住在二环好还是三环好（致大量即将住到三环外的人）

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：江河 美编：小樱 校对：塔夫

新房大都在三环外。

在这个快速扩张的城市，大批量的人正在或将要从三环内搬到三环外。

买房的时候，我们都会看到各种酷炫的PPT，大面积的公园绿地，通达的交通，以及各种近在咫尺的配套……

那么，搬到三环外究竟是一种什么体验呢？

以我所居住的惠济区中片区为例，窥一斑而见全豹，大概率也可以推断出你住到三环外以后的生活。

（注：分别以文化路和天河路为界，将惠济区分为西片区、中片区和东片区。）

惠济区当然不算最好的新区，但肯定也不是最差的新区，用来代表新区的平均水平应该是没问题的。

壹

买了新区的房子，当交房住进去的时候，你多半会发现一个令人不愉快的事实，那就是基础设施和配套的建设总是比预期的要慢不少。

这些基础设施和配套包含道路、公园、公共设施、商业、医疗和学校等等。而其中重中之重就是和成熟片区相连的道路。

其实，相比其它新区，甚至包括距离市区很近的二七新区和管南新区，惠济区是具有先发优势的。

毕竟是郑州最早的主城五区之一，而且从2004年左右就开始有不少别墅盘启动，开发时间相对较早。

再加上花园路和文化路早就修通了，和主城区的连通性相对也还不错。而天河路和文化路之间的惠济中片区，和成熟城市片区的距离也是相当近的。

毕竟，南边过了连霍高速，就是相当成熟、城市界面也相当不错的普罗旺世片区。

信和的多年耕耘，让这里的宜居程度甚至超越了三环内的金水北，当然也超越了位置更好更靠东的陈寨柳林刘庄片区。

应该说，惠济中区和普罗旺世片区很容易就能连成一片，但事实上，由于连霍高速和贾鲁河的阻隔，两者之间依然相当割裂。

除了早已贯通的文化路和天河路-京广快速路两条城市主干道之外，其它南北向的次干道没有一条彻底打通的。

从西到东的清华园路-长兴路，固城路-金杯路，索凌路，都还没有彻底贯通，只能通过小路小桥曲折到达。

从西到东的三条路都没有彻底贯通

不久前，河南商报还发了一篇稿子，《18年前政协委员提案打通的断头路，至今还没打通》，里面就提到了长兴路和索凌路的问题。

就这，中片区还算是不错的。相比中片区，惠济东片区和老城区的联通度更差。中区还勉强有几条路曲折和老城区贯通，而东片区一条也没有。

文化路和花园路之间的贾鲁河南北区域被彻底割裂

这样的问题当然不止发生在惠济区。

除了管南、二七新区之外，其它新区也基本都和老城区之间有天堑相隔，比如高架，比如铁路，比如河流，比如高速路……

和连霍高速与贾鲁河性质相同，由于京广铁路的存在，几乎所有东西向的道路都成了断头路。

开元路、东风路、三全路的贯通也都需要时间——对于高新区来说，就会一直存在通达性不够好的问题。

就算是应该隶属老城区的五龙新城片区和南阳寨片区，也都因此成为了孤岛，居住体验也不怎么好。

连接南龙湖和新郑的紫荆山路，同样是断头路的典范。

南龙湖原来只能靠龙湖大道——京广快速路和新郑快速路一西一东两条路和主城区相连。一直到2020年，紫荆山路才真正通车。

其实老城区也有不少断头路磨磨唧唧一直不打通，但是老城区道路相对密集，大面上不影响。但新区对道路的依赖可就太高了。

贰

说完比较重要的市政道路，再来说更密集的内部路网。

相比主干道，支路属于城市的毛细血管，决定了街区的居住氛围。主干道不通，主要是影响出行。支路不通，不仅影响出行，还影响居住体验。

在《美国大城市的死与生》中，作者着重探讨的就是这个问题。道路越宽，越不利于周边店铺的生长。

就像你不可能在中州大道沿线买东西，但小区附近比较适合步行的道路旁的店面，会是大家主要的购物场所。

但是相比主干道，新区支路的优先级更低。

不管哪个新区，都最少会有一到两条主干道和主城区连通，但是内部支路路网大概率会在很长时间是支离破碎的。

除了主干道之外，支路路网支离破碎

英才街已经从江山路贯通到花园路，但是所在小区一期和二期之间的道路，在二期交房之后依然没有修通。

开发商甚至鸡贼地只修通了半条路，恰恰好够二期业主勉强开车进入。于是，一期正门到现在还是个摆设，所有人车都只能从北门通行。

我猜测这中间应该也和开发商和有关部门的相互推诿有关系。

说到这里，要说下郑州极为常见的千亩大盘的问题。其实，超级大盘对于购房者或者区域发展来说，并不见得是好事情。

这样的楼盘市政配套和基础设施的建设，完全跟着开发商的节奏走。

