互联网房地产中介市场份额 互联网房产江湖10年生死局

来源 | Tech星球（公众号ID：tech618）

作者 | 周逸斐

7月24日，亏损40亿的贝壳找房公开递交招股，拟在纽交所挂牌上市。美股拟迎来中国“居住服务平台第一股”，估值达到200亿美金。这一估值，对于其他房产公司来说已经成绩出色。

但2018年中国房产市场大概25 万亿元成交额，相当于阿里电商三年的成交额。滴滴创始人程维也曾说，衣食住行四大领域，都会出现千亿美金以上的互联网玩家。在四大领域最大的市场中，10年厮杀跑出的这一头部玩家，估值又是否达到市场的期待？

可以说，在线房产服务平台，一直是互联网公司爱而不得、恨而无终的“月光宝盒”，是房地产群雄厮杀的“凡尔登绞肉机”。美团联合创始人王慧文，字条跳动创始人张一鸣，土豆网原CFO黎勇劲、中房指数系统秘书长莫天全、原中国平安CEO马明哲等行业领袖，都曾尝试在房地产服务行业一展拳脚，群雄逐鹿，到如今，却都纷纷无功而返。

从2011年房产电商的觉醒，到2014年至2015年的野蛮生长，再到2018年58同城的绝地反击，到如今贝壳赴美上市。这十年，有太多唤起人们记忆的企业：爱屋吉屋、房天下、平安好房、安居客、房多多......

这十年，互联网房产服务行业混乱依旧，拉帮结派、攻击争吵、诉讼封杀……多年的恩怨纷争，在移动互联网进入成熟期的如今，各家江湖地位已然清晰。

觉醒：到线上去淘金

2011年，潘石屹当年把银河SOHO等11套房源，放在新浪乐居互联网平台，进行公开网络拍卖的这一举措，直接打响了房产电商第一枪。这一年房地产行业开始，真正和互联网接轨。

几个月后，在北京京郊的一所酒店内，一群人正秘密进行闭门会。连续几天，他们只讨论一个问题：如何干掉链家？这群人不是别人，正是当时中介龙头公司链家董事长左晖和一众高管。高管们被分为两队，一队考虑用互联网思维来干掉链家，另一队考虑如何从传统中介角度破局。

最终，互联网派几乎取得压倒性的胜利，这场被称作“链家版庐山会议”的闭门会，成为链家自我颠覆之路的起点。链家集团，开始向当时还叫作链家在线（Homelink）的网站，导流资源。

那时，专做中介公司的链家和独占房地产互联网站鳌头的搜房网（后改名为房天下），还是十分要好的合作关系。

此后，搜房网通过收购几大门户平台的房产频道急速扩张，并在纽交所上市。房地产互联网时代开始来临，开发商将广告都投放在网络媒体。作为当时房产信息平台的行业老大，搜房网几乎将线上流量收拢得干干净净。据搜房网原CEO庄诺回忆，当时搜房网一单广告费就可达到500万元。当时的线下中介龙头链家，是它最大的业务合作方。

一心专注广告流量，搜房网忽略了交易环节的红利。2012年，当58同城的租房流量赶超搜房，同时以线下看房团切入房产广告领域的房多多也异军突起，房天下的创始人莫天全认为，最大的敌人是后者。因此，搜房网在看房领域投入重兵。在高频流量的租房领域，甚至在其赖以发家的业主论坛领域，莫天全都任其没落。甚至也对即将到来的移动互联网红利风口，几乎没有感知。

与此同时，在深圳南山区，一家叫房多多公司，成为互联网房产买卖服务平台的新起之秀，这是34岁创始人段毅的二次创业“果实”。房多多走B2B路线，从开发商拿项目，再分给中介公司销售，立志要做房产界的“1688”。

就在互联网之风在房地产行业开始蔓延时，两个未来移动互联网时代的领军人物，却选择了退出。2011年初，美团联合创始人王慧文，和赖斌强抛下创办不久的二手房网站淘房网，加入美团网。同年年底，张一鸣辞去九九房CEO的职位，离开创业“初恋”房地产领域。

