南宁苏派中式合院（昆明的合院为什么这么火）

要说最近几年昆明房地产市场上最火的产品，既不是一大批开发商蜂拥而上的洋房，也不是越来越多的大平层，而是合院。

合院火到什么程度？举个简单的例子，滇池草海边的金地一号，位置最好的合院卖到5万一平方仍旧一房难求。草海边其他项目的合院也都不愁卖，华夏澜台府去年5月开盘首推46套合院，最便宜的也要750万一套，但当天即告售罄；宝能滇池九玺去年7月首开，第一批106套合院，单价约4万，现在也仅剩30套左右。

有门有院是合院的典型特征（图为融创雁来湖的合院）

安宁是合院比较集中的区域，价格往往是同区域、同项目普通高层住宅的两倍以上，可是最好卖、先卖完的也都是合院，无论是融创雁来湖还是前不久开盘的金地自在城，都是如此。城投的温泉山谷，合院也相当受欢迎。

去年9月开盘的招商依云国际，尽管距离比较远，区域开发才起步，但首批推出的合院也很抢手。

昆明的合院为什么这么火？原因可能有这么几个：

一是填补了别墅的市场空白。众所周知，国家早就下达了别墅开发禁令，一类住宅用地的供应量极少，近些年昆明市场上几乎没有别墅楼盘问世，可是别墅作为住宅的最高形态，客观市场需求并不会因为别墅禁令而消失，反倒是随着昆明富裕阶层住房的升级换代，越来越多的高净值人群将买别墅作为终极消费目标，合院因为没有别墅的名头，绕开了政策禁令，可是产品形态和居住体验又与别墅接近，很好地填补了别墅的产品空白。

一个典型的两层合院（俊发嵩山溪谷）

从产品形态上看，合院尽管没有独栋别墅的豪华阔气，但与前些年流行的联排别墅很接近，都是有天有地有花园，比较好地满足了许多人独门独院的别墅梦想。

二是比起以前流行的联排别墅，合院有自己的优势和特点。

比较一下合院和联排别墅的平面布局就可以发现，合院建筑一般都是L型，增大了采光面，同时私密感较强，而联排别墅的采光面比较短，而且有进深比较大的问题，户与户之间的干扰也比较大，私密感不如合院。

左边的合院明显比右边的联排别墅拥有更大的采光面

另外，L型建筑的一大优势，是天然形成一个围合式院落，使得每一户合院都能做到独门独户，这也正是合院这个名字的由来，相反，联排别墅就无法实现这一点。

还有，合院的建筑布局决定了每一层的建筑面积相对较大，所以两层的合院就能实现比较多的功能空间，因此市场上出现了不少两层合院，总面积不大，总价也能控制在比较小的范围，市场竞争力更强。如果是三层合院，面积就非常宽绰了。

合院建筑层数较少带来的优势是上下比较方便。而联排别墅往往要三层起步，四层也不在话下，如果不安装电梯，居住体验会比较差。

三是昆明的气候条件比较适合开发合院。昆明气候不冷不热，日照时间充足，适合露天、室外活动，院落、露台的用途很大，利用率远高于北方和南方炎热地区，带有私家院落甚至露台的合院对昆明人有致命吸引力。

昆明是最适合拥有露台和庭院的城市（图为中铁建山语桃源雅境合院）

当然合院也不是没有缺点，日照遮挡就是其中之一，因为L型建筑势必造成户与户之间，以及同一户两个方向上的房间互相影响阳光直射。比如下图的三联排合院，虽然总体是南北朝向，可是一楼客厅的早上和下午都会被两侧的房间遮挡一段时间的阳光，在冬天会显得阴冷。

南向的合院客厅日照采光容易受到两侧房间的遮挡

另外，联排别墅在停车位设计上比合院更容易，一般联排别墅要么是底层有直接入户车库，要么是门前庭院式车位，但合院因为院子本身是卖点，入户车库和门口车位都不太容易做到，昆明有些项目的做法是马路上预留公共车位，还有些项目则是建设地下车库，可是公共车位容易被占，地下车库又会增加成本，抬高合院售价。

总的来说，合院产品的优点远多于缺点，价格上又比别墅有竞争力，只是目前昆明适合开发合院的优质地段越来越少了。