黄埔楼市大揭秘（你是否还记得金明大道）

金明大道新河大区域周边，是温莎尚郡。在晖达新世界启动之后，多数人已经忘了这个区域。直到中南樾府的到来，重新让这个区域进入视线。中南樾府和温莎尚郡地块的关系不作为本篇的重点。但需要思考的是，中南樾府，作为一个百强开发商，一头扎进了温莎地块里，该如何看？

资料：温莎早些年团购价格表

温莎地块，总占地340亩，其中中南樾府占其中的66亩。温莎尚郡首期房源团购的时候，应该是2013年左右，均价3500元左右。如今这个区域的价值，至少是现在的2-3倍。目前，河南晖达建设投资有限公司晖达.温莎尚郡三期建设项目和开封中南锦程置业有限公司 居住兼容商业项目（中南樾府）皆以取得建设用地规划许可证。

我一直是挺看好中南樾府的，尤其是在上次首批产品推介会之前。推介后之后，我基本上就放弃了买中南樾府的打算。从我个人角度来说，如果在中南樾府和温莎尚郡之间选择，我选择中南樾府的原因一定是因为百强开发商这个品牌，如果品牌诉求达不到满意状态，无论如何我找不到购买的理由。

温莎尚郡和中南樾府基本上是相邻的，一南一北。北侧的中南西边是香堤湾，东边地块待开发。温莎尚郡整个小区是相邻的，去掉中南的66亩，340亩地开发完成整个小区依然有270亩左右。从这个角度上来讲，无论是社区配套，还是物业服务，温莎都会成为我的考虑点。

从共性条件上来说，汴西湖也好，集英中小学也好。中南的外部区域配套和温莎都是一样的。我想象中的中南，应该是一个小而精的社区。小到作为自住型购房者，是看了中南樾府能够一见倾心的那种。是能够抗衡离中南樾府售楼部不远，恒大文旅城外展点的冲击的。

把中南樾府和恒大文旅城放在一起，有以下几个原因：

1、因为售楼部临近，恒大文旅城的开封外展厅在金明大道，中南樾府的临时售楼部在金明大道附近。对于购房者来说，既然看房，多看几家也是必要的。

2、中南樾府位于开封西区成熟地带，项目近邻金明大道（周边楼盘有温莎尚郡）；恒大文旅城位于开封西区自贸区片区，十八大街以西区域（当然，配套住宅区域范围很大），项目所属区域目前在快速发展的前夕。这样的地段对比，对于两个项目的定价也非常的考究。区域房价内，中南樾府应该会比温莎尚郡更贵，那作为购房者来说，你觉得是恒大文旅城贵还是中南樾府贵？

个人观点（欢迎拍砖）：

恒大文旅城的优势在于作为童世界的配套住宅，未来随着恒大童世界的建成并且成功运营，涌入的游客量会有大量的住宿需求（前提是恒大童世界真的能对标迪士尼，辐射全省客群）。当然，恒大文旅城作为超级大盘，尽管面临区域不成熟，但项目内部的配套应该是没有问题的。从这一点上来说，和中南樾府是最大的差别。无论中南樾府如何规划小而精，在60余亩的土地上，平衡经济效益和品牌效应，想要大作为都不易。

从个人居住上来说，必须在这两个楼盘中选择的话，我个人的观点还是倾向于中南樾府一些。从区域成熟度来讲，未来和现在总是要做个选择。不过当你选择未来的时候，也要考虑为未来而承担的风险。

第一，未来何时来？以汴西湖为例，集英街周边已绝对成熟。这也就是中南樾府为什么一入市，就饱受关注的原因。且汴西湖周边众多楼盘云集，反观运粮河区域，恒大的大量拿地，亦决定了这个区域不会有太多开发商了。

第二，入住率。从本质上来讲，楼盘最终的客群一定是住进小区的那部分人。当你解决了这个问题，投资客户会蜂拥而至。从自住的角度来讲，假使中南樾府和恒大文旅城同期交付（分批），从入住的角度上来说，后者生活成本更高。

第三，等待区域成熟的这段时间，还要考虑月供，租金。

当然，这种居住观点，或许会符合大部分老开封的观点。每一个观点都对应每一部分客群。对于恒大文旅城来说，它的客群和中南樾府的定位基本上是不一样的。从区域内另一个项目来说，客群占比为开封各个县区，郑州区域，开封市区区域。而中南樾府，个人以为的排序会是开封市区区域，开封各个县区，郑州区域。

不说项目的区域之争，回到金明大道这个成熟的区域来说。你是选择百强房企的小盘，还是选择省内房企相对的大盘？这值得考虑。