沙板块，有楼盘从4月底开盘时的2.2万-2.6万元/平方米，回调至现在的一口价2万元/平方米。整个南沙区，早在4、5月起，就陆续有楼盘降价抢客。

限价之下，更多持币购房客，有望以较具性价比的价格上车。但受贷款政策及二手参考价出台、楼市集中供地大量流拍等影响，广州楼市成交量仍在继续下滑。

据网易房产数据中心监控阳光家缘数据，2021年9月广州一手楼网签成交7901套，环比8月7180套增加一成，同比2020年9月的16575套减少8674套，下降52.33%。二手方面，9月广州二手住宅成交量（自助网签 中介网签，数据来源：广州中原地产研究发展部）6198宗，环比8月（8535宗）下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交最低位。

深圳

有热门片区二手房价直降600万

今年以来，深圳率先实施了二手房成交参考价，并在最近一段时间进行了多轮调控。如今的市场有什么变化？

位于深圳福田的百花片区，区域内除了有多个住宅小区，同时还汇聚了多间中小学校等优质教育资源，一直都是热门的学区房片区。记者在走访百花片区一些房产中介后了解到，这里不少的二手房成交价已降了数百万元。

一家房产中介工作人员介绍，上个月有成交核电花园的一套房子，之前卖得最贵的时候，就是市场比较好的时候，卖过1700多万元，然后上次成交是1100多万元，降了600万元。

中介表示，全深圳的二手房交易价格都有所下调，而部分之前在观望的卖家最近又开始重新放盘了。

数据显示，今年9月深圳二手住宅仅成交1765套。有专家表示，深圳实行二手房参考价发布机制，同时也在推行“大学区房”的教育改革。在多重政策的效应下，二手楼市也维持成交量低迷的行情。中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示：“以往获得名校的机会最主要的办法就是买个房子，‘大学区房’的教育改革把某个楼盘百分之百进名校的规定打破了。若干个楼盘面对的不是一所学校，实际上是五所学校、六所学校，大大打击了学区房方面的炒作。”

东莞

房源大量被撤，银行仍在“观望”

10月8日，东莞发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并要求自发布之日起执行，东莞二手住房交易参考价终于靴子落地。在东莞218个成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格出炉后，不少市民直呼“房价打折”。10月9日，南都记者走访中心城区多家中介门店发现，在东莞二手房参考价发布后，有中介门店紧急撤下挂牌房源信息，有平台更是火速下线有参考价且挂牌价明显高于参考价的二手房源。

中介门店、平台紧急撤下房源信息

10月9日上午，记者走访东莞中心城区多家中介门店，发现大部分门店门可罗雀，甚至有个别门店大门紧闭。在东莞南城热门小区万科金域华府附近，记者看到，在万科金域华府等成交活跃住宅小区的成交参考价发布后，包括链家、德佑、糯家、合富、融易找房在内的大部分中介门店都已经把挂牌房源的展示资料撤下来了，从门店外墙玻璃也可看出挂牌房源资料被紧急撤下来的痕迹。

除部分中介门店紧急撤下挂牌房源信息外，还有平台火速下线有参考价且挂牌价明显高于参考价的二手房源。在东莞二手房参考价发布次日，有经纪人反映在贝壳找房APP上，部分高于二手房参考价的房源已不在外网显示。记者从该经纪人发布的截图看到，一单价为33801元/平方米的挂牌房源，外网不显示的原因是“超出本市单价上限，调整房源价格使其呈现”。9日上午，记者看到贝壳找房APP上面东骏豪苑小区仅剩车位在售。

对此，记者采访了东莞贝壳相关负责人。该负责人告诉记者，在10月8日东莞发布二手房参考价后，东莞贝壳严格执行通知提出的要求，平台暂不显示有参考价且挂牌价明显高于参考价的挂牌房源，而没有参考价的挂牌房源则正常显示。“接下来，我们会进一步和放盘的业主进行沟通，如果业主不接受按照参考价放盘，那我们将会在平台下架该房源。”

而在万科金域华府附近一家正在转让的中介门店，记者看到还没有来得及撤下来的挂牌房源信息。这家门店的挂牌房源信息显示，东骏豪苑一建面约200平方米的4房，总价1000万元，单价50003元/平方米；万科翡丽山其中一套房源总价400万元，单价42212元/平方米；中信凯旋城一套建面约134平方米的3房，总价590万元，单价43743元/平方米。而根据东莞最新发布的二手住房交易参考价，东骏豪苑成交参考价34064元/平方米，万科翡丽山成交参考价30827元/平方米，与市场挂牌价仍有较大差距。

有参考价小区买卖双方都在观望

位于东莞万江的理想0769小区，在二手房参考价出炉后，就有业主连夜询问该小区挂牌房源价格调整情况。德佑巨邦地产门店负责人告诉记者，10月8日晚上就有业主前来询问是否有按照参考价进行挂牌的房源，可见二手房参考价影响力之大。该门店负责人还称，理想0769小区平层的挂牌价和参考价其实相差无几，对这部分业主来说影响并不是很大。但理想0769小区有大量的复式，二手房参考价对这部分业主的影响相对会比较大。“我们后续也会持续跟业主进行沟通，调整房源挂牌价格。”

该门店负责人告诉记者，自今年2月“莞六条”出台以来，东莞的二手房市场就已经非常惨淡了。尤其是近两个月来，其所在的门店几乎没有成交量。而在东莞二手房参考价发布后，不少小区房价“打折”，买卖双方都在博弈、在观望，二手房市场异常艰难。谈及二手房参考价对后市的影响，该门店负责人直言“不好说”，还需要看政策具体实施情况。

实际上，不少城市出台二手房参考价后，并不是不允许业主以高于参考价的价格卖房，而是房产总价标得越高，参考价越低，购房者需要付的首付越高，这就抬高了购房者的买房门槛。对此，该门店负责人表示，今年以来其门店成交的房源大多面积小、总价低，基本都是刚需客户。若提高首付门槛，二手房成交可能会更加惨淡。

在东莞二手房参考价出炉后，南都记者也向多家银行机构了解跟进最新情况，由于政策刚出炉，目前尚未有最新的执行反馈。多名银行从业人士表示，目前上级部门尚未有更多细则出炉，因而同业基本处于观望状态，正密切沟通中。关于如何执行，仍需要与监管部门沟通，进一步研究确定。

,