广州大学城公寓值得投资吗（广州番禺大学城）

最近，在抖音上看装修，无意中刷到一则房子的广告：广州大学城人才公寓，地铁旁精装两房，50 万一套，70 年产权还带独立房产证！

毕竟这是广州的大学城，周边房价去到 4-5 万一平的大学城，居然还能冒出单价 1 万多的笋盘，到底是不是真的？

在好奇心的驱使下，我给对方的视频评论了，结果销售神神秘秘，不肯在评论区透露半句，说要私聊。

私聊之后中介告知，楼盘的信息是真实可靠的，价格属实，这时对方仍未没说出楼盘名。

对方态度很谨慎，关于楼盘信息，价格、购买名额、付款方式等等都含糊不清，而且迟迟不肯说出楼盘名，无奈之下，我只能应对方邀约，去到现场一探究竟。

故弄玄虚这么久，是骡子是马，总要拉出来遛遛。

｜复式双钥匙，均价 1.1-2.2万 /㎡

坐地铁到新造站与销售碰面，才知道项目叫学畔公馆。项目位于番禺兴业大道东侧，夹在暨南大学和华南理工大学中间，该地块是市头村经济发展留用地。

从新造地铁口到项目，还有 2.6 公里的距离，走路的话还是蛮远的，还是打车或者公交接驳靠谱点。

而且，新造地铁站出来的周边环境很一般，到处都在修修修，建建建 ~ 像南大干线等道路已经完全打通，准备投入使用了！

周边的商业更是绝迹，起码目前来说，在周边没有看到一家商业。项目交付后，也是全靠公寓楼下的两层底商，相对比较贫乏，大型一点的商业商圈，还要依靠万博 CBD。

项目共规划建 7 栋楼，其中分为 3 栋住宅和 4 栋 20 层高的公寓楼。学畔公馆建的楼虽不少，但能拿出来卖的也就只有 4 栋的公寓楼，3 栋是用作敏捷总部办公，其余的 5-6-7 栋住宅和 1-2 栋公寓都是回迁安置房，不能对外售卖。

据销售介绍，目前在卖的 4 栋的公寓楼！

接下来重点讲讲户型，目前有32㎡、41㎡、64㎡的户型在卖。

32㎡和 41㎡分别是平层大单间和平层一室一厅，双钥匙户型，可选一层购买，也可选二层，价格在 1.1 万 /㎡左右。也就是说，31㎡的户型，总价只需 33 万就可以上车。

不过有一说一，麻雀虽小，但五脏俱全，阳台、厨卫、置物柜等都预留有空间，41㎡户型的客厅阳台是内嵌式的，挺让人纠结的，跟客厅打通了，晾衣服不雅观，但不打通的情况下，客厅又显得更小了。

▲ 41㎡平层户型样板房

这两个户型相对来说楼层是比较矮了一点，不论是一层还是二层，层高都是只有 2.3 米，虽然2.3，但是真正的身在其中也没有感觉到什么压抑的感觉！

另外的 32㎡复式户型是一室一厅，也可根据需求改为二室一厅，64㎡的复式户型也同样，可以做到 3-4 房，复式两层总层高 4.8 米，据销售说，价格在 2-2.2万左右，我算了一套 32㎡的复式户型，折后总价 62.8 万，折合单价 2万 /㎡。

▲ 32㎡复式户型样板房

以上这些户型都可以选择毛坯或者精装交付，毛坯的价格，平层户型价差 1000 元 /㎡，复式户型价差 2000 元 /㎡，选择上相对比较灵活。

关于首付方面，还是和普通公寓一样，5 成首付，也可做低首付，首期交 5 万即可，剩余的做金融贷或者选择向开发商借贷，分期三年免息。

项目情况盘点

我们来捋一捋楼盘的关键信息。

据销售介绍，房产证写的是70年公寓性质。一般公寓产权年限都是 40 年，

为什么这个楼盘的产权年限能有 70年？

产权所属，和地块性质有关。

国有土地使用权的取得方式分为：「出让」和「划拨」两种。

项目现场，拍到了楼盘相关证件，可以看到这个公示文件，红色圈圈就是土地性质，上面清清楚楚写着「划拨」。

而我们平时所说的商品房建设用地，以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，土地性质为「出让」。

学畔公馆的地块性质属于政府划拨用地，所谓的70年产权 的公寓，实际上卖的只是使用权。

购买 " 产权公寓 "，土地使用权期满后续期，公寓仍然是你的，而购买 " 使用权公寓 " 等于一次性预缴了多年的租金，所有权不属于买家。

换句话说，你花钱买的房子，相当于买了一套长租公寓。

这样的公寓买了之后有没有证吗？

销售答复：" 有证的，70 年产权从明年（2023 年）收楼之时开始算，如果未来想买下这套房子，需要缴契税 3 个点。之后你打算把这套房子转手出去卖给别人，不需要其他的税费，只需要几千块钱转手费。"

因为后期政策允许下是可以出房产证的，只不过就不是70年使用权，是40年的独立产权证！

正常的商业公寓买卖需要极高的税费，这套公寓却号称不需要任何税费，只需要转手费？可想而知，只有使用权在转手时才不涉及税费。

由于卖的是公寓不论独立房产证或是使用权，因此，房子不能落户、不带学位、不占用购房名额，想上公立学校，只能靠积分入学。

既不能读书，又不能落户，如果是刚需的，买来小孩读书，落户的，那就不要选择公寓，直接选择住宅！

｜个人建议

使用权公寓，到底什么人会买？

买来投资，做成酒店式公寓，出租给周边大学的学生，似乎可行。

在贝壳租房搜索 " 大学城 "，房源价格跨度很大，粗略计算了一下周边租金情况。

销售称，以最小的建面 32㎡双钥匙一房一厅单间为例，保守估计月租金大约在 2500-3000，一年下来，租金收益超过 3.5 万元，如果是 2 房，大致得去到 4000 以上。

销售表示公寓是使用权项目，只有集体大证，卖的是使用权，也就是大家说的使用权公寓。因为，这类公寓大多地段优越，且价格极低，一般都在 1 万 / 平左右。后期政策允许是可以办证的！

学畔公馆到底值不值得买？

如果自住过渡的，建议考虑其他的项目，平层的层高会矮点，伸手就能摸到天 …… 复式价格不便宜，还不如买住宅。且周边的配套不太完善，虽然说项目自带底商，但是仅限于日常必需品的购买。

夹在两所大学之间，还是具有投资属性的，不过使用权限的公寓！所以投资还是可以的，如果一直自住的话，个人不太建议！因为谁也不会在公寓住一辈子的吧！

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