试错：革中介的命

“革掉中介，颠覆行业”，曾任土豆网销售副总裁邓薇在创建爱屋吉屋伊始，便扬言用O2O的打法，革掉中介行业和线下门店。

那一年，中国的房地产市场进入了新的拐点。2014年，传统中介生存艰难，房屋买卖的信息不对称问题频发。移动互联网与O2O等新概念冲击着中国所有市场，VC机构手捧热钱，四处搜寻潜在的独角兽。一时之间，大批互联网团队纷纷借着O2O的大潮，杀进房地产赛道。

爱屋吉屋无疑是其中最为激进的。尽管之前创办的网约平台大黄蜂打车，在与滴滴的竞争中落败。但邓薇却第一次感受到，移动互联网的创业速度是传统PC互联网4倍速度的奇妙。她决定把互联网的打法，同样应用到房地产赛道中，对传统房地产中介模式进行一场“降维打击”。

成立仅仅1年，爱屋吉屋的成交量就超过2万套，而链家达到这个数字用了十年。“2015年那会传统中介确实很慌，觉得要变天了。”一位中介机构高管至今仍心惊胆战。“以烧钱换取流量、用户”，并取缔传统中介与线下门店的狠戾打法，爱屋吉屋给原本保守的房地产中介产业，带来了极大的震撼和恐慌。

为抵御爱屋吉屋当时在北京租房市场的野蛮扩张，链家的左晖紧急筹备研发团队。两个月内便研发出狙击王牌产品“丁丁租房”，沿袭了几乎和爱屋吉屋一样的模式——网站 App，免佣金模式，由房东支付5天房租作为中介费。但最终烧掉3亿元后，无法继续承担免佣金模式的无底洞，链家宣告“丁丁租房”失败。

风口上的爱屋吉屋飞了起来，依靠互联网电商补贴与盲目扩张的To C打法，打乱了所有从业者的状态。传统中介被逼着加大互联网IT技术投入，花更多钱买流量。房天下（原搜房网）、房多多、平安好房等纷纷转型为服务C端消费者的交易平台。

然而此时，转型后的房天下，因为触碰到链家等传统中介们的利益，惹恼众人，遭遇左晖带头发起的“倒搜之战”，被下架所有房源。链家也宣布全面终止和搜房网的合作。

这一战，促使希望颠覆传统中介的互联网平台，意识到自己的软肋，没有线下团队的弊端也被放大。而当互联网平台要既做中介，也做平台时，则遭到了链家的反抗。当时的左晖，痛批完莫天全，他扭身命令团队加快链家网平台的筹备速度。链家网终于被独立出来，并开始升级做以数据驱动的链房产服务平台。贝壳找房，也在这场“互联网化”的使命里，开始悄然诞生。

在2015年中介和平台之间互相杀的你死我活的时候，同年行业里发生了另外几件大事：易居中国选择纽交所退市；市场份额一度超过搜房的房地产互联网公司安居客，骤然倒在上市前夜，被58收购；58同城一跃成为最大的房地产信息平台。

从此，在互联网房产市场，58同城与贝壳的双雄争霸拉开了序幕。

大决战：真假房源之争

2018年初，位于北京昌平区福道大厦的链家网总部，被全部装点成蓝色，一个将近1000人的团队，在这栋大楼里共同打磨一款互联网房产信息平台——贝壳找房。

四个月后，链家宣布推出“互联网 ”房产服务平台贝壳找房，既融合链家花费十多年打造的“楼盘字典”房源系统，又可以通过ACN经纪人管理中介公司及经纪人。

当拥有线下直营门店和加盟体系的链家，也开始涉做线上平台方，“既做运动员，也当裁判”的吃香，让重度依靠收取平台“端口费”盈利的58同城忍无可忍，传统中介同行也更不爽如此“霸蛮”的同类。

