房产权人可以为自己设定居住权吗 一典就懂

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房产权人可以为自己设定居住权吗 一典就懂

来源：最高人民法院司法案例研究院、民商法律智库等

转自：深圳市罗湖区人民法院

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《民法典》物权编重点条文理解与适用问答（五）

（共5期17问）

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《民法典》规定的居住权人是否既包括自然人又包括法人和非法人组织？

相关法条

第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

解答

“居住”本身就表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”，而不可能是“居住”。

《民法典》第366条规定居住权“以满足生活居住的需要”，更加清楚表明了我国居住权主体只限于自然人。《民法典》第367条规定居住权合同应当包括“当事人的姓名或者名称和住所”。这里规定的当事人并非居住权主体，而是居住权合同的主体，包括了居住权设立人。假定住宅所有人甲拟在其住宅上为乙设立居住权，双方签订居住权合同并实际履行。此时乙作为居住权人只能是自然人。

但对于居住权设立人（住宅所有人）甲而言，既可以是自然人，也可以是法人或其他组织。当甲是法人或其他组织时，在双方签订的合同中，自然应当出现其“名称”。

这种情形主要出现在合作建房等商业用途中，如《无锡市房屋居住权处理办法》第2条规定：“机关、团体、企业、事业单位（以下简称单位）与个人共同投资、建造房屋的居住权处理，也适用本办法。”

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第869～870页。

14

住宅所有权人在住宅灭失或被征收时，是否依据《民法典》仍对原居住权人负有特定义务？

相关法条

第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

解答

这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是，当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿，则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿，而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”。

前者价值显著高于后者。故在此情形中，所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。特别是在遗嘱设立居住权情形下，遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权，以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿，则违背遗嘱人的真实意图。相应的，如果房屋所有权人未得到充分受偿，则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之，房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题，不宜以一刀切的方式确立规则。

于房屋被征收的情形，则情况有所不同。《民法典》第327条规定，因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第243条、第245条的规定获得相应补偿。由此，房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择：

第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。

第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住权人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。

此种模式，可以维持现有的征收补偿制度，且易于适用有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如，房屋所有权人以帮扶为目的，为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权，故在居住权因房屋征收消灭后，其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下，如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实，而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择，可以在司法实践中进一步探索。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第893～894页。

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司法实践中应如何依据《民法典》认定流押条款及其效力？

相关法条

第四百零一条 【流押】抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。

解答

（1）流押条款的认定

所谓流押条款，指的是当事人在合同中约定，一旦债务人到期不履行债务，抵押财产就归债权人所有的条款。理论上说，流押条款应该是抵押合同的一个或数个条款，但抵押合同中是否存在流押条款很容易加以识别，并无特别强调的必要。而且抵押权作为优先受偿权，抵押权人一般不以取得抵押财产为其目的，在抵押合同中约定流押条款的情形反而并不多见。

从司法实践看，与流押条款密切相关的是让与担保。在让与担保中，当事人形式上签订的是转让合同（包括买卖合同、股权转让合同），实际目的却在于设定担保。正因为形式上签订的是转让合同，所以才会约定抵押财产在特定情况下归名义上的买受人（实际上的债权人）所有。在此情形中，识别是否存在流押条款，首先就要识别该所谓的转让合同是真正的转让合同，还是让与担保合同。

我们认为，是否存在主合同是判断一个协议是真正的转让合同还是让与担保的重要标准。让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴。与此相对应，往往还会存在一个主合同。而真正的转让合同往往只有一个合同，不存在主从合同的问题。

另外，让与担保中，当事人或者约定回购条款，或者名义上的买受人实际取得所有权附有一定条件，此点使其有别于一般的转让合同。因为在一般的转让合同中，一旦所有权发生了转移，通常不会发生回购或附条件的问题。

（2）流押条款的效力

《民法典》第401条并未直接规定流押条款的效力，但从条文表述看，流押条款仍然是无效的，因为如果流押条款是有效的，抵押权人就可直接根据约定享有抵押财产的所有权，而不是只能依法就抵押财产优先受偿。但另一方面，本条并未沿袭（原）《物权法》第186条关于禁止流押的表述，而是认为流押条款仍会产生“依法就抵押财产优先受偿”的法律效果，而非归于无效。从解释论上说，应当认为无效的流押条款已经转化为有效的清算型担保。

准确理解流押条款的效力，关键在于理解本条有关“依法”的表述。此处的“依法”包括以下两层含义：

一是抵押权须已依法设立。流押条款的效力本身仅涉及该条款是否有效的问题，不涉及是否有物权效力问题。换言之，是否具有物权效力不是流押条款所能解决的问题。而要想具有物权效力，前提是抵押权须已有效设立。对不动产抵押而言，须已完全登记；对动产抵押而言，鉴于其采登记对抗主义，只需签订合法有效的抵押合同即可。

