为什么环京房价下跌其它地方不跌（多地祭出指导价）

近期最热的新闻无疑是多个热点城市针对二手房价格出台“指导价”，以广州为例，热点小区在网络找房平台的参考均价超过15万/平方米，而新公布的二手房指导价仅为9.7万元/平方米。银行系统也纷纷表态将按照新的指导价进行二手住房价值核定，这意味着同样一套房子，在指导价实施后，不仅是税费有可能增加，可申请贷款的额度也会因为二手房指导价低于挂牌价而减少。若根据网签交易价格放贷，则卖家同样需要支付更高的首付款。无论如何选择，指导价的实施都意味着二手房交易成本的明显提升，无异于一颗重磅炸弹。

不仅是广州，根据北青-北京头条记者的不完全统计，全国范围内，包括深圳、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州共13个城市在今年建立了二手房指导价制度。尤其是广州和深圳两个一线城市的加入，让许多人都在猜测，这波调控之风是否一路北吹，京楼市会不会是即将到来的下一个？

看点：京楼一直存在二手房指导价

二手房指导价自从年初在深圳实施后，被普遍视作针对热点城市二手房价格增长过快的杀手锏。十余个城市跟进后，网络上关于北京是否会跟进调控的讨论热度就一直居高不下。

但实际上，京楼最为全国调控的优等生，其楼市政策的覆盖程度优于绝大多数城市。这次出台的二手房参考价，在北京实际上早就有类似的机制。具体分为区域指导价和过户指导价两种。

区域指导价，主要是普通住宅与非普通住宅的分界线，必须同时具备以下三个条件：1、容积率1.0（含）以上；2、建筑面积140㎡（含）以内；3，环线指导价：单价或者总价满足其一即可，五环以内，总价≤468万，单价≤39600元/平方米；五环到六环，总价≤374.4万，单价≤316800元/平方米；六环外，总价≤280.8万，单价≤23760元/平方米。符合条件的普通住宅，贷款比例就会更高，非普则反之。

另一个为过户指导价，实际上也是在参考区域指导价的同时，各个地区甚至各个社区都会根据自身情况有一定的上下浮动，并没有确定的统一标准。查询单个社区最低过户指导价的方式就是到当地的房管局进行查询。

这样针对二手房的指导价，其实早在2011年就已经实施，当时由北京市财政局、地税局、住建委联合发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，确定了对二手房交易指导价实行综合评估，动态调整。当时出台政策的初衷是为了促进改变“阴阳合同”现象，堵塞税收漏洞，被认为是一种合理的调整。

关注：指导价和成交价严重脱节才是调整方向

但十年过去了，楼市的价格体系对比十年前早已发生了明显变化。虽然北京二手房市场已经有指导价，但并不意味着这次针对热点城市二手房的调控与京楼完全无关。

事实上，北京现行的指导价标准和实际成交价存在着严重的脱节，并且随着近年来房价的变化，脱节越加明显。

以德胜门外的新风南里为例，这个社区位于北二至北三环之间，周边教育资源丰富，也是二手房成交活跃的社区。在贝壳找房平台上，房源挂牌价均价在16万元/平方米以上，但根据周边房产经纪人的透露，小区的过户指导价约为4.5万元/平方米。很显然，无论是这个过户指导价还是区域指导价五环以内总价≤468万，单价≤39600元/平方米的标准，都与实际的成交价格相差甚远。

对比刚刚公布二手房指导价的广州，均价超过15万/平方米的小区，二手房指导价为9.7万元/平方米，指导价相当于实际成交价的6.5折，若以此为标准，京楼有相当一部分二手房社区的过户指导价都有明显的上调空间。

一位地产研究院的业内人士向北青-北京头条记者透露，其实在今年年初，相关部门在酝酿学区政策调整的时候，就开会讨论研究过二手指导价的提升，以此作为长效机制迭代之一。之所以到现在都没有提升指导价，是因为指导价的提升影响面会很广，不管是满五年的二手房还是满二年的二手房，都会因为指导价的变动，在税费上受到影响。

另外，与其他城市不同，京楼二手房的特殊情况是，存在大量原值较低的二手房源，更需要谨慎评估提高二手房过户指导价对市场的影响，以避免市场稳定受到冲击。

影响：若调整指导价，原值低二手房最受影响，需求或流向新房

有业内人士就认为，此轮楼市调控的重点是二手房，不排除京楼也跟进调整二手房指导价的可能。若一旦提高了二手房指导价，交易税费将首当其冲。

按照规定，二手房交易产生的个人所得税应该由卖家承担，但买方缴税已经成为市场的潜规则，而按照区域最低过户指导价避税也一直是市场默认的惯例。因此业内人士指出，倘若部分区域指导价上调幅度明显，二手房交易将在一定程度上受到冲击。满五年唯一的免税房会更加受到市场欢迎，反之一些房源的交易税费会出现大幅度的上调，甚至有几十万之多。

也有中介门店的店长告诉北青-北京头条记者，如果北京二手房过户的指导价真的提高，带来的影响就是最低网签价格提升，原值低的房子之前能靠做低网签价避税，现在空间就会减小、税费增加，导致二手房流动性下降。

但同时，一旦二手房指导价上调，对于新房则是另一个场景，二手房流动性下降，需求减少，产生挤压效应，反而会促使更多的购房人流向新房市场，有可能出现二手房冷，新房热的楼市新格局。

文/北京青年报记者 李桁

编辑/刘洋-广厦