郑州金水区发展前景（三四线城市原形毕露）

撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤，今天小编就来说说关于郑州金水区发展前景?下面更多详细答案一起来看看吧!

郑州金水区发展前景

撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤

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2018年即将结束，写了一年文章的佩奇也算是对楼市有了更深层次的理解与认识，生活尚且需要回望过去和展望未来，想在楼市上获取财务收益与更优质自住需求的我们更要学会反思2018与展望2019。

在此，佩奇我依照自己对于楼市的理解，写下以下文字，仅供大家参考。

开门见山，首先我们先来回顾一下最近中国楼市政策松绑的城市及政策的具体动态。

首先是山东菏泽，这个距离兰考县仅70公里的四线城市，似乎打响了“松限”的全国第一枪，主要是为限售松绑，确定取消新房与二手房的转让限制。

随即，广州与珠海在同一天，推出了不同形式的松绑政策。广州为限价松动，由原本的一刀切政策改为浮动价格，公积金新政也开始支持异地提取使用；珠海非户籍购房者的门槛则由从前的连续5年社保降至一个月到一年社保不等。

就在12月26号，湖南省衡阳市，官宣从2019年1月1日起，执行新的商品房限价政策。但据最新消息，新政目前处于停摆阶段，随后会根据实际情况随时进行调整与恢复。

最劲爆的是合肥的“因城施策”。具体是四线一区无需社保即可购房，合肥市（含4县）集体户口、非合肥户口只需提供1个月社保即可购房。

自从年底的中央经济会议后，这个词语便成为了各路吃瓜群众讨论的焦点，说好了一起白头，合肥却“先焗了油”。

【一】楼市放松，要起风了？

这么集中的房地产“松动”，似乎好几年没有见过了，是政策要开口了吗？是下一个大行情的前夜吗？

我们需要理性分析一下这背后的逻辑。

1、广州限价提高，主要还是为了稳定房价，在蓬勃拍地的过去两年间，广州也出现了“天价地王”，2017年，海珠区石岗路地块以5.5万/㎡楼面价被时代地产所拍下，“天价地王” 政策因素，导致许多开发商利润率创新低，部分项目甚至不足5%。

限价政策的“因地制宜”，在基建物料普涨的背景之下，也是为了给楼市调控期的各大开发商们更多的自由空间。

而广州的公积金新政，支持异地购房提取余额，更是与楼市调控关系不大。目前全国多个城市均支持异地购房提取公积金。北京在2018年9月之前可以异地提取，9月之后政策收紧必须要户籍所在地或者省会城市才可以异地提取。江苏、天津等省份也都可以异地购房提取公积金。

所以，以广州的政策判断全国的楼市走向，理由尚不充分。

2、再看山东菏泽与湖南衡阳，这是两个几乎在中国版图上没有存在感的城市，引领了中国楼市“自上而下”传导的行情的最后一站。但是欢愉过后，留下的却是一地鸡毛。

在三四线城市，人口流入普遍呈现净流出，在商业中心围绕政府机关兴建的背景下，公职人员是最体面、收益最稳定也是最有地位的职业，真正能带动社会活力的工作机会少且收入不稳定。“土地财政”作为支撑城镇化与公职人员收入的主要来源。

如今的三四线城市，“房住不炒”的政策三令五申，土地流拍已经不再是稀罕事，这就意味着拍地挣钱这种简单粗暴的办法至少是在现在遇上了“瓶颈期”。

但是放开新房与二手房的交易限制，却能在一定程度上增加税收收入，缓解没有主力产业支撑的地方政府的财政压力。

3、作为曾经的“楼市四小龙”，合肥可以说是引领了上一波行情中，二线城市的涨幅。如果说广州的新政不算松限的话，那合肥的应作何解释？

首先，早在今年上半年，各大二线城市的抢人政策，并超低门槛的落户条件，就已经在某种程度上使得非户籍人口购房不再是难事，这点，西安走在了时代最前端；而前几个月郑州的“人才新政”，其实在某种程度上类似于如今合肥的新政，加之郑州远郊“不足为外人道矣”的购房资格原因，强调合肥对全局的影响有点大惊小怪了。

回望2016年郑州的大行情，从最优质的高铁站片区率先起风，瀚海晴宇、建业天筑和海马公园几乎一天一个价，紧跟着的是市区，最后才是郑州的远郊地区。

而当如今市场稳定，冷静下来，率先降价的却是最后跟涨的远郊地区，部分远郊盘的降幅可能会超过30%，而高铁站，老三环内等城心位置，基本处于合理的10%上下震荡。

这似乎与全国楼市如出一辙，在2016年二线城市行情之前，是深圳、北京等超一线城市率先领涨，随即2016年开始蔓延至强二线，诸如杭州、南京；之后才是郑州等中等二线城市，再后来到弱二线甚至是三四线城市。

但当潮水褪去，最先被撤掉遮羞布的就是这些三四线城市，对“土地财政”过分依赖，没有常年的人口流入，产业类型单一且低端，甚至有过公务员发不出工资的窘境，基本处于城市食物链的最下端。而二线及二线以上的城市，则相对较为坚挺。

