二房东不交租金可以换锁吗（租户能否不交租金）

来源：鼓楼法院

转自：南京市中级人民法院

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每天悠闲自在

偶尔喝喝茶打打牌

想起来就收收租

做一个惬意的包租婆

这应该是不少人

梦想中的生活吧

但当包租婆的烦心事并不少

比如遇到租客拖欠租金

该怎么办呢？

而今天故事的主人公竟然采取了

停电换锁的方式......

2017年1月，甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲公司将376.06平方米的A房屋租赁给乙公司使用，租赁期自2017年3月3日起至2020年3月2日止。双方还对房屋租赁作了如下约定：

租赁单价为2.23元/天/平方米，物业管理费为4.98元/月/平方米，公摊能耗费为1.38元/月/平方米。

租金、物业管理费、公摊能耗费每半年支付一次，首次费用应于入住前的30天之前支付，以后每次支付需提前30天支付。

乙公司逾期支付上述费用，自逾期之日起每日按月租金额、月度总额的千分之一收取违约金、滞纳金。

乙公司未按约定期限交付租金超过约定30天以上的，甲方有权单方解除合同。

装修期内乙公司免交租金，若租赁期内乙公司提前退租，则乙公司须向甲公司全额补足装修期的房屋租金，共计12579.21元。

合同签订后

乙公司向甲公司交纳了2017年9月2日前的

租金、物业管理费、公摊能耗费

甲公司同时向乙公司交付了A房屋

时光飞逝

转眼到了收租的日子

然而甲公司一直未收到乙公司2017年9月3日至2018年3月2日期间的租金、物业管理费、公摊能耗费。于是在2017年8月23日，甲公司向乙公司送达缴费催款通知书，但乙公司收到后依然未缴费。

在多次催要无果的情况下，甲公司在2017年10月11日开始对A房屋停水停电，然而乙公司还是未支付拖欠的费用。

最终

甲公司决定解除双方的租赁合同

2017年11月2日

甲公司向乙公司发出解除租赁合同通知书，并将通知书张贴在A房屋大门上。

2017年11月30日

甲公司对A房屋换锁。

而直到2018年1月2日，乙公司才将租赁房屋腾空并还给了甲公司。但拖欠的租金及物业管理费等一直没有支付。

甲公司为维护自己的权益

遂诉至鼓楼法院

原告甲公司诉请：

1、确认甲公司、乙公司之间的房屋租赁关系已解除；

2、乙公司支付拖欠租金75475.24元、物业管理费5537.58元、公摊能耗费1534.51元以及违约金、滞纳金，并继续按约支付2017年12月2日至实际腾退房屋之日的上述费用及违约金、滞纳金；

3、乙公司支付维修期的房屋租金12579.21元，并承担本案的诉讼费。

被告乙公司辩称：

乙公司同意解除双方签订的租赁合同，对违约金及滞纳金的标准没有异议。但甲公司于2017年10月11日停水停电，并将租赁房屋门锁也换了，乙公司无法使用租赁房屋，故不应支付此后的租金及相关费用。

面对他们的说法，

法院又会怎么认定呢？

法院认为

甲公司、乙公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

01

房屋租赁合同是否解除？

根据合同约定，乙公司拖欠租金、物业管理费、公摊能耗费30日以上，甲公司有权解除合同。乙公司应于2017年8月3日前交纳2017年9月3日至2018年3月2日的租金、物业管理费及公摊能耗费。甲公司于2017年8月23日催告后，乙公司逾期交纳上述费用超过30日，甲公司有权解除租赁合同。

甲公司于2017年11月2日将解除合同通知张贴于A房屋大门上，乙公司陈述其未收到解除通知，否认租赁合同于2017年11月2日解除。乙公司于2018年1月2日将A房屋腾空返还甲公司，应视为乙公司以其实际行动终止双方的合同关系。庭审中，乙公司亦同意解除双方的租赁合同，法院确认双方的租赁应于2018年1月2日解除。

02

租金、物业管理费、公摊能耗费如何认定？

2017年9月3日至2017年10月11日期间租金、物业管理费、公摊能耗费，乙公司应当按照合同约定标准支付相应租金、物业管理费、公摊能耗费。

2017年10月12日至2018年1月2日期间租金，因甲公司对A房屋采取停水停电及更换门锁措施，导致乙公司不能正常使用租赁房屋，故该期间租金、物业管理费、公摊能耗费标准应相应进行调整，法院酌定为原标准的30%。

综上，乙公司应支付甲公司租金52748.80元、物业管理费为3989.02元、公摊能耗费为1105.39元。合同约定乙公司逾期支付上述费用，应自逾期之日起每日按月租金额、月度总额的千分之一收取违约金、滞纳金，乙公司对合同约定违约金、滞纳金标准没有异议，故对甲公司要求乙公司按照合同约定支付违约金、滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。

03

乙公司应否支付装修期租金？

按照合同约定，若租赁期内乙公司提前退租，则乙公司须向甲公司全额补足装修期的房屋租金，共计12579.21元，因乙公司逾期支付租金，导致合同解除，故对甲公司要求乙公司补足装修期租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

判决如下:

一、原告甲公司与被告乙公司的《房屋租赁合同》于2018年1月2日解除；

二、被告乙公司于本判决生效之日起十日内给付原告甲公司租金52748.80元及违约金，物业管理费3989.02元、公共能耗费1105.39元及滞纳金（自2017年8月3日起按月租金额、月物业管理费、月公摊能耗费的千分之一计算至实际支付之日止）；

三、被告乙公司于本判决生效之日起十日内给付原告甲公司装修期房屋租金12579.21元；

四、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。

房东在出租房屋时,如果租户没有按时交纳租金，房东应先采取协商的方式来解决问题，同时注意收集租户居住时间及租金支付情况等证据。如果无法协商解决，房东可以通过合法途径维护自己的权益，但应避免使用停水停电锁门等手段，以防承租人不能正常使用房屋，出租人也未能收回房屋，房屋出现空置，造成自己租金收益损失。

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