左晖，成了新的行业公敌。

姚劲波气急败坏，自己给58同城孵化20多年的名气、流量、B端企业、C端用户群等利器，一夜间，在空降新兵贝壳找房的“真房源”、“MLS平台”等面前，空门尽显。他必须要守卫自己的利益：链家不用58，没有办法，但其它地产中介不能再脱离58平台。

男人们之间的战争不只在嘴上，还会付诸行动。

6月12日，链家董事长左晖发了一条朋友圈，说到“此时的北京，乌云密布。有会解天象的吗？”姚劲波回复左晖：“相由心生，我看到的是阳光明媚。”左晖果断怼了回去：“老兄慧眼，乌云中的确有阳光。不知为何下午突然打了一会儿雷，应该是又有人赌咒发誓了。

这当然不是简单地聊天气，双方均是另有所指。

当天下午，姚劲波手握屠龙宝刀，成立“反贝壳同盟”大会，领头发起了“全行业真房源誓约大会”，一起干掉想独占大蛋糕的“野蛮人”。高举“永不做自营”的大旗，姚劲波把我爱我家、中原地产、麦田房产招揽麾下，曾经的对手成了并肩的战友。不仅如此，58集团还推出一款房源系统“房源全息字典”，对标链家崛起的关键武器“楼盘字典”。

他要联盟行业内的中介企业，对抗想做平台的贝壳，并直指贝壳平台的最大中介是自营的链家，平台和自营模式混淆是其弊端。

而对于消费者来说，自营和平台模式都是服务手段，最在意的结果是真假房源。这也是二者纷纷宣誓真房源的原因所在。

由于虚假房源问题，58安居客屡遭政府部门的批评，姚劲波无疑想“痛改前非”。但在7月2日，北京住建委还通报批评了58集团旗下58同城、安居客2家网站尚未完成整改。以房产搜索竞价排名的58，天然难以避免虚假流量。

58在互联网房产市场的梦想是成为下一个“淘宝”，而贝壳则希望通过深度服务成为“京东”。如今从企业体量看，贝壳超过了58集团的81亿美元市值。但贝壳的产业互联网模式仍在探索，并没有行业标证明前景，贝壳的未来仍存在诸多挑战。

定江山：“双寡头”格局

O2O泡沫的破裂，证明在线下低频场景中，以金钱换规模流量，往往是作茧自缚。

2014年，被誉为“业内最快成长起来的独角兽”爱屋吉屋，依靠“烧钱”的“低佣金”模式，没有干掉中介，最终干掉了自己。2015年起，陆续经历裁员、身陷“欠薪”“裁员”“降佣”“关店”等系列负面消息中。2019年，爱屋吉屋突然被爆出，APP端及网页端停止运营，办公地也是人去楼空。

与爱屋吉屋相似，2014年成立的平安好房也要“革中介的命”。但随着经营策略的不断变更，以及业务线的不断调整，平安好房的“去中介化 金融商业模式”彻底宣告失败。

曾经的巨头搜房网改名房天下后，紧接着便经历2015年O2O泡沫，股价开始不断大跳水，成为中概股最能跌的公司。曾经百亿美元的市值，如今只有1亿美元。

而房多多虽去年成功上市，成为“中国产业互联网SaaS第一股”。但经历两次转型，也耗尽多半数血力，不温不火，如今市值仅有6.8亿美元。

回头看整个房产服务市场，仅存58集团和贝壳两家，构筑了“双寡头”格局。十余年时间，带领链家系一路狂奔，从线下长出来，最终成为房产服务市场最大的线上平台。

刀光剑影，狼烟战场，十年浮沉间，房地产中介行业已经走过了陪跑的时代。在即将到来的全面存量房时代，或许还会有一批新的房地产服务公司，掌握更多的话语权。但房地产基于互联网的应用尚不成熟，行业自身对于互联网的认知并不深刻，水泥和鼠标如何结合，还将是一个持久的话题。

下一个会是谁，沦为资本竞争的棋子；又是谁，终将一统江湖？

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