备案房屋还会被查封吗（防止房屋被查封导致交易不能的利器）

文｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

近日接到咨询：卖家因资金链断裂低价抛房，买家有意购买，又怕交易过程中房屋被卖家债权人查封导致款房两空，向笔者请教解决方案，由此引出本文话题——如何确保安全买到可能被查封执行的低价房？答案是：预告登记。

什么是预告登记？

指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议（如买卖、抵押）时，为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障预告等于权利人权利的实现。如在商品房预售和二手房买卖中，双方可以就尚未建成的住房或交易的二手房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押和二手房卖家一房多卖。

预告登记怎么做？（以深圳为例）

1.网上预约。可以网站预约也可以公众号预约，网站预约登录广东政务服务网或深圳市规划和国土资源委员会或深圳市不动产登记中心网站提出申请，公众号预约添加微信公众号“深圳不动产登记”提出预约申请。

2.申请。在预约时间前到预约的受理点取号后，在业务受理窗口提出申请。

3.受理（即时）。受理人员查验登记范围、申请主体和申请材料。符合受理条件的，予以受理，当场向申请人出具受理凭证；不符合受理条件的，不予受理，出具不予受理通知书。

4.审查（1个工作日）。审查人员应按照法律、法规等规定进行审查。符合登记条件的，予以登记；不符合登记条件的，不予登记并书面通知申请人。审查过程，有关事项需要进一步证明的，通知申请人补充材料。

5.登簿（即时）。符合登记条件的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

6.办理结果。申请人到不动产登记机构领取办理结果或选择邮寄登记结果。

图示如下（咨询电话：0755-9650 8888）：

预告登记的作用

1、防止卖方一房多卖。预告登记后，买方成为预告登记权利人，能够排除其他买家继续履行的请求权，即卖方一房多卖的，各买方均要求履行合同的，房屋由预告登记买家购买。

2、对抗交易过程中的债权查封，排除执行。预告登记后，作为预告登记权利人的买方取得准物权，即便交易过程中房屋被债权查封，也有权提出停止处分异议和排除执行异议。

3、起到保全预查封作用。预告登记可以有效阻却卖方的房屋再转让，对抗房屋的债权查封，起到防止房屋被擅自转移、被执行的保全预查封作用。

注意事项

1、预告登记有效期为三个月，自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起算；

2、必须确保自身无过错，在具备过户登记条件时需及时办理过户登记，否则可能不能排除查封执行；

3、预告登记权利被侵害的，可以通过第三人撤销之诉、执行异议、执行异议之诉程序解决。

4、预告登记具有阻止执行效力，不具有阻止预查封、查封的效力（可以被预查封、查封，不能被执行）。

相关规定

1、《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

2、《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释(一)》第4条规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

4、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第6条：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

5、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第24条：出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当 按照下列情形分别处理：(二)均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持（恶意抢先办理的除外）。

6、《不动产登记暂行条例实施细则》

第80条第1款：不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第85条：有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第86条：申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。 预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。

第87条：申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（一）不动产转让合同；（二）转让方的不动产权属证书；（三）当事人关于预告登记的约定；（四）其他必要材料。

第89条：预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。

附：深圳预告登记点地址、电话、交通指引

深圳市不动产登记中心福田登记所

办理地点：福田区彩田路7018号新浩壹（e）都裙楼B座三层综合窗口

办公电话：0755-96508888

办公时间：星期一至星期五 ：9：00-18：00（节假日除外）

位置指引：1、搭乘公车：34路、67路、75路、102路、313路、333路、339路、391路到中级法院公交站；B821路、B912路到青年学院公交站；。 2、搭乘地铁：9号线到孖岭站。

深圳市不动产登记中心罗湖盐田登记所

办理地点：罗湖区爱国路3046号惠名大厦1、4楼综合窗口

位置指引：1、搭乘公车：3路、17路、29路、64路、211路、306路、351路到水库新村公交站。 2、搭乘地铁：5号线到怡景地铁站。

深圳市不动产登记中心宝安登记所

办理地点：深圳市西乡流塘路288号（宝安日报对面）1楼综合窗口

办公电话：0755-96508888

办公时间：星期一至星期五：9：00-18：00（节假日除外）

位置指引：搭乘公车：606路、631路、718路、m376路宝安日报社站。

深圳市不动产登记中心坪山登记所葵涌窗口

办理地点：大鹏新区葵涌葵政西路22号1楼综合窗口

位置指引：搭乘公车：m426到葵涌税务局站。

深圳市不动产登记中心龙岗登记所

办理地点：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗路16号1楼综合窗口

位置指引：搭乘公车：862路、m220路、m230路、m316路、m452路到龙岗华兴苑站。

深圳市不动产登记中心龙华登记所

办理地点：深圳市龙华街道龙环二路（东环二路）181号1楼综合窗口

位置指引：搭乘公车：324路、324区间线、612路、b647路、b654路、b815路、m282路到龙华人民医院站；或b815路到共和新村站。

深圳市不动产登记中心光明登记所

办理地点：光明新区华夏二路土地储备大厦一楼综合窗口

位置指引：搭乘公车：M411路、B659路、B660路、B960路到东周小学南门；E28路、M206路、M337路、M356路到光明交通局。

深圳市不动产登记中心前海登记所

办理地点：宝安区宝民一路广场大厦7楼综合窗口

位置指引：1.搭乘公车： 1）宝安万佳站：331路、794路、m240路、m241路、m242路、m249路、m355路、m371路、m375路、m396路、m435路、长28路、长58路、长9路、高峰专线26路、高峰专线9路。 2）宝安交通运输局：320路、323路、337路、362路、382路、794路、e24路、m209路、m370路、m375路、m413路、m433路、m435路、高峰专线30路、观光1线、观光线。 2.搭乘地铁：5号环中线到灵芝站（A1出入口）

深圳市不动产登记中心南山登记所

办理地点：南山区石洲北路16号汇雅苑1-2层综合窗口

位置指引：搭乘公车： 1）沙河东路口站：45路、58路、123路、m511路。 2）石洲北路：58路、123路。

深圳市不动产登记中心坪山登记所

办理地点：坪山新区坑梓街道办红岭路27号1楼综合窗口

位置指引：搭乘公车： 1、b765路、m422路到坪山国土局。 2、866路、868路、868区间线1、916路、935路、b849路、m434路到坪山新区广场站。 3、b765路到坪山公安分局2站。

深圳市不动产登记中心布吉登记所

办理地点：深圳市龙岗区布吉街道吉政路19号综合窗口

位置指引：1、搭乘公车： 9路、61路、306路、822路到布吉天虹站；306路、366路、373路、375路到木棉湾地铁站①；8路、321路、322路、323路到木棉湾地铁站②。 2、搭乘地铁：3号线（龙岗线）到木棉湾站D出口往吉政路方向步行800米。

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