物业工程人才培养方案（物业管理专业人才培养模式初探）

北京林业大学 韩 朝

一、 物业管理专业人才的需求现状分析：

1.我国的房地产市场将有大的发展，这将直接拉动对物业管理专业人才的需求。

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。我国即将加入世贸组织，对房地产业而言，是机遇与挑战并存，从总体上看，入世有利于房地产业的发展。入世有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展。有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。有利于扩大外商对房地产业的投资规模，扩大房地产的融资渠道，从而带给我国房地产市场难得的发展机遇。

国际经验表明，在人均年收入达到1万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。申奥成功后我国房价再次火爆，预示着在我国新一轮逐步形成的消费浪头中，房地产市场将持续升温。物业管理行业作为房地产业的重要组成部分必然随着房地产业的发展而发展。而这个发展需要大量的物业管理专业人才。

2.我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业管理行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业管理人才。

我国的物业建筑面积呈不断增长之势。以北京、上海为例，有关部门统计：从1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1万平方米，年均新建住宅968.7万平方米，到2000年年底，全市住宅总量将近1.9亿平方米，人均住宅使用面积16.2平方米。据了解，按照1990年开始编写的《北京市城市总体规划》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000万平方米计算，其中住宅675万平方米，平均每年新建525万平方米，这样，预计今后20年可新建住宅1.05亿平方米，前10年新建5300万平方米，到2000年时常住城市人口为750万人，住宅总量1.39亿平方米，人均居住面积可达9.6平方米，人均使用面积14.4平方米；后10年再新建5200万平方米，到2010年北京常住人口达到850万人，住宅总量达到1.9亿平方米，人均居住面积11.18平方米，人均使用面积16.76平方米。

单看上海的商品房这一项，就可以推断出这是一个很大的市场。上海新建商品房年销售面积在1997年686万平方米；1998年1151万平方米，比上年增长68％；1999年1329万平方米，比上年增长15％；2000年1397万平方米（快报），比上年增长5％；2001年1－2月商品房销售131.64万平方米，同比增长了88％这么广大的物业市场不能再走旧式的房屋管理老路，要发挥，提升其价值，必须与现代物业管理这种新的管理模式相结合，走这条路，是市场经济体制的必然结果。这就需要大量的物业管理专业人才。

目前内地物业管理行业正得到前所未有的发展，我国物业管理的市场需求将增大，进入物业管理的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现高级物业管理人才供不应求现象。尤其是珠江三角洲一带已由引进国外管理技术转为向内地其他省份输出管理技术，如深圳就有30多家物业管理公司涉足内地市场。在广州、深圳，物业管理越来越为人们广泛接受，连一些医院都引入物业管理。因此，内地物业管理行业与国际接轨进行专业化管理，已成为必然的趋势，而物业管理人才“吃香”也就很自然了。

3.中共中央在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》号召“推广和规范物业管理”， 指明了物业管理的发展方向，推动了物业管理行业的发展。

除现有住宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业管理的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。总的来说，这个行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。

综上，物业管理市场有很大的容量。需要大量的专门管理人才。

二.物业管理人员现状的分析

物业管理在我国尚处于起步阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高是情理中事。现在的物业管理人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业管理的模式；另一类是学公共管理，饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业管理的细微方面。还有一类是物业管理的中专生，高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的战略思维，创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。

物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理。

人才对企业来说起着至关重要的作用。物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜。所以，好的的物业公司都在进行对物业管理人才的激烈争夺。甚至有公司在网上发帖子询问：“物业管理有没有本科生？”

综上所述，目前，物业管理人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏底，已经制约了这个行业的发展。企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业管理人才。我校的物业管理本科教育可谓是应时而生。

三.物业管理专业人才的培养模式

通过对各地高校该专业的设置情况的认真调查和仔细研究，我们认为，目前大概有这样三种物业管理人才的培养模式：

1.以服务理念为中心的模式

深圳的物业管理是我国物业管理的排头兵。深圳的物业教育也相应的开展的很早，已经形成了自己的特点。经过对深圳房地产职工大学，深圳市电子科技成人中等专业学校等大中专院校的物业管理课程设置的调查，我们认为深圳物业管理的人才培养模式是以服务理念为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，这样做的优点是：物业管理人员能以服务取胜，有利于树立企业的品牌；缺点是：物业人员不能解决一些实际的问题，且难以胜任总体性的管理工作。

