嘉悦中心loft怎么样(但你未必敢买嘉裕中心J公馆)

嘉悦中心loft怎么样(但你未必敢买嘉裕中心J公馆)(1)

时间倒回2011年,距今刚好十年,由合景泰富、富力地产、新鸿基“强强联合”开发的广州顶级豪宅天銮耀世登场,正式开盘的售价为4.5万/平

之后陆陆续续卖到2013年-2014年,最后的一手房销售价格去到12-13万/平(虽然价格这么高,但后期主要是顶楼复式产品,不具有普遍的市场意义)

如今2021年,天銮的二手房市场价为14-16万/平,几乎追平了中区的中海花城湾、嘉裕公馆,比隽峰苑、保利心语、利雅湾等还要高

别忘了天銮是商业性质的楼盘,不是纯正的住宅性质,可这并不妨碍它的升值,对了,天銮带的是体育东小学学位,这在当年还是特事特办的

嘉悦中心loft怎么样(但你未必敢买嘉裕中心J公馆)(2)

绝对的大平层、复式,绝对的一线江景资源,绝对顶级的物业管理,绝对旺中带静的大花园大社区

从这些优势足以看出当年开发商“三杰”对于产品上的精益求精,当然当年开盘的4.5万/平也属实不低,因为这个价格超过了稍晚登场的嘉裕公馆

一句话:天銮是广州整座城的豪宅奥斯卡(商业性质来看)

那么好了,正处于销售期的嘉裕中心J公馆怎么样?同样的商业性质,同样珠江新城中区的黄金地段,同样顶配的装修和物业管理,这个盘买得过吗?手上没有名额能买吗?

嘉悦中心loft怎么样(但你未必敢买嘉裕中心J公馆)(3)

先说地段,虽然同属于珠江新城中区的位置,但有江景和无江景区别还是很大的,即使有江景也会分第一排江景和第二排江景,嘉裕中心J公馆无疑是属于无江景,这一点比天銮差了不止一个档次

产品层面,69-180平的面积来看,开发商胆子还是略微小了一些,这个可能跟前期建筑本身已经规划好、建设好有关,和里面的梁、板、柱的结构有关,因为过密的柱子和剪力墙势必会影响户型的格局和平面布置

这和动辄200平以上的天銮比起来相差很大,在总价约束上不是同一个物种,甚至和目前在售的珠光金融城壹号相比也不同(金融城壹号也卖10万 ,可以带明火,这和产品与客户定位有关系)

嘉悦中心loft怎么样(但你未必敢买嘉裕中心J公馆)(4)

当你看到上面这张图之后,想必会吐槽:嘉裕怎么会做出这样的产品呢?7梯27户,最大面积才180平,按照这个地段和嘉裕该开发商的水平,最大面积肯定要干到300平啊

一层只有1户是179-180平的三房户型,西北单边位望整个花城汇广场;其他稍大面积的是140平的两房单位,以及140平的一房单位;27户当中,至少有21户是100平以下的以70平为主的单间

从产品面积上看,嘉裕中心J公馆肯定不属于顶级豪宅了,且这栋楼在几年前就已经建设完毕,整体的建筑设计和格局已经尘埃落定,后续只能在软件和服务上做加分项,硬件动弹不了

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销售单价在10-13万之间,最高单价去到13万左右,总价在740-2300万之间,按照现场给出的租金330-350元/平/月来看,整体的租售比去到3.2-3.8%。看数字还可以,至少比住宅的1.0-1.5%强太多,但实际估计得打个8-9折吧

考虑到商业性质的物业,最少首付成数为5成,最多贷款成数为5成,而且最多只能贷10年,那资金使用效率不高也是不争的事实

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项目总占地约1.28万平,总建约18.9万平,容积率11.3。整栋楼分为3种物业形态,底层为五星级写字楼,只租不售,租金在180-200元/平/月;顶部为万豪酒店,中间部分才是今天要重点介绍的嘉裕中心J公馆(项目整体叫嘉裕中心,在售的公寓叫公馆或J公馆)

五星级写字楼的大堂和J公馆的大堂均设在金穗路上,万豪酒店的专属大堂和入户则设在冼村路上,最大限度地保证了办公、公寓、酒店的客群之间互不干扰

配套方面,除了室内的专属私家空中泳池(畅享IMAX城市夜景,室内无边际恒温泳池),以及顶部的万豪酒店,在整栋楼的一层还设置有私人的顶级会所,这个会所就是广州首个时光主题影视会所

