南京首套房和二套房利率一样吗（南京首套房利率全线上浮10）

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1.1倍利率已成为南京首套房贷标配，年内确定放款银行不超3家

金九至今，南京楼市新上市房源仍以中低价位为主，新领销许的十几家楼盘中，仅有三四家均价在2万，其余都是万元房。不仅在售楼盘保持着限价力度，部分纯新盘的销许价位也纷纷低于此前的预期水平。

不过在另一方面，"涨贷"依旧是金九银十楼市的一大主题。此前央行已经表态支持北京地区银行自主上浮首套房利率。而在南京，首套房基准利率目前已经全面退市，上浮10%甚至更高成为主流，从全国范围来看，首套房贷利率上浮5%-10%也已成为热点城市的普遍现象。平均利率也在此前的8月就已创下5.12%的近两年新高，相当于基准利率1.04倍，同比去年8月4.44%的水平上升了一成多。

目前南京的最新房贷情况如何？截至10月初的业内对南京本地20多家银行的调查显示：首套房贷款利率的上调已普遍达到10%以上，其中宁波银行、邮储银行等4家银行已经暂停房贷业务。交通银行、民生银行等4家银行首套房贷利率已达到15%。对于放款时间，多数银行均表示不确定，仅有中国银行、华夏银行等少数银行基本能保证年底前放款，但各分行也会有不同。此外由于额度紧张，包括交通银行、农业银行目前已暂停了二手房贷款。

二套房方面，目前南京地区包括中国银行、民生银行、华夏银行、工商银行等10家银行维持原先1.1倍的利率标准，但放贷额度也普遍较紧，农业银行、南京银行、光大银行、江苏银行等7家银行的二套房利率已经提升至1.15倍，建设银行、平安银行提升至1.2倍，交通银行则基本停贷二套房。

2 利率上调 放款慢对购房者和开发商构成双向压力

首套房贷款利率普遍提升，对购房者来说，无论是购房的首付压力，还是未来的月供还贷压力都拔高了一个档次。如果以100万元，30年银行商业贷款为例，按照等额本息还款法计算，基准利率上浮10%，还款总额201.9万元，月均还款5609.07元，相较基准利率，利息要多花10.8万元，月均还款多出301.8元。而实际上多数购房者的贷款额度还要比这高很多。

以纯商贷100万元，30年等额本息还款计算：

对于购房来说，贷款杠杆越高，购房抗压能力显然越弱，首当其冲的就是依靠纯商贷的购房者，今年南京楼市成交量也是在7、8月银行信贷进一步收紧时，出现明显降幅。可见商贷买房依靠占到了大部分。而即便可以贷到款，也需等待较长的放贷周期，即便能给出大概的放款时间的银行，也需要看楼盘与银行是否有合作等条件。加之当下不少楼盘成交备案时间也在延长，一旦到了备案时间银行利率有所上浮，购房者也只能以当时情况为准。

放贷周期延长也在影响着开发商的资金回笼，也正因为如此，上月包括华润幸福里、中铁建青秀城等摇号楼盘以及溧水的部分楼盘都出现了主动上调贷款利率的现象，楼盘主动提高房贷利率要求，也是为了能获得银行方面的及时下款，不仅如此，由于商贷下款时间越来越长，一贯“不受待见”的公积金贷款眼下已经被多家楼盘主动接受，看中的也是公积金贷款下款时间相对比较确定。

3 南京周边城市也在集体收紧房贷

在南京周边城市，房贷收紧也是愈演愈烈，昨日合肥市曝出户型政策有新变动，与拥有合肥市区户口的居民不超过三代的表亲关系，且本人学历在中专以上，可将自己的户口挂靠亲属户口在合肥买房，不过此后合肥房管部门又发文明确：挂靠在三代旁系血亲家庭户的人员不享受本市区家庭户籍人员购房资格，参照集体户籍人员执行限购政策。

限购并未宽松，合肥的"限贷"反倒在加紧，此前合肥算是房贷利率收紧较慢的省会城市之一，直到两个月前才逐渐有银行上浮利率，而就在黄金周前徽商银行合肥分行正式下达房贷利率调整通知，所有徽商支行首套房贷利率上浮10%，二套房上浮20%，纯商业用房上浮30%，并且在市区和县域楼盘统一实行。黄金周过后，又有光大银行、民生银行、招商银行等多家银行传出目前房贷额度紧张，基本已经停贷。其余各家银行首套房利率基本也是在10%以上，最高达到20%，即便是像蚌埠、芜湖、六安这些南京周边的三四线城市也在相继收紧利率，其中蚌埠个别银行上浮比例更是高达30%。

4 投资客买不限购商办房源也会遭遇"定向加息"

"金九"住宅上市量相比前两个月明显偏少，不过公寓盘上市却比此前更多，近一个月已经有万科星荟、龙湖新壹城、招商1872、银城金马社区、紫悦广场、星悦城、中骏六号街区等大量公寓盘推房上市，低总价不限购的优势也吸引了一批投资客。但与此同时，银行对于商办房源的限贷却在悄然收紧，日前业内一项摸底调查显示，截至9月底南京已有半数银行已经停贷商办项目，并且多数银行对于商业性质房源由此前的1.1倍利率提高到1.3倍利率。即便没有暂停办理，也大多表示贷款额度比较紧张，年内放款的可能性不太大。而且还有多家银行表示在额度紧张的情况下，更倾向于将贷款放给住宅贷款的客户。

5 上调还有空间，房贷"定向加息"或将持续到明年

房贷利率上调，在打压投资客的同时，无疑也对刚需形成很大影响，部分刚需购房者因为等待几个月时间，碰上利率上调，无奈多还十几甚至几十万的利息。然而业内观点认为，房贷利率的进一步上调依然存在空间。

主要原因还是由于当前的房贷利率仍旧处于历史低位。房改之后利率最高的时候是2007年的7.83%，还有2012年的7.05%，从历史经验看，房贷利率还有很大提升空间。即便是当前基准利率的1.1倍，也只有5.4%不到，依然是历史上偏低水平。另外当前各大银行虽然上浮利率，但基准利率并未提高，若基准利率上调，不仅是现在买房的人，之前买过房的也一并受影响，对楼市的冲击更为明显。

此外，近期发售的部分理财产品预期收益率甚至已经超过5%，对于银行来说，按基准利率发放房贷就意味着亏本。提高房贷利率可以理解为银行弥补收益减少的手段。

业内人士表示，从目前大环境及央行态度可以看出，短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，通过金融去杠杆将成为调控重要方向之一，预计未来一段时间房贷利率上浮仍将是大趋势，或许还会延续到明年。

6 银十主城各板块上市房源首套房月供基本超过5000元

扫描南京主城各大板块银十期间的上市楼盘，如果按商贷30年等额本息，首套房利率上浮10%计算，除六合外上市房源的月供门槛至少也在4000元以上。而事实上，月供5000元以内的楼盘也仅有三四家，其余门槛至少达到5000元以上，江北除六合外的楼盘月供基本要达到7000-1万元，江宁多数也在8000元以上，城北城南基本都超过万元，城东则全线达到2万元水平。

金九银十上市楼盘最新首付月供门槛

（注：以下月供均按30年商贷等额本息计算）

江北

（以下为六合楼盘，按首付5成计算）

江宁

城北

河西

（按8成首付计算）

城南

城东/仙林

来源：每日楼市

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