地铁与房地产（在房地产这座围城）

房地产特殊时期腾出了“生态位”，对于地铁集团是刚刚好的时机。

文 / 巴九灵（吴晓波频道）

2022年的房地产市场，犹如一个围城，里面的人想出去，外面的人想进来。

想出去不难理解，想进来的是谁？我们发现，不少地铁集团混迹于各城市集中供地的现场，大手笔拿地。

9月15日，杭州第三批集中供地中，杭州地铁集团一举拿下两宗地块，耗资40亿元。

今年5月，广州首批集中供地中，广州地铁拿下4宗地块，耗资165亿元，达到总成交额（341亿元）的48%。

去年11月，深圳第三批集中供地中，深圳地铁以178.51亿元总价拿下5宗地块。

卖几块钱地铁票的地铁集团，已经开始卖起了房子？

实际上，许多地铁集团旗下都有房企，他们默默赚钱，不争声名。近两年，在房地产形势不佳，许多房企经营不善的特殊情况下，地铁集团的房地产业务却在扩大，上了各种榜单，再低调也藏不住了。

地铁集团的副业行动

造地铁的为何跑去造房子？

原因很简单，就是卖地铁票不赚钱。

从全世界范围看，大部分地铁都是亏钱的。别看大城市的地铁挤得连门都关不上，但撇开成本只谈营收就是耍流氓。地铁前期造价高，后续维护成本也高，并且地铁具有经济和公益双重属性，因此一般地铁票收费较低。

这意味着，单靠卖地铁票，地铁公司将收不抵支。

从以下这份2020各城地铁公司财务状况数据可以看出，我国许多城市的地铁和轨道交通净利润很低，政府补贴占大头，其中，京投获政府补贴超百亿。

在这张表中，深圳地铁的数据很亮眼，净利润高达111亿元，超过其余21家净利润的总和，再往前倒推一年，深圳地铁的净利润也高达116.9亿元。

深铁集团何以成为内地最赚钱的地铁公司？造房子这项副业功不可没。

据财报显示，2015—2021年的7年间，深铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元，占总收入的比例从不足三成增长至最高七成，这也带动了深圳地铁集团的盈利破百亿。

今年1—8月深圳房地产企业销售业绩TOP20中，深铁置业位居第二，销售面积位列第三，深铁置业是深圳地铁集团的全资子公司，专门负责房地产开发业务。

造地铁的把房子卖得风生水起，钻研这份副业的不止深铁。

据界面新闻统计，多个城市的地铁集团、轨道交通集团具有房地产相关业务，其中不少公司的副业收入超过主业票务收入。

港铁大哥带头

地铁集团是如何一步步走上造房子这条副业之路的？这要从香港地铁说起。

港铁是全球少有的通过地铁建设实现盈利的地铁集团，除了地铁票务收入，还采用了“轨道 物业”的模式。

港铁自上世纪90年代开始探索这个模式，此后，港铁与香港特区政府签署了特许经营协议，通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。

具体的操作模式是，在轨道建设规划初期，香港政府授予港铁一定的沿线物业开发权，港铁以原始地价向政府缴付土地款，紧接着，港铁公开招标，联合开发商共同开发轨道沿线或上盖项目。建成后，港铁公司与开发商对物业销售收益（开发销售项目）或租赁收益（自持项目）进行分成，收益部分继续投入未来地铁的建设中。

这事能成的很大一个原因是，港铁买下的是没有地铁时的地价，等开发完后，卖的是有地铁加持的住宅、物业售价，中间的差价不言而喻。

这里要指出的是，香港特区政府划拨地铁上盖地皮予港铁时，港铁支付的是地铁未建成时的地价。后续港铁正式批出地皮予开发商，还需补缴地价，而这部分补缴费用往往由开发商一同承担。

即便要补缴地价，但在寸土寸金的轨道交通站点地段所开发的物业项目，无论是对于港铁还是开发商，都将获得丰厚回报。

香港现有230公里地铁里程，共93个车站，其中43个车站有大型购物中心。

住宅方面，比如，香港最大的地铁站上盖项目要数日出康城，该项目分13期开发，2008年首推，直到2025年才能全部完工，可供6万居民居住。

该项目就是由港铁与开发商联手打造，最新推出的日出康城第11期售价高达19.2万港元/㎡，因为价格低于周边二手房迎来许多买家。

于是乎，尽管港铁2022年中期报显示，上半年铁路及巴士服务总乘客量同比按年跌近12%。主业利润下跌，但副业给力，物业运营利润扭转了局面，上半年该项业务利润录得同比增长152.7%至77.86亿港元，其中少不了日出康城这类项目的利润贡献。