【二】郑州2019何去何从？

上面说了这么多，可能大家对其他城市研究不深或没什么兴趣，主要还是针对郑州市场，那佩奇我就针对2019年的郑州做一些推演，讲一些自己的观点与见解。

首先是利率问题，这个问题不仅困扰手里钱不多的刚需族，对于手里稍显宽裕的中产家庭，依旧是绕不开的弯。从2017年年初的9折利率，到如今的普遍基准利率上浮3成，我们以绿都澜湾89㎡小三房计算，单价按照14000元/㎡，首付3成，贷款30年计算，月供从4600元左右/月涨到了5400元左右/月，中间800元的涨幅，对于普通上班族而言，就是一辆家用汽车一个月的油费。

尽管我们国家依旧处于通胀的预期中，通货膨胀会帮你解决一部分的压力，但上浮3成的利率会让所有购房者计算月供有所顾忌。

2018已经过去，那2019年利率走向会如何？

2018年12月20日，美联储加息，这对于中国房地产和股市是利空的消息，而我国同时间选择的则是定向降息，释放资金与流动性，支持中小企业融资。而明年基本会延续今年的态势，至少明年上半年就是如此，大概率会降准或降息，释放一定的资金量进入楼市，而利率长期上浮的态势则将得到缓解。

其次就是郑州的房价问题，郑州的基本面是没有问题的，这点上大家完全可以把心放进肚子里。但是在不确定因素增多的2019年，每个区域又会呈现出不同的状况。

1、北龙湖、绿博、滨河、平原新区：基本处于供大于求的状况，上涨的空间不大，区域内项目较多且部分产品出现同质化。

以北龙湖为例，明年入市和可能入市的有正商禛瑞上境、风华上境；永威22号地；佳田住宅用地、龙湖北岸中粮、名门、启迪，加之尚未售罄的康桥、保利、融创、永威、金茂、中海、正弘、中建、海马、碧桂园、碧源、名门、美景、亚新、正商等项目，虽说北龙湖是郑州如今最闪耀的明星，但是如此集中、大密度、同质化的推售，2019年的压力不容小觑。但反之，也是一般中产进阶北龙湖的绝佳机会。

2、港区、二七新区、管南、高新（双湖科技城）、白沙、大北区：价格大概率会与今年呈现出对等的关系，上下浮动不会超过5%。

3、常西湖：很多人都认为2019年是常西湖新区的风口，四大中心基本建成、地铁多条通车等大事件会带动区域进步，同时标的较低，会有较大涨幅。

但我对此持理性态度，会有涨幅，但是涨幅会在一个合理的范围区间内，10%是一个坎。

最后说一下郑州本地楼市政策层面的问题。

郑州放开限购放开限售，所有“跳大神”的言论，都是一厢情愿的，楼市是政策市，在城镇化与人口涌入之上，还要听政策行事，而政策，你我都判断不了具体的时间节点，只能根据现状做一些推测。

如同第一段所讲到的，限购解除首先从对“土地财政”依赖度高的地方开始，诸如仰仗“卖地”的三四线城市。而郑州需要经历从环郊到主城层层递进的过程，这个过程的周期，将会少则数月，多则数年。

限贷的利率问题也会在今年得到一定程度上的缓解，而限售的问题，与限购一样，短期内放开基本无望。

我们可以发现，在过去的2017与2018年间，郑州的基建成绩乏善可陈，无一条地铁线路开通，路网方面东三环下穿高铁站东广场算一件，反观其他二线城市，与郑州相当的西安，如今已经开通4条线路，武汉更不用说了，已经开通了9条线路。这中间也许是与时间节点有关系，当然也与“土地财政”有着莫大关系，动辄6亿/公里的地铁修建成本，不是哪个城市都有这个魄力的。

但2019年，郑州地铁5号线、2号线二期工程、6号线区间段、14号线区间段等地铁线路的开通、四环快速路部分路段的开通、农业快速路夸郑州北编组站工程等重大工程将会纷纷完工，还是值得期待的。

【三】下一个大行情，什时候来？

房价上涨了，那些观望的群众恨不得拍断大腿后悔自己一开始没有买入，买入的确实暗自窃喜；而如果房价大幅度下滑，国家、银行、甚至是以房产作为主要资产的许多人都不会答应。

这个时候，稳字就显得极为重要，涨跌均在可控区间，财富的缩水与膨胀都在可以接受的范围内。对于月薪几千，上班打卡的白领而言，房价上涨1000元/㎡，100㎡就是10万的涨幅，白领需要数年才能存够这10万元，瞄准一个好项目，不指望身价暴涨，起码要于通胀齐平。

如果起风之前，基本会有几个征兆，供大家参考。

1、金融政策放松。

这其中包括首付、利率、降息、降准等。

2、供不应求。

这个是供应层面的因素，以郑州市场为例，新房低于6个月的供应量，就有这个迹象，如果低于3个月的量，基本处于失衡边缘了，不断涌入的外来人口将会面临无房可买的状态。

3、限购解除。

这个是需求方面的因素，当供应稳定，需求增加的时候，房价自然上涨。

目前看来，暴涨的条件不具备，当其中几个因素汇合的时候，可能会出现稳定中的一些微涨，而有基建、学校、地铁、规划等重大利好的区域有一定程度上的涨幅。

人人都怕站岗，但是总有人要当韭菜，不然赚谁的钱？

展望2019年，佩奇以上内容在此仅做一个预测，至于现实市场如何，还是要看市场动向与政策导向。

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