二是须依照抵押权实现的相关规定实现抵押权。抵押权的实现包括折价、拍卖、变卖等方式，作为禁止流押柔化的产物，本条为归属型清算或者处分型清算留下了空间。从实务操作看，如债务人甲以其价值100万元的房屋向乙提供抵押，约定不履行到期债务，就将该房屋抵给乙。在甲不履行到期债务时，如乙认为该房屋价值高于100万元的，可以主张该房屋归其所有，如果甲同意的，意味着双方达成了折价协议，符合《民法典》有关以折价方式实现抵押权的规定，此为归属型清算。如果甲不同意，可以请求拍卖、变卖（当然须承担相应费用），拍卖、变卖后的价款用以优先清偿债务，并实行多退少补，此时转为处分型清算。当然，如果乙认为房屋价格下跌了，也可以请求拍卖、变卖该房屋（此时，乙需要支付拍卖、变卖费用），以所得价款优先受偿，不足部分再请求甲继续履行。可见，此处所谓的清算既可以是归属型清算，也可以是处分型清算，但不论何种情形，原则上都需要进行清算。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第1070～1072页。

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司法实践中应如何理解和适用《民法典》“抵押不破租赁”规则？

相关法条

第四百零五条 【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

解答

所谓“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。准确理解该规则，需要注意以下几点：

第一，承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权，但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。也就是说，尽管其性质属于债权，但却具有优于物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，加之占有也具有一定的公示功能，为此，不论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”，都在（原）《物权法》（原）《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。

第二，在后的抵押权须已设立。“买卖不破租赁”也好，“抵押不破租赁”也罢，本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合，要求所有权已经发生变动；在“抵押不破租赁”场合，也要求抵押权已经设立。而（原）《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同，在动产抵押场合，固然往往意味着抵押权已经设立（但在批准生效场合，抵押合同成立也不意味着就当然生效），但就不动产或不动产权利抵押而言，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。尤其是抵押合同何时订立难以判断，在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而法院又缺乏手段认定的情况下，租赁权的保护将会面临极大挑战。就此而言，本条将在后的抵押权限于已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同，不仅逻辑上更为周延，操作上也更为便捷。

第三，如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”。所谓原租赁关系不受该抵押权的影响，一方面，是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物（同时也是租赁物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时，抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿？对此，存在不同观点。有一种观点认为，承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能，对此，抵押权人在设立抵押权时是明知的，受让人受让抵押权时更是明知的，因此，不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为，承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法，抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易，应当自担风险，不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值，受让人可能会以较低的价格受让抵押物，因而价格的贬损对其来说不能算是损失，故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。

第四，关于“抵押不破租赁”的适用范围。关于“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”是仅适用于不动产租赁，还是适用于一切租赁，一直存在争议。有观点认为，应当将其限于不动产租赁。我们认为，从立法论的角度看，该说确有一定道理。但从《民法典》相关条文的表述看，并未对适用范围作出限制，故应当理解为该规则适用于包括动产在内的租赁。总之，在先租赁后抵押场合，权利顺序为：已转移占有的租赁权﹥已设立的抵押权﹥未转移占有的租赁权。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第1084～1086页。

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司法实践中，对于《民法典》有限承认流质契约的新规则适用应注意哪些问题？

关联法条

第四百二十八条 【流质】质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。

解答

《民法典》第428条适当开禁流质契约，明确了质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。这既扩大了融资担保的方式，也让流质回归到了质权的本质属性，还会在行为导向上规范质权设定行为。具体适用中要准确把握以下四方面：

第一，本条明确了“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的情形，不能认定该条款无效，更不能认定该质权无效。换言之，即使质权人即债权人与出质人之间作出了上述约定，也不影响质押合同的效力，更不能影响质权的成立。

第二，当事人在质押合同中作出了这一约定后，在符合质权实现条件时，即债务人到期未履行债务的，不能产生该约定的法律后果，即质权人不能取得该标的物的所有权，其只能从实现其债权的角度获得满足，也就只能从质权作为担保物权的功能价值上予以定位，质权人得以就该标的物在其担保范围内的债权优先受偿。至于优先受偿的方式和程序，应当同于担保物权实现的一般程序。在后果上，也就是该标的物价值不足以偿还所担保债权范围的，债务人应当继续承担剩余债务的清偿责任；如果该标的物价值超过所担保债权范围，则超过部分应当返还出质人。此外，即使这一约定达不到该约定预期的效力，也不能影响该质押合同其他条款的效力。

第三，适用的前提条件是当事人在“债务履行前”作出的约定。这一时间限定十分重要。在债务到期后债务人没有履行债务的时候，质权人和出质人约定以出质物移转给债权人所有的条款是有效的，这不属于本条规定的流质契约的范畴，而是质权实现的一种方式。当然，这时要按照市场价值合理估价，也要注意考虑维护第三人，尤其是出质人的其他债权人的合法权益。当出质物的价值高于债权额时，质权人在取得出质物的所有权时要给予出质人以合理的补偿，若出质物的价值低于其所担保的债权额时，债务人要对余额继续履行清偿义务。

第四，虽然适当开禁了流质契约，但不能认为流质契约就绝对有效。流质契约也属于合同的一种，有关合同法律制度的一般规则，流质契约当然也要适用。如果该流质契约存在可撤销事由的，依照当事人申请，人民法院可以依法予以撤销。但要注意如果存在《民法典》总则编中第151条规定的“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平”的情形，则要适当把握，尤其是关于是否构成显失公平的认定方面，要注意与《民法典》第428条后段的“只能依法就质押财产优先受偿”相衔接。如果通过这一内容予以限定，可以确保公平，就不能适用《民法典》总则编中第151条的规定撤销该约定。此外，在存在符合合同保全中的撤销权的情形下，也可以适用《民法典》合同编的相应规定予以撤销。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第1183～1184页。

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