下面这4张图分别是私人会所的vip级影视厅、22人的专属私人光影独立包房,以及雪茄洋酒为主题的酒吧,广电元素足够的幻影通道

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会所实景图

这个项目的“广州首个时光主题影视会所”设在整栋楼的一楼,除了满足自身的需求,肯定是要对外营业的,就像隔壁的W酒店一样,在风格和档次上可以参考

除自身配套外,周边的商业配套还有高德置地广场、igc、K11、广粤天地等;周边的娱乐配套有宋高档餐厅、潮馔·新派潮菜、Space Plus 酒吧、劳斯莱斯幻影豪车俱乐部、广粤会等

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再来看看产品,从户型本身来看,销售现场有3间样板房,一间是140平的一房单位,剩余两间是70平的单间和一房单位。这一类产品的主要特点是:

1、公共空间的面积浪费特别严重,比如大堂、电梯厅、消防走道

2、房内客厅、餐厅的面积占比,相对比同样面积的住宅要大,就是很阔绰

3、房间数很少,能做一房绝不做两房,能做两房绝不做三房,且房间的卫生间绝对是顶级五星级酒店的配置

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嘉裕中心J公馆的装修设计团队是阿特金斯(ATKINS,世界级的顶级设计公司),装修设计是世界第一的酒店设计公司HBA,园林设计是皇室御用园林设计“宾士纳设计事务所(BENSLEY. DESIGN. STUDIOS)”,这三家公司的名号往这儿一放,你就知道分量了

前几天在现场,我在3个样板房里呆了至少30分钟,这三间房的装修是我近2年来看到过的设计感、施工工艺、用材用料综合得分最好的一个项目了,有点东塔瑰丽酒店的风格,至少也是plus-版,比网红雅致酒店的标准更高一些

在户型上,最好的户型肯定是140平的(140平有两种形式,一种是一房单位,一种是东南单边位的两房),其次是179-180平的3房单位,可惜一层只有一户

180平的这个户型是北向、西向的单边位,视野非常好,北向望到越秀金融大厦、珠江城,以及整个花城汇广场,可惜现场没有做这个样板房。嘉裕中心J公馆的户型是可以开窗的,客厅和卧室都可以开窗,这就避免了纯酒店的那种封闭空间感

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嘉裕中心J公馆 | 户型图

以后住这里的客户群体,其实也就是租客群体,居家客是不会住在这里的,可以参考一下W领峰的客群

在珠江新城上班的高级金领,公司在珠江新城但总部在其他城市的广州公司高级领导,对物业管理要求极高的享受型单身男女,或者对追求“只喜欢住市中心,喜欢逛奢侈品牌店,追求楼下转角遇到爱”的网红主播们等等,ta们对租金不敏感,只住好的,只住贵的

投资来看,这个项目怎么样?简单粗暴,直截了当一句话:不要碰公寓。不管是市中心的嘉裕中心J公馆(公寓),还是珠江后航道的越秀天荟江湾、佳兆业中心,又或者是鱼珠的珠光金融城壹号,在投资上来看都是不太行的

记住结论就行了:嘉裕中心J公馆与天銮不是同一个级别和档次的,不能用天銮的价格变化趋势来指导买入这个项目的决策

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最后再说一下看完项目之后的两点感受:

1、什么是真正的厚重感与踏实感

室内装修的成色好不好,其实用心去感受就可以体悟得到,双脚踩在地面上的那种感觉,不是一般意义上的抛光砖、普通大理石或者木地板能够比拟的

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2、谁说房子里的卫生间必须有窗

看过汇悦台、保利天悦,你会发现不是所有的户型,所有户型里的套房卫生间都必须是明卫,至少在一套房子里,次主套、或者次次主套的卫生间是暗卫,而且这种好像很流行

一方面大户型在设计上不太可能保证每一个卫生间都能采光,另一方面3房3卫,3房4卫、4房5卫,甚至2房3卫已经保证了房子内有相对足够多的卫生间了,其中有一个卫生间是暗卫这是户型平面在设计层面、建筑设计上的考量

当然了,如果是公寓,尤其是高端公寓的房间,配备暗厕那更加的稀松平常,一点儿也不奇怪;顶级酒店就更是如此,比如四季、瑰丽,网红雅致酒店等


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