内地各家地铁集团跟上

有港铁大哥的探索在前，内地各个城市的地铁集团紧随其上。目前内地各大地铁集团参与房地产项目，主要有以下三种模式：

▶▷ 第一种：地铁集团入股头部房企。

比如，深圳地铁是万科的第一大股东，广州地铁是越秀的第二大股东。

▶▷ 第二种：地铁集团与房企合作，开发“地铁上盖物业”项目。

小巴科普一下“地铁上盖物业”的概念，这类物业包括住宅、商场、写字楼、酒店等形式，与普通物业最大不同在于，它指的是与地铁出入口或车辆段直接相连的建筑物形式。

地铁上盖物业在施工过程中具有更高的要求和难度：比如，需要与地铁达到有效衔接，并顾及地铁运营的安全，还需在设计和使用中考虑震动和噪声的污染，进行相应的减震和降噪处理。

因此，地铁集团所揽土地，大多数是为其“量身定制”的。前文提到，2022年5月，广州地铁集团斥资165亿元拿下的4宗地块，其出让条件中带有“具有地铁线网建设、运营、管理经验”等要求。因此，这些地块最终被广州地铁集团拿下也在意料之中。

“真叫卢俊”公号创始人卢俊告诉小巴，在这类项目中，地铁集团最大的优势其实在于土地，因为这种属于伴随地铁开发创造出的车辆上盖的土地指标，严格意义上不会计入到城市开发的指标里面，所以看到的单体量都会比较多。

“但这类项目的难度也在于开发复杂，于是这两年许多主流开发商和地铁集团合作，一边输出方案，一边输出土地。”

也就是说，懂轨道、手握土地的地铁集团，与懂造房子的开发商联合，各自发挥优势，将项目价值最大化。

▶▷ 第三种：地铁集团下场单干。

卢俊介绍，其实目前已经可以看到许多地铁集团在主导开发了，虽然还会用联合开发模式，但是往往开始介入具体的开发逻辑。比如无锡地铁在无锡的项目，就是自己主导，但由于执行团队的缺乏往往需要合作方下发一些执行团队。但这事并不难解决，未来可能很快就会看到地铁集团完全独立开发的项目。

也就是说，在不久的将来，随着地铁集团做这类项目的经验逐渐成熟，单干的情况会增加。

在德科地产频道总编辑刘德科看来，此前地铁集团亲自下场做往往不专业，其中的关键原因是他们受限于传统国企的体制。当然，国有房企也可以很专业：比如华润、保利或金茂等央企，建发或华发等地方国企。他们采用了相对传统国企更市场化的机制。

但是，地铁集团旗下的房企仍沿用传统体制，所以不专业，至少是很生涩。

不过，他也补充道：现在情况不同了，一些地铁集团决定打破这种生涩，比如厦门轨道集团决定用更市场化的机制，来做旗下的新房企，碰巧从去年下半年开始，不少大牌房企都在裁员（说好听点叫“优化”），即便很多人还没被优化，但也担心随时被优化。于是出现了大牌房企员工“成建制”地前去应聘。

刚刚好的时机

在今天房地产行业的特殊时期，不少房企深陷资金流断裂、海外债券爆雷、楼盘烂尾等难题时，地铁集团“带资进组”，下场拿地，将会搅动整个房地产行业的江湖格局吗？

目前尚不能下定论，但至少可以看到两点：

▶▷ 第一，房地产特殊时期腾出了“生态位”，对于地铁集团是刚刚好的时机。

2021年，千亿房企达40多家，如今部分民营千亿房企已陷入困境，腾出了“生态位”，也腾出了许多优秀人才。

刘德科分析，许多幸存下来的也将慢慢退出“千亿房企俱乐部”。但是中国房地产巨大的市场容量不可能瞬间萎缩，还是会催生出新一批的千亿房企。这时候，那些地铁集团旗下的房地产公司，采用相对更市场化的机制，有机会做成千亿房企。

▶▷ 第二，地铁沿线那么多宝地，助推这类房企的崛起是必然的。

近年来，我国地铁运营线路新增里程数呈波动上涨趋势，2020年增长至近年来最高点1101.2公里，2021年我国地铁运营线路新增里程数为972.9公里。

地铁运营线路新增里程数的稳步增加，随之而来的是地铁沿线为地铁集团“量身定制”的宝地，等着地铁集团去拍下和开发。

在卢俊看来，地铁集团旗下的房地产公司，可以被定义为“基建型房企”，和早期的中铁、中铁建类似，无非更加聚焦于做地铁的房产开发。

“我相信他们内部也在快速地学习和成长，包括吸纳社会优秀地产人才，这类房企的崛起是必然的。”

可以预见的是，在未来，地铁集团在造地铁的同时，造地铁沿线的房子，将成为一项比较常规的操作。

参考资料：

1.《深圳地铁利润超百亿元，地铁收入支柱不靠卖票靠什么？》，界面新闻

2.《新一波千亿房企会冒出来。︱刘德科》，德科地产频道

3.《万科 A：行万里者，不徐不缓》，中金公司

4.《超50家房企预亏，地铁公司比开发商还会卖房，港铁地产业务半年利润78亿港元》，时代财经

本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 何梦飞

责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG

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