四新是三环内最差的板块吗（今年大火的四道桥板块）

如果说在北京西边上班的人去哪买房，我想，答案应该是丰台、石景山、房山这几个地。

但今年，他们还多了一个选项——那就是门头沟。

尤其是门头沟四道桥这个位置，一下入市了三个项目——龙湖北辰揽境、峯范北京和金茂长安悦，区域热度，一下子也起来了！

今天楼sir就跟大家聊聊这个板块和这三个项目。

四道桥，离石景山最近

一说起门头沟，很多人第一想到的就是潭柘寺、妙峰山这些有名的旅游景点。然后就是发出感叹：“门头沟是真远啊”。

凭心而论，虽是六环外，但门头沟相对于其它郊区县，距离市区近多了。

尤其是伴随冬奥利好落地，北京地铁S1线开通、北京新首钢大桥开通、长安街西延线全线贯通，门头沟交通路网辐射范围变得更广，通达性更强。

特别是S1号线，就已经秒杀了一众远郊没地铁的区域。

而四道桥板块，位于门头沟新城的东北角，距离西六环就300米距离。与石景山区仅一条永定河之隔，河对岸就是距离1.5公里的首钢园区、石景山公园。

长安街西延线、莲石路、阜石路等快速路，也让四道桥更快辐射到石景山、金融街、公主坟、五棵松等商圈。从四道桥到二环复兴门，不堵车的情况下，只需半个小时即可到达。

四道桥板块内拥有S1号线四道桥站，到金安桥站就一站，可换乘6/11号线；两站到苹果园换乘1/6号线，去五棵松只需25分钟。到西单、王府井和国贸都非常快捷。

还有正在建设中的11号线，未来也将东西贯穿北京城。

而且四道桥的房价与一河之隔的石景山有着明显价格差，房价每平米就差1.5-2万左右。

石景山中海几个楼盘销售价普遍在7.5万左右，四道桥板块指导价仅为6.1万，但实际成交价都在5-5.5万上下。

区域现实非常荒凉

从四道桥地铁站一出来，就能看到龙湖北辰揽境、峯范北京和金茂长安悦的地块位置。

其中峯范北京距离地铁最近，隔了一块规划绿地，步行5分钟。当然这是优势也是劣势，也有让人会介意地铁噪音。

由于四道桥板块全部是新开发的区域，走的先规划后发展的路子，所以周围除了地铁站和北边的侯庄子新村，其他地方可谓是一片荒芜。

而且生活所需的教育资源、医疗水平、商业配套也相当匮乏，都在2公里之外的距离。

距离四道桥板块比较近的学校，是2公里外的北京八中京西校区和首师大附中永定分校。

整个门头沟是没有三甲级医院的。

附近仅有北京仁圣医院，门头沟永镇社区卫生服务中心；4公里外北京京煤集团总医院。三甲医院空军总医院、解放军总医院、武警总医院，就得去石景山海淀了。

同时也没有什么大型的商业配套。只能依靠一站地外的上岸板块——龙湖长安天街、远洋新天地、Plus365购物中心以及石景山的商业配套。

尽管四道桥板块规划了办公商业用地，但何时能建成还是未知。

如果选择在四道桥附近买房，要做好一个心理预期：

周边教育一般，无医疗，无商业状况，在中短期内很难改善，即使有规划，也需要很长时间兑现。

低总价纯刚需带火了板块

如此荒凉，那四道桥为什么还能火呢，楼sir认为除了距离近，无非两个原因。

1、刚需需求强

门头沟最早大火的时候是在16-17年，那时公寓项目扎堆入市，一度吸引了大量的刚需购买。

但随着17年“公寓限购令”出台，一夜之间，公寓销售断崖下降，市场热度降至冰点。之后再推出的楼盘要么位置远，要么价格高，需求被积压的时间太长。

随着龙湖北辰揽镜、峯范北京、金茂长安悦这三个刚需盘的上市，重新吸引了海淀、石景山等西边刚需置业的目光，被长期压制的需求终于得到了释放。

2、小面积低总价

龙湖北辰揽境去年年底开盘销售的，产品是79㎡两居和98㎡三居,均价在54000元/㎡左右。总价控制在400-550万之间，首套首付150-180万。

不过现在已经基本售罄了，就剩下一些尾房了，所以先拿证开盘还是有优势的。

峯范北京，前面也说了，是离地铁最近的。从距离优势上看，比其他两个项目好一些。

今年4月开盘，现在售价5万 /㎡，从61㎡一居，69、77㎡两居到99㎡三居都有。总价范围在300-500万之间，首套首付100-180万。

东地块基本售罄，现在在推的是西区，在等预售证。

金茂长安悦，可以说是这三个里面最有意思的了，又做刚需又做改善。

北区以小户型为主，78㎡的纯南两居，100㎡的三居，均价5.2万-5.4万。总价在400-540万，首套首付130-190万。

南区是带金茂科技系统的118和143㎡的改善户型，价格在5.8-6万左右,价格是真不低。据说销售一般了，毕竟这种纯改善的户型，在这个位置，这个价位去化多少挺困难的。

整体看，三个新项目有着共同的优势：

小户型，地铁盘，都精装修，价格对刚需友好，性价比高。首付100多万就可以上车，目前在北京的新房中，总价300多万的两居应该很难找，能满足通达性 高性价比的更是少之又少。

不过，从细节上看，这几个楼盘也都有着些许的不足之处。

峯范北京除了离地铁近有噪音外，北侧还都是高压线。金茂同样有此问题，只不过把公租房与刚需小户型丢到了噪音和有高压线影响的北地块。

四道桥这个板块最大优势，就是总价低，交通便利。如果你只奔着这两点来的，完全可以上车，别的不说，跑赢密云、怀柔、延庆这些远郊区肯定没问题。

要是你还有一些其他的想法，比如孩子上学、投资，建议还是别买。毕竟现在什么都没有，再加上一个板块想要发展起来，快则5年，慢则10年，都不叫事，更何况未来什么样都不好说，还不如找个配套比较齐全的位置买呢。

对于四道桥这个板块和这三个项目，你们会怎么选，可以留言私信，一起聊聊大家的想法吧。

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