如何利用杠杆购买商业综合体（董利小而精）

中国社区商业工作委员会主任董利

新的消费形势之下，“小而精，美而全”标准化的社区商业中心将是未来生活的重要组成部分。

中房报记者 李叶丨北京报道

“转型创新将成为社区商业的一个持久主题。”9月29日，一场围绕“突围·创变 新模式下的‘舍与得’ 2020中国商业地产&物业管理创新峰会”在北京举行，中国社区商业工作委员会主任董利发表演讲时说。

董利表示，社区商业在疫情当中有喜有忧。忧的是整个大行业受到负面的影响，喜的是有些前期创新转型已非常充分的小业态，发展得非常好，甚至逆势发展。“比如北京一公里生鲜市场，疫情之前13个店，现在已经20多个店了。它的迅速发展是源于人们在生活中对生鲜等的高频刚需。”

“这次疫情也让人们看到了社区商业的重要性。”董利分析道，它关乎了稳定和战胜疫情的决心，因为只有民生稳定了，我们才能战胜疫情。

回顾社区商业的发展，董利颇有感触，2012年国务院发布的39号文件要求住宅项目要有10%的配套，使得这些年来商业增量和存量大幅攀升。过去市场商业短缺的时候，商铺的销售还可以，但是由于电商的兴起和“双量”的攀升，商铺的销售已经变成所有住宅项目的难题。

在董利看来，过去社区商业在人们眼里是散、乱、差、小的业态，行业里没有主力军。“虽然有政府补贴，但是政府补贴只是保障了一个基础的民生，对市场而言，创新能力反而由此下降。”

现在，解决这些问题有了方案，就是一个行业的主力创新产品——标准化的社区商业中心。“我们想通过社区商业中心，解决39号文件中10%配套里面的2%的配套，同时用一个更大规模的二级社区商业中心解决它3%～5%的配套。”

一切的改变从2016年开始，“这一年商务部、民政部等五部委发布《关于推进电子商务进社区，促进居民便利消费的意见》，明确要求‘着力提升社区商业信息化、标准化、规范化、集约化水平，推动社区商业创新发展模式。’此后，我们启动了社区商业中心建设和管理规范的研究，并从前年开始在全国推动创新模式的试点和示范。”

董利介绍，社区商业有四个级别，其中1000～3000平方米的小型的社区商业中心是发展重点，因为离社区近，可以通过传统的菜市场和生鲜超市发挥保障作用。在新的消费形势的前提下，这类“小而精，美而全”标准化的社区商业中心将是未来生活的重要组成部分。标准化的社区商业中心通过创新可以简单地提炼出四个模块，即菜果生鲜、主食厨房、社区服务、社区购物。

这些社区商业中心的效果如何？

董利表示，经过测算，最小型的社区商业中心大概能解决一般项目，比如10万平方米的住宅项目，10%的配套应该是1万平方米的商业，2000平方米的社区商业中心应该解决20%的面积，也就解决了39号文件所提及的10%配套里面的20%的商业面积。另外还有解决了30%商业面积的案例，这就不仅仅是四个模块，还包含了社区的健身、社区的文化、康养、教育、党建、政务，是多功能的城市社区综合服务中心。“这已经达到了我们的目标和要求，剩下的面积是我们力所不能及的，但是开发商可以进行销售，小型社区商业中心的开业也能带动底商的营销。”