因为大盘开发商一般会承担起一些配套建设包含内部道路建设的任务，如果后期进展顺利，那么前期很多基础设施会较快建设到位。

如果后期楼盘进展不如预期顺利，那么曾经提出的很多计划很可能就搁浅了。

尤其是某些偏居城市一隅的大盘，整个区域都只有它一个。这个时候，前期买房的业主就自求多福吧。毕竟，不是每个楼盘都能成为普罗旺世或理想国。

相比大盘云集的管南或惠济，其实，小地块出让的新区，比如经开滨河国际城和北龙湖或许是更有优势的，毕竟众人拾柴火焰高。

再加上北龙湖本身就是城市第一优先级，看下大北区那些支离破碎的路网，再看看北龙湖整齐又密集的路网，羡慕嫉妒恨不？

北龙湖的路网整齐如棋盘格

所以，北龙湖的房价，从来都跟产品本身没有太大关系。

公园和其它公共基础设施，同样要看放在整个城市的优先度如何。

比如贯通大北区的贾鲁河公园，就属于优先级别比较高的。虽然完成度相当粗糙，但也基本上算是按时建设完毕了。

贾鲁河公园

优先度没那么高的，就没那么幸运了。

比如规划在长兴路附近的北区市民健身中心，是2016年郑州承诺为民办的十大实事之一。说好2018年开设建设，实际上到现在为止还毫无动静。

比如传说中的东风渠公园和周边的市政公园建设，到现在也依然保持着三四年前的样子。

叁

最后，再来说说配套的问题。

惠济中片区的东边是北大学城，虽然大学城很难带来高端的配套，但至少可以带来最基础的生活配套，解决燃眉之急是不成问题的。

开元路上的惠济万达也已经开业好几年了，曾经非常嫌弃惠济万达，搬到这边之后才发现，其实已经相当不错了。

惠济万达广场

至少还有个挺大的丹尼斯超市，还有星巴克，有优衣库，有西西弗书店，比起商业影子还见不着的其它新区，还有啥不满足呢？

美景万科广场也开业两三年了，带电影院，有海底捞，有肯德基，虽然都是烂大街的品牌，但聊胜于无，有总好过没有。

美景万科广场

附近菜市场菜品的丰富程度，也和老城区无法相比。依然是那句话，有胜过没有。

社区店铺也都还处于起步阶段，有小超市，小饭店，以及刚刚开始运营的干洗店，凑合着解决一些比较基本的生活需求。

这时候就要感谢快递，感谢外卖，同时感谢最近被骂得比较狠的社区团购。电商的发达，在很大程度上解决了新区的商品贫瘠问题。

再说医疗配套，惠济区政府附近的惠济区人民医院，规格明显不行。

惠济区人民医院

郑州市第三人民医院北院区还没正式启用，河南省中医院迎宾路院区去年才正式开诊。

有了稍微麻烦一点的病，还是得往老城区跑。

插句题外话，除了老城区那种人满为患严重影响交通和形象的医院，在规划比较先进的新区，如果小区离医院近一点，应该是利大于弊的。

尤其是在心脑血管疾病突发越来越常态化、年轻化的今天，一个离家近的靠谱医院，简直就是一道生命保障线啊！

至于众人最关心的学校，同样是惠济区的严重短板。当然也有各个项目引进的名牌学校，但也都还需要时间的检验。

总体来说，这些配套都只能说是勉强够用。如果有进阶一点的需求，多半就只能去市区了。

当然，对于大部分新郑州人来说，进阶一点的需求大约是不存在的。

肆

有人说，一个区域的价值不应该用星巴克的数量来衡量，而是应该用教育培训机构学而思的数量来衡量。

一个区域有足够多的孩子适龄、重视教育、有消费能力的家庭，这才真正意味着区域的成熟和优质。

那么，除了高新区和北环外有寥寥几家之外，郑州三环外几乎是不存在学而思的。

如果你是个活得比较讲究的人，想要喝一杯品质上佳的咖啡，剪一个时髦的发型，找一个好点的健身房，吃一顿好点的日料，那么多半也得到三环内。

郑州最丰富的商业、教育和医疗资源，现在依然集中在三环内，而且以金水区的资源最为优质。

环顾所有新区，只有高新区的教育资源，可以勉强和三环内一战，商业和医疗配套还是差距不小。

这也许可以解释，高新区房价为何能够在新区中一骑绝尘。

对于大部分新区来说，只有时间才能解决所有的问题。

那些酷炫的规划图、效果图上显示的各种基础设施和配套，不能说毫无进展，但是进展永远比你想象得要慢。当然，北龙湖除外。

新区的当然不是全无优势，它有更好的城市界面，更低的容积率，更宽阔更畅通的道路，更多的公园绿地……

但是区域的真正成熟，却需要无数人用青春去浇灌。

尤其是在可预期的未来里，城市框架拉大的脚步必然会放缓。

算一算你的人生还有多少个十年，用时间来换算一下空间，再选择你在这个城市安家的地点，应该会比较靠谱。

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