未来10年学位房会涨吗（这几个学位房即将遭遇滑铁卢）

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问：老师好，有1,000万的预算，考虑科技园大冲学校学位（不用自住），但又担心后续二手房价格的下调，不知是买一个尽量便宜的学位房，还是将这1,000万预算用尽？

答：你好，感谢赞赏！

学位房更适合自用和短持，因为名次每年都在洗牌，要择机换筹。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，所以现在买多少还是有点风险的。富贵险中求。

学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

深圳学位房，接下来如何挑选？

1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；

2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；

3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校；

4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城。

投资学区房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）

2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）

3.买成熟自己要用的学位房（投资 刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显。

我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。

问：请问宝安国际会展公寓值得买吗？5万3一平。我没有住宅名额了。有400万现金，想投资。请指点！

答：你好，深圳公寓不值得投资，涨幅非常弱 建议可以考虑开发老人票或者亲友代持票 或者去广州 北京 上海入手一套潜力楼盘，破限购很好操作

问：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鹏公馆，打算今年满2年卖掉换德宏天下。您觉得升值潜力如何这个盘。还有一套碧岭华庭，碧岭明年满5年。这套房很适合居住，但是涨的慢，主要没什么上涨的概念。您建议是继续持有还是换套房，如果换我也要换一样适合居住的，小区环境好的有推荐吗？另外我两套房如果都要操作，您建议先操作哪套，什么时候操作做好成本最低。感谢回答！

答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 鹏公馆和碧岭华庭出手置换思路正确，碧岭华庭可以优先出手。 福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。

建议策略：

一、低总价刚需次新电梯房

二、顶级名校学区最低总价学票房

三、实现顶级名校 自住品质的稀缺楼盘 德宏天下有学区加持。只要不买双拼户型就行。 自住福田可以，投资更推荐南山和宝安。

问：新手提问，看到老师的一些解答信息果断入星球，现在的行情拿着100多万真的不知道去哪里买，请老师指点迷津，现家庭有罗湖莲塘住房一套 ，约350万市值，学位较差，欠款50，手头有现金110万，年收入25万，有首套名额，小孩2个，大的今年读小学，计划投资一套房产，最好初中不差，希望以后老大初中过去读，现在重点考虑坪山实验附近小区，大东城，万科金域缇香以及大鹏葵冲人大附中附近房产（本人工作在东部），学位也在考虑罗湖翠园的老破小，也可现在纯投资，4，5年后卖出，再考虑初中问题，请老师指教。

答：你好，考虑自住可以入手坪山，考虑投资就别在坪山买了，好的教育资源集中在关内。 可以在福保淘一淘，如城市3米6还可以买个小两居。福外南学位＋地铁3号线南延线利好。 福田八卦岭宿舍还可以买到。 龙华上河坊也算过的去。 宝安的花样年学位稳中有升。 南山的瑞景华庭还能买到一房。 投资尽量远离罗湖，

问：深圳，总价400万，三房，投资，可否推荐区域或楼盘？ 谢谢您

答：400w买三房，要去沙井、光明、龙岗、坪山淘了，不免费推荐标的，有意向就来福田找我，面授机宜。

问：十三老师你好，卖掉手上的房子后预算800万左右买个自住＋学位房，益田花园、京隆苑、景源华庭、宣佳华庭还有南山的厚德品园哪个更有上涨空间呢？盼复，谢谢

答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。 京隆苑算是保税区北具有代表性的盘了，二者的共同点是： “益田地铁口800米、皇岗公园、岁宝百货、福田外国语九年制0距离、大花园人车分流社区”。 京隆苑116平起步，150、190大户型为主； 京隆苑的花园、容积率、车位配比都是好过益田豪园居的，均价却比益田豪园居便宜，唯一的原因就是：大户型、流动性差。 京隆苑有老破大之名，却无老破大之实，这种房子用来长持或者自住，我是愿意的，但是投资是不建议买的。 差楼盘是反人性的！顺应人性，寻找真正的价值，没必要和烂房子死磕。 这结果选筹，优先厚德品园 但是总价800万，有更合适的选筹。

问：现在在深圳买房，请问如果是龙华和宝安，在哪里买比较好?

答：你好，选筹因人而异，建议说说你的具体情况再做推荐。 首付，月供，房票情况等等。

问：老师您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年买了观澜金地鹭湖一号89平，目前市价500万左右，因为观澜太远了，想把我名下观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高（名额），一直犹豫不决； 1，年前看碧海，目前8万多，感觉虚高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2 1房80平左右； 2，同小区金地天悦湾双拼170平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要15年左右过去养老住，后面就纯养老住宅； 3，置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展； 4，老大目前在福田东海小学上学，目前租房住西丽，我考虑置换桃源村这边； 请教老师给出建议

答：你好，感谢赞赏！

观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。 金地天悦湾投资暂时回避。 阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，最便宜的还是楼梯。 跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用来作为南山上车盘。 结合自住，可以优先考虑桃源村。 投资重点关注前海和碧海，但是不能着急入手，多关注笋盘和法拍房。

问：十三老师，您好。有朋友推荐我多逛十三房，学习关于房产的价值资讯。我打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值，想咨询您的意见，谢谢。

答：你的朋友很有眼光。 红山上塘没有问题，可以买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有，但星球不荐盘。 至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。

问：十三老师好，南外大冲这2年因为学校成绩不错，学区的楼盘房价涨了不少，请问如果今年买入那种10万左右，500万的小户型，还有升值潜力么？中长期的潜力如何？谢谢

答：南外大冲今年是当了一次黑马，可会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。

问：十三老师好，前面问题没被回复，我又来了。想请教，刚需三房，首付150w，总价430w左右，是买光明新房（华润公园九里山）还是观澜（招商澜园，有朋友在），光明和观澜以后哪个发展好些？观澜，龙华的二手房有好的推荐吗

答：你好，感谢赞赏！ 深圳发展虽然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持，地铁站点距离较远。不过价格比较良心。 深圳目前大力发展前海，光明前景不错，公明也差不多哪去！但是，需要长持！ 招商澜园89以上都是双拼，89及82都是一卫，两梯四户，四号线延长线竹村站830米，小区环境不错，适合居住，但是投资回报率一般般。 龙华推荐红山和上塘板块，比如金地上塘道 潜龙曼海宁花园等。

问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！

答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。 如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本） 建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。

优点：

第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。

第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。

第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。

第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。

缺点：

第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。

第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。

第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

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