2.以技能为中心的培养模式

上海也是物业管理发展相对较好的地区，上海的物业管理专业多由一些有理工背景的院校创立，如同济大学，上海理工大学等，因而形成了以技能为中心的培养模式。如由同济大学与上海市房地局合作创设的同济大学高等技术学院房地分院的物业管理专业，旨在培养从事现代智能化楼宇设备设施的运行维护、能源和室内环境品质管理及大型物业管理的应用型高级技术人才和管理人才。要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设备设施（如暖通空调、给水排水、建筑电器、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就明显的体现了培养学生技能的意想。这样的培养模式的优点是：物业管理人员有能力为业主解决一些技术性问题，容易出实效。但缺点是：很难体现出管理和经营理念。物业管理人员的眼界放不开。难以胜任战略性的管理工作，不利于物业管理企业的长远发展。

3.复合型的物业管理人才的培养模式

北京的物业管理教育相对深、沪两地而言，开始的较晚。比较早的是我校和海淀走读大学，通过对我院办学经验的总结，以及对其他在京院校的考察，我们认为北京的物业管理教育吸取了深、沪两地好的办学经验，走的是复合型的人才培养道路。尽管这条路还不成熟，但它毕竟代表了物业管理教育的发展方向。目前的高职教育的毕业生有一定的管理知识，又能处理物业管理的各类基本问题，深受用人单位好评。本科教育将把这条路更深入的走下去。

四.北京林业大学的物业管理专业人才的培养模式

随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业管理服务。因此，有专业知识（如计算机）、知识面广、有丰富管理经验、沟通能力好、应变能力强，熟悉有关政策法规的人才深受物业公司的青睐。

根据这样的市场对物业管理人才的要求标准，和对院校该专业设置情况的借鉴，以及结合对物业高职的办学经验，特别是从我校的实际情况出发。经过仔细研究，我们提出了北京林业大学物业管理专业人才的培养模式。

1.培养方向：我们专业的培养方向是小区主管，写字楼经理等较高层次的物业管理专门人才。

2.培养模式：

(1)学术上：培养为文、理、工相结合的复合型人才。能灵活运用多科知识，能创造性的解决问题。

(2)方法上：掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维的支配下，有具体问题具体分析的能力，能灵活的解决问题。

(3)经营上：服务理念和服务技能相结合。既能运用经济管理知识，又有一技、甚至多技之强。有为业主解决实际问题的能力。

(4)理念上：把传统管理理念和现代经营理念相结合。既不摈弃传统，又不排斥创新。能辨证的吸取他人的管理经验。

3.培养特色：根据社会的需要和我校自身的特点，我们提出了自己的特色：

(1)物业管理智能化 (2)物业管理绿化

4 .主要课程结构：针对该专业的特点，我们提出了十大模块：

(1)基本素质模块：包含政治修养课，外语，计算机基础，以及高等数学等。

(2) 物业管理综合素质模块：包含应用文写作、管理心理学、公共关系学等。

(3)物业管理法律模块 ： 物权法、经济法、物业管理法律法规等。

(4)物业管理建筑模块：建筑识图与房屋构造、装饰材料、室内装饰工程等。

(5)物业经营与管理模块：管理学、市场营销、战略管理等。

(6)计算机信息系统模块：计算机基础、计算机语言（VISUAL BASIC）、数据库、 及其应用等。

(7)智能化模块：物业自动化设备管理、自动控制系统、物业智能化系统等。

(8)物业管理财务模块 ：物业财务管理、物业会计、物业成本会计等。

(9)物业绿化模块： 绿地施工与管理、园林树木、物业环境绿化管理等。

(10)房地产模块：房地产开发与经营、房地产估价、房地产金融与投资。

综上所述，物业管理是一个朝阳行业，人才对这个新行业来说，有至关重要的作用。我国宏观经济形势的一片大好和房地产业的飞速发展已经要求高校培养高级物业管理专门人才。物业管理的本科教育可谓是应时而生，我们通过广泛的调查，提出了有北京林业大学特色的物业管理专门人才培养模式。这种以物业管理智能化和物业管理绿化为特色，从管理和技能各方面全面培养学生的模式应该能收到很好的教学效果，培养出既符合市场需要又有学者气质的优秀物业管理人才。

当然，由于本文提出的培养模式的细节还不完善，在实际操作中难免会出现这样那样的问题。请大家多提意见，本人将感激不尽。

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