购买回迁房需要购房指标吗（回迁房指标房23个基础知识）

相信在深圳的朋友们都经常听到“回迁房”这个新鲜的产品，很多人会听到回迁房销售说：“有没有考虑投资回迁指标”？第一次接触的客户朋友们心里就会疑惑，什么是“回迁指标”？怎么个投资法？下面就由楼主带领各位了解下关于回迁房的23个基础问题，快速走进回迁房领域。

1、什么叫回迁房？

答：回迁房，全称“回迁安置房”开发商通过城市更新或政府统筹征收了村民的房子，拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换，本质上是（以旧换新），

2、为什么会有回迁房指标转让？

答：开发商给予回迁户选择的有产权置换，现金补偿；选择现金补偿的村民因为开发商给到的补偿款都不能达到心里预期，所以都会选择转化为产权置换再转手套现。

3、怎样保障交易安全可靠、没有纠纷、安全系数高不高？

答：在客户购买的物业是否有产权纠纷，是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等问题，客户通过与开发商的“拆迁补偿安置协议”的签订，由开发商的审核把关及信用背书过滤上诉风险，而开发商落款盖章即意味这开发商与客户达成置换物业的契约，客户未来取得在“拆迁补偿安置协议”中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记，如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人的身份，凭“拆迁补偿安置协议”主张回迁安置的权利，况且客户向原业主购房的这部分面积，具有唯一性，即开发商就这部分旧物业只与客户签订了“拆迁补偿安置协议”，而没有就这部分就物业对应的面积与原业主签订任何协议，使用原业主想毁也没有依据

4、回迁房有什么风险？

答：回迁房主要的风险就是开发周期，因为是需要一次性付款，这个资金在开发周期是不能周转的，所以在购买之前一定要做好资金预算，尽量找开发周期快的项目，签约率最好在60%以上。

5、回迁房限购吗？需不需要购房指标？

答：回迁房不限购，不需要购房指标，并且不占用现有的购房名额，回迁户跟开发商签定了搬迁补偿协议，开发商就会统一拿着搬迁协议去城市更新办备案，后续房子建成交付，不动产权中心就会根据备案后的搬迁补偿协议给对应的回迁户办理产证（红本）具体可查阅深圳市六届人大常委会公告（第二二八号），第四十五条

深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）

http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/gzdt/content/post_8385177.html

6、怎么证明村民有真实的回迁房指标转让？

答：关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

7、开发商会配合签定搬迁补偿协议吗？

答：会，因为开发商进行城市更新需要村民的配合，基本卖回迁房指标的村民都是还没签约的，村民的问题解决了才会顺利签约，开发商的签约率也上去了，也加快了更新建设的进度。

8、购买的回迁房是有红本的吗？

答：是有红本的，独立产权，跟开发商签署的搬迁协议上面就有明确的约定

9、回迁房会限售吗？

答：根据深圳市规划和国土资源委员会2018年8月10日发布的深规土规[2018]7号通知，回迁房不适用限售3年这个政策，可以自由交易。

深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知

http://www.sz.gov.cn/zfgb/2018/gb1068/content/post_4960638.html

10、回迁房的投资价值在哪里？

答：不需要购房指标，不限套数，在市场价的5-6折（首付价格买全款物业），年化回报率在20%-40%之间。

2018年6月时，深圳白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年7月份已经达到8.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房 (仅供参考) ，2026年7月份又会是多少呢？

11、回迁房跟正常在售的商品房有什么区别？

答：回迁房的房产证备注栏上面会显示“通过拆迁赔偿所得”，不限售3年，正常商品房备注栏上面会显示“购买所得”，自2018年7月31日开始所购房产都会限售3年，其余权益都是一致的，例如上学，落户，抵押贷款，转让等

12、回迁房的13回迁房与同期商品房的相同点投资成本需要多少？

答：成本通常是周边商品房均价的5折6折左右，关外房价4万~8万一平，回迁指标价格就要2万到3万多（一次性付款）南山白石洲周边新房十几万一平，回迁指标7万/平）根据区域及项目，进度不等，

13、回迁房与同期商品房的相同点？

答：回迁房与同期商品房质量相同，权利相同，价格相同，作为融资抵押品，二手交易，学位申请等与同期商品房无异，回迁房本质上就是新建成的商品房，在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

14、回迁房可以贷款吗？

答：必须要一次性付款，因为是跟村民交易，就目前银行信贷政策而言，还没对应的贷款产品。

15、回迁房怎么选房？房屋品质有保证吗？

答：开发商在取得动工许可证之后，会召集回迁户通过集中抽签选房，剩余的房源再进行备案销售，回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂，电梯，公共部分装修，地下空间，建筑外立面，所使用的建筑材料全都一样。

16、回迁房会有面积差异吧？怎么处理？

答：回迁户选房的时候会按照搬迁协议约定面积选择就近面积段的户型，面积差异一般不超过10平米，差异部分按照多退少补原则，基数是同期商品房预售单价，一般回迁户补偿给开发商会享受8-9折优惠，开发商补偿给回迁户就是按照同期商品房预售单价，具体看协议约定

17、回迁房什么时候交楼？带装修吗？

答：项目不同交楼时间也不一致，基本都在拿到动工许可证之后的3-4年内；是否装修也不一致，有的项目带精装，有的项目毛坯交付，搬迁补偿协议都会有明确约定

18、开发商会有哪些补偿给到回迁户？

答：客户购买的回迁房本质是“以旧换新”，实质与原拆迁户享受同等待遇（拆一代），跟开发商签定搬迁协议后，开发商会有过渡租金补贴，根据项目而定，大概在15-70元/平米，一般都是季度付款，个别项目还会有搬迁补贴，装修补贴等

19、购买回迁房指标需要缴纳哪些费用？

答：回迁户只需要配合提供资料，支付办证工本费80元及贴花5元，契税是享受更新政策减免的，在交房时开发商不再收取任何购房款项（面积补差除外）可以查阅深圳市六届人大常委会公告（第二二八号），第四十五条

深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）

http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/gzdt/content/post_8385177.html

20、回迁房怎么购买，交易流程是怎样？

1.交订金，锁定购买项目及面积

2.跟村民签定“回迁安置房（拆迁补偿权益）转让协议

3.跟开发商签定搬迁补偿协议

4.等待项目动工及领取过渡租金

5.开发商通知选房

6.开发商通知交楼

7.办理不动产权证（可以正常出售，落户，上学，抵押贷款等）

21，已经交房的项目有哪些？

著名的有：南山大冲，绿景红树湾壹号，龙岗万科天誉，佳兆业城市广场，龙华壹城中心，坂田银湖谷等等...

22、回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？

当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手易

23、万一有钉子户怎么办？

答：旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，一般城市更新项目都是分期建设的，推进受阻，企业，区政府，街道，村委等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的钉子户行为，并且深圳人大常委最近公布的《深圳经济特区城市更新条例》中明确规定，只要项目达到95%的签约率即可，可查阅深圳市六届人大常委会公告（第二二八号），第35.36条

深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）

http://www.lg.gov.cn/bmzz/csgxj/xxgk/qt/gzdt/content/post_8385177.html

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